、商铺末端配电容量标准

按商铺配电系统的结构，商铺末端配电大致可以分为变电所、配电干线、商铺末端配电三个部分，本节介绍商铺末端配电。

国内相关标准并未对各商业业态的用电容量有一个明确的标准，而商铺招商时租户所需求的用电量又远大于实际的用电量，因此需要很好地把握商铺招商需求与投资成本之间的平衡点，这往往取决于设计人员的经验。

从上图(永旺梦乐城)的对比数据可以看出，参照招商要求，建议零售商业配电按照120W/m2，一般服务按150W/m2，餐饮按照300～400W/m2，此配置标准可以满足大多数租户提出的招商需求(个别西式快餐如汉堡王、肯德基、麦当劳等，按以往数据，电量需求大，可增加至500～600W/m2或按实际招商电量)。从实测用电量来看，比上面的标准低很多，如果从商铺末端配电到配电干线甚至变电所装机容量都按照招商需求，势必大幅增加成本造价，而变压器负载率又很低。二者的平衡方式就是商铺末端配电系统仍按照招商标准，配电干线及变压器负载计算选取适当的需要系数。

2、某商业中心项目各商业业态配电标准

3、商业配电干线需要系数及变压器容量的确定

商业配电干线通常承载多个楼层的商铺用电，如果按照末端的配电容量，则干线导体及开关设备的选择都会随之增大，导致造价高、经济性差。

参看上面2张图片的实测用电数据，发现实际用电量远小于设计标准，即需要系数都很小。按照配电设计原则，干线的负荷计算应考虑需要系数，但查阅配电设计手册、技术措施乃至相关规范，均未对商业的需要系数做出规定，如何取值就成为设计的难点。

如果参照实测需要系数，以需要系数0.5为起点值，加入0.6、0.7，同时假定零售服务业与餐饮的比例为6∶4，对干线负荷做个计算比较，其计算结果如下图：

干线的计算初步确定后，进一步讨论变压器容量标准的确定。假定整个项目的商业出租区域占总建筑面积的70%，其他后勤公共区域占30%。通常商业空调前端按50W/m2 考虑，后勤负荷密度按30W/m2 考虑( 以上已考虑需要系数) 。

4、变压器容量计算

干线的需要系数在0.5以上均能满足商铺容量配电要求。不同的是，取值0.5时，干线容量的裕度较小，灵活度不足，当商业业态调整时，需要更换母线或者增加电缆;取值0.6/0.7时，干线容量的裕度较大，当业态调整时，只需要更换楼层插接箱或者总开关，投资相应增加。

此外，变压器装机容量的指标也对应较宽的范围。参照《全国民用建筑工程设计技术措施-电气》(2007版)，其表2.7.6变压器容量指标中，一般商业60～120VA/m2，大中型商业90～180VA/m2。结合表4的计算结果，对一般商业建筑，变压器装机容量按130VA/m2配置，能满足大多数的需求。

总之，商业末端配电通常按零售商业120W/m2，一般服务按150W/m2，餐饮按照300～400W/m2，干线需要系数一般取值0.6，对应变压器装置指标约130VA/m2，这些指标可以满足大部分商业购物中心前期设计的定位要求。当然，实际项目中，仍需要按照商业业态(如零售餐饮的比例、商铺出租区与后勤区的比例、空调专业的实际提资(冷热源形式)等因素)具体项目具体计算。 5 备用发电机电源的选取

根据JGJ16-2008《民用建筑电气设计规范》和JGJ48-2014《商店建筑设计规范》对商业建筑负荷等级的划分，商业建筑中存在大量的一、二级负荷，因此采用双重电源，引入两路独立市政电源也就是顺理成章的方案。但是，对于是否设置备用发电机电源，规范没有要求，投资建设方出于成本造价、占用面积等因素，通常也都比较纠结，有的直接要求“规范或者消防没有明确要求的就不设发电机组”。而作为设计方，不应简单决断，还是要分析研究后再定夺为妥。

规范中只有“大型商店建筑的经营管理用计算机系统属于一级负荷中的特别重要负荷”。大型购物中心通常都会有一个规模较大的超市，其生鲜卖场有数量较多的冷库、冰库，一旦断电会有较大的损失，世界知名超市沃尔玛旗下的山姆超市标准就明确要求配置发电机组。商业租户可能会引入金融行业，其IT系统需要可靠的备用电源。此外，大型商业人员流量大、密度高，断电易产生混乱，因此一些涉及安全方面的用电(如应急照明，包括疏散、备用、值班照明等)以及安全防范系统等，在正常电源失电时，都需要可靠的较长时间的电源保障。因此，分析以上因素后，中型以上商业购物中心建议设置备用柴油发电机组。

非消防负载有备用照明、值班照明、经营用计算机系统(收银)、大型餐饮厨房冰柜、超市冷库冰柜、金融用户IT系统、安保监控系统机房、生活水泵等;消防负载有应急照明疏散系统、消防控制室、消防水泵风机等。发电机的额定容量依据上面两类负载计算的较大值选取。

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期商业规划对于商业项目后期的运营管理起着至关重要的作用，它直接关系到投资回报及项目价值的实现，因此，要保障项目后期的正常运营及可操作性，我们首先要了解商业项目的物业需求，尤其在需要引进大卖场主力店的情况下，必须要了解目标主力店的硬件条件，保证主力店的顺利引进。
　　一般说来，大卖场主力店的物业要求可以用“规范、统一、全面”来概括：
　　规范是指主力店的物业条件必须符合我国现行的所有相关规范，包括建筑、消防等规范、条例。
　　统一是指这些主力店除根据商业项目的不同特点，在经营面积方面存在差异外，其它方面是基本统一的。
　　全面是指主力店的物业要求囊括了所有的细节，同时考虑到了所有经营过程中可能发生的问题，没有任何遗漏。
　　当然主力店物业要求的精细性特点决定了在商业项目前期的物业中，必须从方方面面周到考虑，精益求精。
　　一、交通组织及外部环境
　　首先要通过交通组织及外部环境的规划设计保证车、物、客流等的畅通，比如：
　　1、至少要预留能够容纳300个以上的停车位的地面或地下停车场面积，同时考虑在停车场设置手推购物车的临时停放处；
　　2、提供可以停放多于5辆商场购物巴士的停车场。
　　3、根据门店所在地区的特点，设置一定数量的自行车和摩托车停车位，并安装停车架。
　　4、卸货区应提供至少四辆普通卡车（高度3.60m）和一辆40英尺集装箱车的停车位，满足40英尺集装箱车回车和停泊的要求（高度4.50m、转弯半径18.00m）。
　　5、室外停车场照度>40Lux，灯柱高13m。
　　6、需安排约300㎡左右的室外公共区供促销和公益活动场地。
　　7、场地预埋自TV房至所有场地入口之间各两根视频电缆和一根220v，∮1mm三芯电缆。
　　8、建筑物环境照明照度>40Lux。
　　9、必须考虑无障碍设计。
　　以上内容都是需要开发商根据商业项目及主力店的不同特点，在商业规划及施工过程中综合考虑的因素，通过合理组织，解决商业项目车、物、客流交叉冲突的问题，保障商业项目内外部交通的畅通有序。
　　二、建筑结构和装修
　　主力店又包括社区店、标准店、旗舰店等不同的规模等级，因此对规模、面积、楼层的要求也存在差异。
　　1、楼层高度。一般主力店的楼层净高要求不低于4.00m，这里指的是所有管线和空调排风口的底标高到地面的距离。当然一般情况下楼层净高达到3.70m就可以了，所以楼层的高度并不是绝对的，要根据商业项目的实际情况和开发商的意愿，在尊重科学规律的基础上灵活设定。
　　2、卷帘门。主力店要求在所有入口处都要安装防盗卷帘门，但不能用隔栅式卷帘门，这样可以有效保障闭店情况下的安全。另外，主力店对防盗卷帘和内部防火卷门烤漆也都有统一的颜色要求，所有防火门都要求是无观察窗金属门。卷帘门包底标高不低于3.80m。
　　3、卸货。设置可以停泊40英尺集装箱货车的封闭式卸货平台，高度1.30m；普通货车卸货平台，高度：1.00m。设保温提升门于卸货平台与仓库之间。还要考虑防撞设施和安全护栏。
　　4、照明照度一般不低于40Lux。
　　5、配套设施。主力店要求有独立的设施设备而不受其他任何影响。主力店使用的变配电室、发电机房、制冷机房、锅炉房、水泵和水箱房与开发商其他设备公用房间要求独立。各自设备系统应分开设置。
　　6、电梯。垂直交通应设置能满足经营需求的自动坡道、自动扶梯、客、货垂直电梯。
　　自动坡道、自动电梯：宽度1000mm；角度参数为前者120 ，后者300；
　　客梯：载重量≥1000kg；速度：1.5—1.75m/s；变频（vvvf）调速门机；
　　货梯：载重量=3000kg/台；门宽1.800m；轿厢深度≥2.700m；提升速度0.5—0.6m/s
　　7、荷载。主力店对楼板荷载有不同的要求。生鲜区、食品区为1000kg/㎡；非食品区700kg/㎡；
　　8、柱网柱距。主力店对柱网柱距的要求也不同于一般百货商场，一般8.000m以上可以接受，但对期楼要求达10.000m×10.000m。
　　9、地面。售货区要求铺设400×400×29mm预制水磨石地面。楼梯间、设备房要求水泥砂浆地面；收货区、存货区为耐磨混凝土地面。
　　10、防水。卫生间、杂货区、冷员工餐厅厨房、空调机房、压缩机房、除湿机房等都要防水。 　　
　　11、标志牌。主要立面和主要入口上方提供标志牌位置，以便安装店招和广告标示。在建筑外墙上要提供不少于4个，每个不小于5m×15m广告位的位置；为租户提供1—2个标志牌位置。
　　12、卫生间。顾客和员工卫生间分开设置。卫生间安装的面盆龙头、小便器采用感应式冲洗阀；大便器采用脚踏冲洗阀。一定要考虑排水和环保隔音措施。
　　13、顾客和员工出入口外门上方都设有雨棚。
　　14、主力店出入口设场地供顾客存包。

三、设备设施
　　除以上要求外，主力店对其它的设备设施也都有明确的要求。
　　1、供电系统
　　（1）供电系统必须是高压双回路或高压环网供电。并及时提供报装用电批文。同时主力店对变压器和开关柜等都有严格的品牌要求。
　　（2）提供单独使用的干式变压器，容量为2500—3200KVA。变压器的容量可以根据门店的面积商谈，但对设备的品质要求比较严格。
　　（3）电力计量。电力计量采用高供高计。开发商负责申请单独立户，不负担供电公司收费标准以外的任何其他费用。
　　（4）主力店卖场1/3照明以及其租户应急回路均需末端切换。
　　（5）提供150对直线电话线（包括一条DDN专线和一条ISDN线）至对方卖场机房。
　　（6）设有线电视分配器至电视墙位置。
　　（7）空调主机、冷冻泵、冷却泵、冷却塔等，应在空调主机房内设置集中控制装置。
　　2、给排水
　　（1）提供两路市政管道供水，最大用量每天160t，最大用水量每小时20t；如只有一条管道供水有效容积不小于最大日供水的50%；并保证空调补水用量。
　　（2）提供单独立户的生活供水管和单独计量的空调补水管各一套；禁止采用镀锌钢管。管径≥150mm。
　　（3）根据要求和指定位置，开发商要配置排水设施。（包括：排水管主线、管径；地沟和地沟垫层、排水地漏、地沟箅子；隔油、降温池、污水井、化粪池等）
　　（4）根据主力店的要求数量和位置，单独设置专用隔油、降温池。商场区域隔油池整体有效容积大于4m3 ；降温池有效容积大于1.5m3。主力店各餐饮区每个隔油池和降温池有效容积分别为大于2.0m3和1.0m3。
　　（5）水管主干管为DN 200；次主干管为DN 150，最小为DN 100。凝结水排水管需采取防露措施，另外保温防露的材料和外表的颜色也有一定限制。
　　3、空调和排风排烟
　　（1）提供单独的中央空调系统。至少配置两台以上空调主机，采用环保冷媒，禁用风机盘管和暖气片。末端采用组合式空调处理机组。
　　（2）温度设计满足24-260C；相对湿度小于55%；采暖热源来自这四种之一：城市热源、直燃机系统、锅炉热源系统、风冷热泵。空调系统覆盖需要的所有区域。
　　（3）风管需保温，色彩有限制，禁用玻璃钢风管。根据要求设电动比例积分阀。使用板式过滤器。冷冻、冷却泵采用变频控制。
　　（4）各出入口设风幕。非采暖区为电风幕；采暖区为门厅设双层热源风幕。
　　（5）提供除湿系统机房和相应设备。
　　（6）根据要求，预留一定数量的排油烟竖井。洗手间、垃圾房、现金房、叉车充电处等根据要求设强力排风系统；收货区设独立排风系统。
　　（7）建立小型冷库，预留室内压缩机房100㎡ 、并预留送、排风管井；冷媒管井和冷凝管井，室外200㎡ 的冷凝器安放处并设置基础，设备重量约2000kg/台，一般为4台。
　　4、消防设施
　　（1）满足国家最新颁布的消防规范、法规的要求。消防设计图纸需经对方认可方可报建。
　　（2）所有的消防设施在保证和满足规范要求的同时，不能影响商场商品布置和美观。（主要指防火卷帘和消防栓箱）
　　（3）柴油发电机房可以采用水喷雾或气体灭火系统。
　　5、燃气
　　（1）提供城市管道燃气做能源，用气量为3300MJ/hr；需要按照对方要求安装到指定位置。对方区域燃气计量需单独立户。
　　（2）主力店餐饮出租区燃气需单独计量；在指定位置设独立的消防控制模块和泄露报警显示器。
　　6、其它细节
　　（1）对暴露在卖场内的所有材料、设备、管线均不应有供应商商标。
　　（2）主力店对施工的质量要求比较严格，凡属开发商施工的必须保证质量。
　　（3）主力店对所有的设施设备、材料等都会提出品牌要求，所以在施工时一定要清楚明了。

解自己的门店问题出在哪里，解决门店单量利润问题，“把脉运营对症下药”。谁说小店做外卖没有机会？外卖并非连锁大品牌的主战场，小微餐饮习的运营秘诀，亦可独霸武林。从今天开始，每天分享一个外卖门店分析诊断方案，专业性比较强，希望大家反复读，认真学，不理解的地方可以在评论区讨论。

今天分享的是第一个问题：外卖店所在区域的“市场容量”分析

同品类门店数量

即同商圈、同品类外卖门店数量，目的是便于知道在精准市场竞争情况，竞争对手数量。

方法如下：电脑端进入门店管理后台，在昨日经营分析里面会有同商圈营业额排名的展示。这里就能看见我们同商圈同品类有多少外卖门店。

一级分类门店数量

即同商圈一级分类下外卖门店数量，目的是便于知道在大的一级市场竞争情况，竞争对手数量。

方法如下：打开某众点评点击外卖，找到你所在的一级分类（这里的一级分类指的是美食、甜点饮品、生鲜果蔬、下午茶这样的分类。见下侧一级分类查看展示图）。打开之后，点击全部，全部后面括号里面的数据就是这个一级分类下目前营业中的总门店数量。

早餐同类门店数量

即早餐场景高峰时段同商圈同品类外卖门店数量，目的是便于知道在早餐场景时段有多少竞争对手在做。如果此时段竞争对手做的少，竞争不激烈，我们可以考虑进军早餐市场，增加早餐产品，增加营业配送时长，或者开通预售接单。

方法如下：早上7:00-9:00打开某众点评点击外卖，找到你所在的一级分类（这里的一级分类指的是美食，甜点饮品，生鲜果蔬，下午茶这样的分类。）。打开之后，点击筛选你所在的品类，比如快餐便当，统计括号里面显示的数据，即门店数量

午餐同类门店数量

即午餐场景高峰时段同商圈同品类外卖门店数量，目的是便于知道在午餐场景时段有多少竞争对手在做。如果此时段竞争对手做的少，竞争不激烈，我们可以考虑进军午餐市场，增加午餐产品，增加营业配送时长，或者开通预售接单。

方法如下：中午11:00-12:00打开大众点评APP点击外卖，找到你所在的一级分类（这里的一级分类指的是美食，甜点饮品，生鲜果蔬，下午茶这样的分类）。

下午茶同类门店数量

即下午茶场景高峰时段同商圈同品类外卖门店数量，目的是便于知道在下午茶场景时段有多少竞争对手在做。如果此时段竞争对手做的少，竞争不激烈，我们可以考虑进军下午茶市场，增加下午茶产品，增加营业配送时长，或者开通预售接单。

方法如下：下午3:00-4:00打开开某众点评点击外卖，找到你所在的一级分类（这里的一级分类指的是美食，甜点饮品，生鲜果蔬，下午茶这样的分类）。

晚餐同类门店数量

即晚餐场景高峰时段同商圈同品类外卖门店数量，目的是便于知道在晚餐场景时段有多少竞争对手在做。如果此时段竞争对手做的少，竞争不激烈，我们可以考虑进军晚餐市场，增加晚餐产品，增加营业配送时长，或者开通预售接单。

方法如下：晚上6:00-8:00打开开某众点评点击外卖，找到你所在的一级分类（这里的一级分类指的是美食，甜点饮品，生鲜果蔬，下午茶这样的分类）。

夜宵同类门店数量

即夜宵场景高峰时段同商圈同品类外卖门店数量，目的是方便知道在夜宵场景时段有多少竞争对手在做。如果此时段竞争对手做的少，竞争不激烈，我们可以考虑进军夜宵市场，增加夜宵产品，增加营业配送时长，或者开通预售接单。

方法如下：夜宵22:00-24:00打开大众点评APP点击外卖，找到你所在的一级分类（这里的一级分类指的是美食，甜点饮品，生鲜果蔬，下午茶这样的分类）。

TOP门店市场份额占比计算

目的是便于我们制定排名目标，了解不同排名位置的门店大概的市场份额情况。同时也能算出我们自己门店的市场份额，从我们自己门店的市场份额占比就能推算出竞争对手的流量和转化率情况。

计算方法：

• 利用二八原则进行推理。20%门店≈80%的市场份额。
• 在该品类主营时间段去统计你所在的分类下20%的门店的月订单总量。20%的门店的月订单总量÷80%≈该商圈该品类月外卖总单量。（20%的门店的月订单总量，即假如我所在的粥粉面馆总门店数量是85家，那么按照销量最高排序，我只需统计出前85*20%=17家的月单量合计即可）
• TOP门店市场份额占比计算：该门店的月单量/该品类月外卖总单量（交易额占比计算法类似，该门店的月交易额/该品类月外卖总交易额。该门店月交易额计算法见下面备注里面的说明。该品类月交易总额≈20%的门店的月交易额÷80%）

结合该表统计TOP门店的交易额、市场份额

*备注：

交易额=月销售单量*单均价。 单均价计算方法：在某团外卖里面打开其外卖门店，点击评价，我们可以看到评价里面有用户此笔订单所点的具体商品。我们统计近期的20-30个评价，每个评价就是一个用户的订单，统计出每个订单（评价）的顾客实付金额（商品价格合计，扣除活动优惠之后的金额，就是顾客实付金额。把这20-30个评价（订单）的实付金额相加，再除以统计的评价（订单）数量，就算出平均每个订单的用户实付金额。就能估算出该门店的单均价是多少了。该门店的单均价=把这20-30个评价（订单）的实付金额相加/统计的评价（订单）数量。