我们刚刚拿到商业用地时，我们不要急着去马上找设计院开始设计，商业地产在立项之前务必做好项目定位的调查，商圈之特点，离开商圈特点的定位将给后续的经营带来就牛二虎之力也无至于事的结局，项目最好务必融合商圈的特点，之所以商圈如此重要，因为商业地产很讲究资源整合、我们首先要做的就是商业的策划，其中就包括业态，业态定位对于一个购物中心的开发来讲是非常重要的，就像我们在做住宅时的产品定位，它是提供给消费者进行消费行为的产品，如果产品定位有误的话，直接影响购物中心后期的招商、策划、推广、销售、运营、物业。

购物中心在精准营销的高度竞争时代，商业地产的重复建设给经营者带来后期经营的痛苦，这一点希望在开发之前要首先确定市场容量，不能想凭感觉、自信……购物中心今后一定要走市场细分化线路，以此去发现项目定位的切入点，获取最后精准，市场的细分化定位已成为不争的思维方向。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少、目标市场、经营理念、服务功能、项目规模、商家选址、目标顾客、业态占比、品牌形象、标准装修。购物中心的业态规划，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，特别是前期大型主力及重点商家、这也是为便于该购物中心项目实现日后能够成功运营而对购物中心各功能分区和各楼层的业态所进行的规划，业态功能规划定位必须在项目开发前期完成而不是在设计时完成。

购物中心定位要结合市场本身的规模，小规模的购物中心由于没有避开锋芒的规模对手往往履步艰难，什么规模什么定位，只要发挥最大的优势就好。而成熟的商圈里面，往往中小型购物中心可以借力经营，透过商机互动的机会而获得发展生存也有之。购物中心在定位之前要考虑资源整合的优势在哪里，整合的成功率有多少？深化定位需要对项目更深层次的理解、对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究、对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索、对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。所以一定要聘请专业的招商策划咨询人士或者公司来完成。

在零售或流通的定夺上更要考虑消费动向、消费结构、商圈主要功能特点、在定位业态时要考虑哪些因素呢？

1、购物中心区位定位

项目区位，就是购物中心所处的位置，市中心与城郊结合处的区位条件完全不一样，业态定位是不一样，市中心的购物中心由于条件成熟，人流较旺，商业租金较高，所以，零售业态定位占据绝大部分，因为零售业态可承受租金能力比较强，而城郊结合处的购物中心由于条件不成熟，零售业态的辐射商圈较小，但是消费者可以为了一家较有特色的餐饮或者一个比较好玩的项目跑到其它比较远的购物中心哪里，所以，远离核心商圈的购物中心项目、在休闲娱乐与餐饮这些目的性比较强的业态、就要定位满足其他商圈不足的商业配套、多增加一些好生活向往为根本目的的商业、是围绕全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里关系、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、服务和治理等众多场景创新为引领的新型城市功能单元。为将消费者的空间体验感发挥到极致，未来购物中心将IP文化与空间运营相融合，通过链接原创故事场景、异业资源合作、城市文化融合等创新形式，在内容创新方面不断开拓，让情感不再只是流于表面，而是与消费者建立更深、更多层次的粘性连接以吸引较远商圈的消费者前来消费。

2、购物中心商圈条件

商圈对于购物中心来讲是最基础的要素，每个购物中心都有其服务的商圈范围，这些范围内的消费者是构成购物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，比如说商圈内的居住群体都是城市中低消费群体，那就不能设置一个高档百货的业态，因为商圈的消费条件根本不适合这种业态产品的经营，所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。

3、购物中心规模定位

项目的规模大小与业态也有较大的关系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。规模定位购物中心的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但购物中心的规模也并非越大越好，适当的规模才能达到经营的最优。购物中心规模定位，要考虑以下因素：

（1）购物中心已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。

随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。

（2）购物中心通常体现如下四大功能：

（a）购物功能：体现于商场商品品种，档次上，购物功能是购物中心最基本功能；

（b）休闲功能：在购物中心中，休闲功能往往被当作购物中心的附加功能加以设置

（c）娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等

（d）服务功能：主要体现于购物中心物管和商场客户经营主体服务两方面。

（3）顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约

一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。如果单店面积超过这一规模，在通常情况需要考虑引入购物以外的其他商业用途，购物中心商业需要业态布局完整、业态丰富多彩多姿、需要众多品牌

按类别分：

（a）餐饮类：品牌连锁餐饮、特色主题餐饮、休闲餐饮、音乐餐厅、中西简餐、烘焙咖啡、日韩料理、火锅烧烤、甜品奶茶、披萨汉堡等。

（b）零售类：快时尚集合店、美妆集合店、名品体验店、服饰集合店、箱包集合店等。

（c）配套类：体验书店、文化集合店等、美发体验馆、美容养生、美甲美睫、名品眼镜等。

（d）儿童类：儿童乐园、儿童餐厅、儿童特色集合店、母婴用品集合店、儿童服饰、童装童鞋、孕婴商品、儿童书吧、儿童玩具、儿童手工DIY等。

（E）培训类：早教培训、音乐培训、舞蹈培训、书画工作室、英语培训、文化课辅导班、瑜伽、健康餐吧、射箭+咖啡、盖室内卡丁车、台球、保龄球、蹦床、飞狐塔、休闲书吧、咖啡吧等，为亲子聚会、儿童生日PARTY、室内攀岩、室内篮球、室内过山车、模拟滑雪、模拟马术、网红竞技网咖、微影院为核心，涉及手游、电竞、网红直播、IP衍生品、轻餐、娱乐中心、3D夜光迷你高尔夫、3D夜光真人CS、情侣影吧、休闲酒吧、室内运动嘉年华、珠宝名表、眼镜、化妆品、男女鞋、时尚箱包、手机体验店、烘焙、名烟名酒、酒庄、茶社、家居定制、时尚男装、商务男装、少淑女装、中淑女装、贵妇装、家居内衣、时尚配饰、水吧、美容SPA、运动户外、床上用品、家居、影院、动漫城、音乐餐吧、中西餐饮、传统美食、特色小吃、美食广场……

（4）商圈购买力对商场规模的制约

简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以购物中心单位面积的保本销售额。

（5）购物中心购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。

4、购物中心要考虑未来市场竞争

市场都有其空白与饱和情况，项目所在商圈的竞争情况将影响业态的定位，如果零售业态已经过于饱和，如果再定大比例的零售业态势必导致竞争激烈，从而两败俱伤，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。

5、定位前需要和大主力商家沟通

在业态定位时，一定要做好前期与大主力商家的沟通，通过与大主力商家的沟通了解他们这种业态是否愿意进驻，避免你做好这个定位当时大主力商户并不愿意进驻。做好订单式的业态定位，这样后期的招商压力就会比较小，做到业态定位与大主力商户入驻的准确。

6、建筑设计必须了解业态定位

要协调好业态定位与建筑设计的关系，很多业态对于建筑条件都有要求，比如说超市对于层高与荷载的要求，电影院对于消防、层高的要求，这些建筑要求如果没有达到，就无法引进这类业态的商户进驻，建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有购物中心广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通、设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。

7、 购物中心合理业态分布

各种类型的业态都有其分布的条件，比如说零售业态一般分布在1、2层，那是因为零售业态的承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4层，因为餐饮娱乐承租能力较差，所以放在高层，另外一个餐饮娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。

8、购物中心形象定位

购物中心的形象定位，实际上是购物中心经营企业的形象定位，因此，它随着购物中心的经营运作而持续存在并发挥作用，购物中心形象可以通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：

（1）通过购物中心建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。

（2）通过卖场购物气氛表现，如购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。

未来购物中心竞争激烈，购物中心需要精准定位的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。

商业规划中的业态功能规划定位还有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，比如，购物中心商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为商家接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位精准吻合，商业地产项目的实操过程，也是关注细节的过程。业态定位对于购物中心是非常关键的一个步骤，目前很多商业地产开发的企业都不够重视业态定位、这样就会导致后期问题非常多，认真研究市场与自身的主力商家资源，做好业态定位，为购物中心开发的成功奠定一个良好的基础。

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作者丨吴相

编辑 | 朱迪

有四个趋势，使得实体书店的经营越来越困难，而且这四个趋势显示出不可逆的特点。

01 内容视频化

文字——图片——视频，代表了人类阅读习惯进化（也许是退化）的方向。该方向显示出不可逆的趋势。目前人们已经普遍出现文字阅读困难症，一篇长文读不下来，更不用说一本书。

02 媒介电子化

纸质——电子、线下——线上，代表了人类阅读载体的发展方向。该方向也显示出不可逆的趋势。人们拿起纸质书的频率正在以肉眼可见的速度减少。

03 阅读碎片化

移动互联和智能手机的发展，使得人们越来越习惯碎片化的信息读取，当学习变得随时随地，学习也就变得很难系统。这种碎片化的结果，就是人们不仅长文读不下来，就是长视频都快看不下去了。该方向，也显示出不可逆的趋势。

04 购物线上化

人们的购物，基本也都在往线上转移，电商已经是常规。书籍的购买更是如此，线上购书查阅、比对的方便，是线下所不能比拟的。该方向也显示出不可逆的趋势；

这些趋势，无论我们喜欢不喜欢，都很难阻止或扭转。我们大多数人也都很难逃脱出这样的趋势之外。

老实说，我现在也有阅读困难症了。

这一切，都使得线下书店——无论是哪种类型的，总体上越来越困难，只不过困难的程度不同而已。但对于某些类型的实体书店及其变种，或许还存在一个比较长的窗口期。

除了上面的四个不可逆趋势，还有一种很有意思的心态存在，促使了很多现在书店的变形或变种。

这个心态是什么呢？

就是我们虽然读不进去书了，但我们内心还是喜欢书的（叶公好龙？），也认同读书其实是有益有用的，还觉得读书是一件高逼格的事儿！于是当我们处在一堆书的包围之中的时候，我们会获得那种巴适感和自牛感的（注：自创词，就是自己觉得自己很牛逼。）

那，在上面四种不可逆的趋势下，基于这种心态，书、书店、购书、读书都发生了哪些变种或变形呢？

01 书籍道具化

书，特别是纸质书，作为阅读的功能被边缘化，但在作为“道具”的发展方向上却由来已久，并且不断演变。我们用书来做背景、烘托氛围。这样就诞生了书+餐厅/酒店的结合（书当做吃饭的背景）；网红书店（书当打卡拍照的背景）。但饭店主要还是得靠饭菜，打卡也不能天天打。所以很多热度来得快去得也快。

02 购买冲动化

人们现在买书很多时候要靠冲动消费了——原先是逻辑思维开创荐书的先河，现在是抖音大号，原理都是一样的：书本身已经无法唤起人们的购买欲望，心仪对象（所谓IP）对书的描述和阐述才能刺激人们买书。当然，书买了不一定看。而一旦外界的刺激停止，人们买书的冲动也会大大减少。

03 读者少儿化

我们自己虽然不读书了，但因为我们认为“读书有益且有用”，所以我们会要求孩子读书。据北京开卷介绍，在2020年全国图书零售市场规模首次出现负增长的情况下，少儿图书依然保持着小幅的增长。所以给孩子做读书推荐、阅读服务的，也会是个好生意，直到孩子长大。

04 儿童书店综合化、导流化

尽管儿童图书是个好生意，但只卖书依然不足以支撑一个实体门店的生意。所以基本上有两个做法：一个是把书店做成儿童书+文具+玩具的综合实体店；一种是把书店当会员入口，后面转化重度的教育培训服务。

第一种里面，也有后面衔接轻度服务的，但相当于一种拓收的手段，一般不会重服务。第一种会好跑些，也有已经跑的不错的（请参考极深研几其他作者关于书店的拆解文章）；第二种还需要验证。毕竟线下的生意和线上不一样。线下的生意，什么生意就是什么生意，用一种生意来为另一种生意引流，理论上可行，运营起来困难。

05 成人书店垂类化、专业化

人们通常不看书，看书更多是实用工具书，如厨艺、插花、装修，或跟自己专业相关的书，如财会、建筑、设计等。只针对固定专业人群服务的垂类书店，依然还有自己的发展空间。

06 读书服务化

这是个非常明显的变化。因为人们看不动书了，所以现在有了各种各样的读书会和读书社群项目：带着你读书，或者”帮你“读书：把一本书的主要观点摘录下来，告诉你。这种趋势本质上是把读书变成一种服务：和你读、帮你读、带你读、逼你读。因为人们相信“读zhi书shi的力量”，所以这些也形成了一个热闹的市场，火了樊登读书、十点读书，其他小的读书社群等更是不计其数。

结合这些不可逆的趋势，我们的心态，书店、阅读的变种或变形，如果我们要选择和书店相关的赛道创业，你就大概会清楚，自己要选择的方向有哪些。

儿童综合性书店（含教辅）、社区书店、垂类书店、读书服务等等，看起来都是可选项。

具体细分赛道的拆解，请大家参考极深研几其他分析师的文章。

几天，无印良品开了一家酒店。与它的品牌理念一致，这间酒店希望表达的也是“反奢华，反简陋，有品质，不浪费”。酒店人员甚至希望你把穿过的拖鞋都带回去，因为它并不是一次性的。

据说无印良品的酒店共有79间客房，面积从26至61平方米不等，价格则是从950元至2500元。工作人员透露，开业当周的房间均已订满，目前仅开放官方渠道订房，未来也不准备与OTA渠道合作。对此，小编只想说666。你品牌大，你任性！

如今的无印良品，已经无法以零售连锁商店来简单定义，它以三大业态为主，同时延伸出了MUJI Books、MUJI Meal&Café，此外还有房屋建筑、花店、生鲜等产业类别，8000余种商品。MUJI变得越来越像围绕着消费者的吃穿住行的生活方式公司。　　

有没有想过，无印良品背后的成功靠的是什么？

独特的IP理念：贩卖的不是杂货，而是生活美学

无印良品从头到脚由内而外都被极简美学包裹着，不仅仅是产品的外观设计，连店面都使用柔和的暖光灯，点着佛手柑或薰衣草味的香薰，店内商品的排列整合也简约而别致。

当你第一次进入无印良品时，是不是觉着既轻柔又有格调，感觉很舒服？无印良品的店面，基本上你眼前的色彩是上面这样的。日本人的审美就是追求自然的。通过色彩，无印良品完成了自身品牌信息的传达。安定，亲切，平和。

在大部分的MUJI卖场中，文具品类的商品都以中岛展台的形式出现在收银区附近。由于品牌本身的文化气息较重，目标顾客意识喜爱阅读与思考的知识阶层，文具用品很容易与顾客建立紧密的关系与情感。

在价格结构中，MUJI的高价位产品集中在家具与室内装饰品类中。所以家具和装饰品被集中陈列在卖场中央，形成重点推荐，并以品牌的生活哲学为氛围基础，简洁实用，鼓励顾客接近了解与实际体验。

muji 很多设计都因遵循极简的理念而著称。“追求的不是‘这样好’，而是‘这样就好’。“极简生活”的理念更是体现在陈列设计的极简及便利性上。在如今越来越快的生活脚步下，越来越多年轻人选择极简生活。

深度洞察粉丝背后：做一个有温度的品牌IP

无印良品通过“观察法”创新和良品生活研究所经常与顾客进行主动的连接和互动，让顾客产生高度的参与感。这种让消费者参与研发、参与传播、参与社群的方式，本质上都是在建立这种情感连接。在洞察消费者的生活细节，无印良品努力寻找让生活更便利、更有味道的方法，无印良品设计人员常登门拜访消费者，观察他们的日常生活，发现需求、寻找设计灵感。例如设计师观察到一般人睡前阅读最后一个动作是摘下眼镜、关掉床头灯，隔天早上第一个动作是用手摸索寻找眼镜，所以开发出底座往中央凹陷的床头灯，让眼镜顺势靠在灯杆上便于拿取。

给予用户归属感：拥有了一大批铁粉

无印良品的消费者，只沉浸在产品营造的世界里，其他的各种流行同他们无关，因此无印良品和不断推陈出新的时尚潮流无关，他只坚持自己的设计语言和风格，而消费者生活在无印良品创在的世界里，可以得到一种归属感。

无印良品的成功无非是对产品的定位，对用户的洞察，以及对产品的衍生。从开书店、开餐厅再到开酒店，不难看出这就是MUJI的野心，它正在试图打造一个“全场景式的闭环消费生态圈。