在商业地产领域，租金的制定是一个复杂的体系，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，但主要集中在三大点：
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，再根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是比较客观的。
要注意的方面：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
要注意的方面：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在使用的办法之一。
要注意的方面：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
酒吧：30—80元/平米·月；
KTV：20—40元/平米·月；
滑冰场：30元左右/平米·月；
游乐场、电影院：30—50元/平米·月。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；
西餐如有合适的位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；
小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；
重点餐饮如KFC和麦当劳：
KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；
麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。
餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。
房租和营业收入的月度比例是：中餐15-18%、西餐15%-25%、火锅20%-30%、快餐及小吃30%。
服装业态参考租金：
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。
独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。
内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。
古玩字画类参考租金：
商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，以福州为例，古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米·月。
家电数码参考租金：
很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中像苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高，可达商业街租金的平均租金单价以上。
凡事无绝对，有些商家出于某种考虑也有可能接受高于正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行。
新网5月19日电 疫情影响下，零售餐饮等行业发生租赁合同纠纷时应掌握什么规则？把握什么样的尺度？最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥19日指出，一般情况下，不支持解除租赁合同的请求，支持变更合同的请求。此外，处理这方面纠纷时需要平衡双方当事人的利益。
今年4月，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》，在此基础之上，最高人民法院近日又制定了这个《指导意见(二)》，19日正式发布。国务院新闻办公室19日举行新闻发布会，介绍依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民商事案件营造法治化营商环境有关情况。
会上有记者问：受新冠疫情的影响，零售餐饮等行业的客流减少、销售额下滑，资金回笼困难，导致租金支付困难等经营压力存在，指导意见(二)对租赁合同纠纷有什么样具体的规定，国家出台的相关关于租赁方面的惠企政策在司法实践中该如何体现？
刘贵祥介绍，疫情发生以来，疫情防控措施使一些餐饮业等服务行业无法开展经营，或者是虽然有的能够开展经营，但是客流量减少，营业额下降，资金回笼困难，面临着非常大的缴纳租金的压力。针对这种情况，租客交不了租金或者不能按期交租金可能就会发生一定的纠纷。发生纠纷时应掌握什么规则？把握什么样的尺度？
刘贵祥提到，在解决这个问题的时候，基本上把握了两点：第一，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，在处理租赁合同纠纷时，一定要适用民法总则180条，合同法117条有关不可抗力的规定。第二，要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。
刘贵祥指出，基于这两点，指导意见中对一些具体情形做了规定。第一，一般情况下不支持解除租赁合同的请求。这里所指的一般情况，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的，这种情况下不影响合同目的的实现，依据法律关于不可抗力及合同解除的规定，不支持解除合同的诉讼请求。
第二，一般情况下，支持变更合同的请求。营业额的下降，回笼资金的困难，主要是受疫情和疫情防控措施的影响，这时根据公平原则，结合当事人和他营业情况的具体事实，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求，按照指导意见是予以支持的。
此外，有第三种特殊情况，如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，根据国家出台的相应优惠政策，国有企业、行政事业单位作为出租人，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。如果出租人起诉还要求支付租金，或者是因为承租人没有支付这几个月的租金，出租人说他违约要求解除合同的，法院不会不予支持，这点主要是为了落实国家出台的关于租金方面的优惠政策。
刘贵祥强调，在租赁合同方面，处理这方面纠纷时需要平衡双方当事人的利益。在有些情况下，恐怕也得允许解除合同。比如为了过春节，或者由于一定的季节性需求，办的展览、庙会预定的场地，这时候如果继续履行租赁合同，合同目的就不能实现了，这种情况下是允许解除合同的。
刘贵祥补充道，还有一种情况，虽然受疫情影响，应当进行考量，可是一方当事人已经完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再履行了，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持，实际上早点把这个枷锁去掉，让一方当事人去寻找新的商机。
近有用户留言，问商场是怎么跟餐饮企业赚钱的，这里我们解答一下。
其实，在经济发展比较好的时候，很多商场是非常赚钱的。餐饮企业也愿意去商场，好的商场、好的商铺就意味着稳定的客流，稳定的客流就意味着生意不愁，不仅能加快回本周期，每年还能多赚一些。因此，好的商场里的好商铺就更加抢手，有些商场基本上一有空铺就会被"秒光"。比如很多地方的万达就是这种情况。
< class="pgc-img">那么，商场到底是怎么赚餐饮企业的钱的？
其实那些真正赚钱的商场，主要收入来源不是固定的商铺租金，而是营业额提成。商场和商户在签署合同的时候，在租金的基础上，通常会按照保底租金和营业收入提成二者取其高的方式进行。
什么意思呢？举个简单的例子，就明白了！A商场把一个铺面租给了一家餐厅B，B租的这个铺面的月租金是3万元（约定），那么这3万元钱就是一个保底租金。不管生意好坏，只要你租了，商场每个月最少能从他那儿收到3万元钱的保底租金，这个钱对商场基本上是旱涝保收。
但是，最重要的是，也是最关键的是，商场还会跟餐厅签一个营业收入提成条款。在前些年，这个提成比例一般营业额的10%。最近几年，大部分是12-17%之间。按照公司规模和品牌大小，营业额提成有不同的比例，这个通常是要谈的，这也就是很多的餐饮企业为什么很在乎各种榜单的缘故，因为在一个细分领域里面排在榜单前面的更容易有话语权，在跟商场谈判的时候能谈到比较好的点。通常来讲，越是高级、越是高大上的商场，这个提成比例就越高，一些比较"凶猛"的商场能收到20%，甚至更高。
还是按刚刚那个举例，假设A商场跟B餐厅约定的比例就按12%的提成算，如果这家餐厅月营业额做到50万，10%的提成就是6万元，按照保底租金和营业收入提成二者取其高的方式，那个月就能从餐厅收到6万元的租金，而不是3万元的保底租金，几乎是翻翻了。
因此，商场特别欢迎哪些赚钱的餐饮企业，这些餐饮企业来了，商场赚的也多。更重要的是，有这些"牛×"餐饮企业入驻，还可以给商场吸引人气，给商场带来流量，也更加容易帮助商场招商。
一些国际大品牌更是厉害，比如星巴克这样的，这样的国际大牌，基本上是商场求着他们来的，最好的铺面，最优惠的价格，甚至有些还会获得"装修补贴金"等等。更恐怖的是有些还会签订"反保底协议"，在很多人看来，是这就是"耻辱协议"，但有些人还是会签。总之，这些大牌不仅能以最低的成本拿到最好的位置，而且还有可能从商场这里"赚到钱"。这就是品牌的力量！
< class="pgc-img">今年因为疫情的缘故，经济受到了一定影响，这些商场的日子也没那么好过了。
商户不赚钱了，商场也就没有那么滋润了。
