家余秋雨说:“我从来没有见过一个文化遗址会这样美丽，这样地水草丰美，这样地搭配匀亭。”2019年7月6日，良渚古城遗址申遗成功，标志着中华五千年文明史得到国际社会认可。良渚，因这个具有国家意义和民族自信的世界级文化遗产而举世瞩目。
12月10日，中华文明×文化美食暨“良食伍仟”品鉴会在余杭举行。
据介绍，西田·良食伍仟是一个以良渚古城遗址公园为核心的大良渚风景区的重要餐饮商业体，紧邻遗址公园东侧，位于以遗址公园和博物院为主要节点的良渚文化艺术走廊之上，占地面积22286平米，总建筑面积12000平米，对外提供多种餐饮、特色民宿和文旅零售服务，集旅游餐饮服务和中华美食文化体验于一体。
以古城遗址公园为核心的大良渚风景区，包含了径山的禅茶文化；古城遗址公园和博物院的良渚文化；文化村艺术中心（大屋顶）和梦栖小镇的现代设计文化；良渚、瓶窑、彭公、鸬鸟、径山等乡村生态文化。
西田·良食伍仟包含两大业态。一是食集，由原长命菜场改造而来，共两层，总建筑面积约8000m2。规划经营品类以纯正本地土菜、旅游团餐、高中档特色等餐饮服务为主，少量搭配文创产品、区域土特产、便利店等。可承接喜宴、团建、亲子等大型活动；也能为大型娱乐、商业洽谈、小众聚会等定制私人高品质服务。并提供书吧、咖啡吧等共享空间，为来客提供不同生活空间和场景。
二是良奢，分六栋民宿，总建筑面积约4000m2。 规划打造中华美食文化及生态居住体验中心，吸纳5000年中国6个文明高峰的辉煌时代文化，再现各时代生活方式及美学意境，让来客体验中华渊远流长、不同时代的文明内涵。
中华文明×文化美食 国家一级作家李杭育对话中国烹饪大师叶杭胜
5000年良渚，在细腻又充满想象力的作家眼里，拥有着怎样的气质与襟怀？如果让美食与良渚文化进行融合创新，有没有打造出良渚文化菜系品牌的可能？
在当天品鉴会上，国家一级作家、原杭州市文联副主席李杭育,与杭邦菜领军人物、中国烹饪大师、国家级厨师考核鉴定师叶杭胜带来了一场“中华文明与文化美食”对话。两位大师溯承中华文明，结合良渚文化，诠释古今美食，与现场嘉宾们分享了跨界智慧的融合碰撞。
现场主办方聘请李杭育老师担任西田·良食伍仟的高级文化顾问；聘请叶杭胜老师担任西田·良食伍仟的高级美食顾问。杭州西田实业有限公司总经理冯妙楚为两位大师颁发了聘书。
将成为良渚商业新窗口 与世界级文化遗产相匹配的商业体
坐拥千年文脉，西田?良食伍仟的地域优势得天独厚。在东起梦栖小镇、世界工业设计大会，经良渚博物院，西达良渚古城遗址公园东门的良渚文化艺术长廊上，西田?良食伍仟是其中主要的商业配套。
此外，随着古城遗址公园在多方面持续地被聚焦，西田?良食伍仟还将有效对接径山寺、山沟沟、东明山等大城北多方旅游资源。
经过半年多时间的筹备和运作，西田·良食伍仟的基础设施现已基本就位。目前，良渚乡土菜代表耀生饭庄已在西田·良食伍仟开业；在当天的品鉴会上，知名餐饮品牌院子餐厅和德克士也与西田·良食伍仟签署了入驻意向书。
“今后，这里会是良渚、瓶窑周边居民及广大游客夜游的最佳打卡地。”当天的对话嘉宾、国家一级作家李杭育分析，大良渚景区人文丰厚、环境优美，但商业体存在区位和数量问题尚有短板。
比如周边的餐饮消费目前就只有集中在永旺和西田城等个别商业体中；文化村等居民区又不适合开展夜生活消费。良食伍仟地处良渚古城遗址、良渚博物院两大游客集结地的核心地段；附近10分钟车程范围内的良渚新城与瓶窑镇，人口密集。南侧有即将启动的政府宏观规划“文化艺术走廊”工程，周边还将集中呆住、菩提谷等著名民宿品牌。“既能集聚人气，又不会产生扰民现象。”
接下来，良食伍仟还将引进小型咖啡吧、酒吧等商业休闲项目。此外，浙江省政府重点打造的美食文化品牌工程“百县千碗”的特色美食体验店，也可能在此开设。
月30日，金山区枫泾镇FJ010303单元01-C-01地块土地出让合同在金山区规划资源局顺利签订，金山城投集团投资组建的上海缤纷里建设发展有限公司成功竞得该地块，成交地价为21425万元。
效果图
FJ010303单元01-C-01地块即乐高配套商业街项目，东至01-A-01地块，南至枫明路，西至01-B-01地块，北至南枫公路，呈南北带状位于乐高乐园核心区中心位置，土地面积81525.3平方米，计划打造集娱乐、餐饮、休闲、文化于一体的商业设施。
效果图
上海乐高乐园度假区项目目标打造全球最大的乐高乐园度假区之一， 预计首年将吸引超300万游客前来游玩，成熟期可达到每年500万以上客流。作为进入上海乐高乐园的必经之路，配套商业街聚焦亲子家庭与“95”后年轻客群，布局亲子餐饮、文化夜市、网红娱乐等特色业态，打造金山北部标志性旗舰商业体。
配套商业街项目已列入区重大工程。项目计划于今年四季度启动建设，并于2024年四季度对大众开放营业。目前，城投集团正在大力推进该项目的方案深化和招商工作。未来，“乐园+商业街”的黄金组合，将助力提升沉浸式娱乐体验，承接文旅产业溢出效应，带动金山G320文旅连廊发展，促进区域经济社会发展。
（来源：金山区规划资源局）
造“15分钟生活圈”，即在人们15分钟步行可达范围内，配备居住、就业、交通、服务、休闲等生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。
“15分钟生活圈”的建设主要是通过完善基本生活单元模式来实现的，因此，具有开放性和便民利民属性的社区商业，就成了实现打造“15分钟生活圈”的重要抓手。
< class="pgc-img">▲ 15分钟生活圈概念
社区商业中商户是提供商品和服务的第一窗口，而社商业态则定义其所提供的种类。
作为服务大众的小型商业体，社区商业的形态需要和社区周边环境以及人群消费特征相匹配，作为社区商业的重要组成部分，业态同样也需考虑周边外环境的影响。
社区商业的主要客源是生活在周边的人群，商户在选址时也会尤为关注“区域”这一因素，因此，在社区商业的定位和招商中，除了要考虑周边客群客层的因素外，区域内商业市场环境也需要被分析研究。
在本文外部环境研究中，目标客群分类将分为常住人口及流动人口。常住人口为居住在周边的居民，流动人口则为周边办公、旅游等非居住人口；而对于外部商业竞争关系，则分为基本无竞争、部分竞争、全面竞争三个档次：
通过对上海15个热门社区商业项目进行目标客群和外部竞争环境的二维分析，作者得到了如下图表：
作者对这15个项目的业态配比做了拆解，其中主要业态分类为餐饮、零售、生活服务、亲子教培、休闲娱乐五类周边客群需求及消费频次较高业态，部分社商亦会切割顶层商业价值较低部分，作为办公用途。
平行对比这15个项目的业态配比，可以观察到三种业态分布现象——单一业态、多业态及全业态，之后将依据这三种分类来进行分析。
< class="pgc-img">市调社区商业业态配比
单一业态社区商业
业态是社区商业的重要组成部分，其中业态的种类及配比尤为重要，一家社区商业往往会通过多样化的业态种类来拓展潜在客户的覆盖面，并以较为均衡的业态配比来吸引客户停留与消费。
但也有特立独行的案例，在这些项目中，某一种业态会以70%以上的垄断姿态占据项目的核心，这类项目即为单一业态型社商，在调研的15个社区商业案例中，中海环宇荟和城开YOYO就是其中的典型代表。
< class="pgc-img">红点为单一业态社区商业项目
< class="pgc-img">< class="pgc-img">单一业态社商案例对比
单一业态型社商往往出现在较为成熟的商业圈，其周边商业配套资源充沛、种类繁多，能够很好的满足周边客户的生活所需。
为了应对全面竞争的环境，社区商业往往会加强某类业态的占比，加强其对客户的一个产品定位，具备一定标示性，以此来捕捉对此类业态有强目标性的客户，在这种全面竞争环境下生存。
由于成熟商圈的主要客户为流动性人口，以占比突出的业态种类，可以从流动人口中针对性捕获强业态目标的客户群体，尽管客户覆盖面有所缩小，但鉴于客户基数大，在全面竞争的商业集群中还是更容易存活。
多业态社区商业
多业态的社区商业为社区居民提供了相对全的生活配套设施，能够满足其日常的生活需求。这类项目一般会在餐饮、零售、生活服务、亲子教培、休闲娱乐五类中选取某一个当作主力业态，占比40-50%，再辅以其余2-3种其他业态，来最大化吸引目标客群，同时兼顾其余地缘消费人群。
对于这类商业体，不仅要从人口来源来分析其出现的原因和共性，也应关注商业外环境竞争的强弱对其的影响。
< class="pgc-img">红点为多业态社区商业项目
< class="pgc-img">< class="pgc-img">多业态社商案例对比
以上六个便是多业态商业的基本信息，接下来将从竞争的强度和人口来源两个维度来进行分析。
首先是融创精彩天地、九华邻里中心及碧云体育休闲中心。
融创精彩天地亲子教育占45%，主要服务于周边大量住宅社区；九华邻里中心生活服务占65%，菜场超市主要服务于周边住宅社区年龄较高的居民；碧云体育休闲中心西式餐饮占50%，主要服务于周边国际住宅区外籍人士。
这三个项目都有一个共性——即在其2KM半径圈内既有较强的客流固定性，又缺少强有力的外部竞争，因此这类项目在落位时可以将业态主力放置于周边居民的重点需求上，并辅以2-3种的其他业态，这样既可以做到有的放矢直击客户痛点，又顾及了其他非主力客群的基本需求。
而瑞虹天地月亮湾、新邻生活站和米域·这里则有所不同。
先来看这三个项目的业态配比：瑞虹天地月亮湾餐饮占40%，主要服务于周边中高端社区居民，且以年轻人为主；新邻生活站餐饮占50%，主要服务于周边相邻多达20个住宅社区，客群基数丰富；米域·这里餐饮占50%，因本身有办公属性，所以主要服务范围除了周边住宅客户，也有少量办公商务人士。
这三个社区商业周边2KM内有多处竞争力的商业项目，个别甚至地处核心商圈，商业氛围十分成熟，客户的选择广泛。
为了争取更多的客户，这类社区型商业就会偏好选择以餐饮为主力业态的稳妥方案，再辅以特色休闲娱乐和生活服务等商业内容，力争抓取更多的地缘客。
综上所述，多业态商业外环境一方面存在于无竞争环境，其可以做小而精的的社区商业，着力服务目标客户；另一方面存在于竞争较激烈环境中，商场为寻求精准打击，避开商圈中较为高级的醇熟业态，将业态主力放置于基础的业态上。
全业态社区商业
全业态的社区商业为社区居民提供了一站式全面的生活配套设施，可以满足其日常的多元生活需求，一般来说，社区商业的全业态含括了餐饮、零售、生活服务、亲子教培、休闲娱乐。
对于全业态的社区商业，我们需重点考虑其周边商业竞争环境带给它的影响，如何避免与商业综合体形成直面竞争，并思考如何以自身的独特价值亮点和标签吸引消费人群。
< class="pgc-img">红点为全业态社区商业项目
还是针对以上分析要素，选取了具有代表性的三个全业态社区商业进行分析：
< class="pgc-img">< class="pgc-img">全业态社商案例对比
根据案例分析，全业态社商的消费人群结构相对较为稳定，多为周边社区居民和部分固定的消费人群（或是学校学生，或是办公人群），其消费需求稳定而丰富，几乎很少出现大量流动性的消费群体，因此商业的业态布局会更倾向全面性和多元性，以满足固定多元的消费需求。
在全业态的社区商业中，外部竞争环境多元，从无竞争环境到全面竞争环境都存在设置全业态的可能性，因此业态的选择设置必须基于对周边客群的详细调研和分析，在评估其真实消费需求和消费习惯后，才能做出合适的选择。
值得注意的是，在全竞争环境中的社商项目除了要谨慎设置业态配比外，必须还得同时具备高水平的招商能力和运营管理经验。
数字化助力复合社商出圈
作为链接多种业态的载体，社区商业自身所携带的商业潜力其实不仅限于前文所说的六种业态。
作为承载“15分钟生活圈”中多元功能的角色，可存在于社区商业中的业态将更全面化，全科医疗此类专业服务及政务大厅、养老设施此类公共设施也已逐步进入社区商业中。
< class="pgc-img">在展望未来社区商业业态多元发展的同时，客户与社区商业的联系也将更加紧密和智能。伴随物联网的发展，以及智能城市概念的推动，客户可通过手机等智能终端与社区商业发生联系，而这将对未来社区商业的发展带来更多改变。
< class="pgc-img">无论是单点突破的单一业态型社区商业，还是全面开花的全业态型社区商业，“业态”代表着的都是项目自身定位及核心价值。
然而想要在商业市场这片竞争红海中独占鳌头，始终还是要落位于商业管理能力，比如招商引资，比如物业管理等社区商业的运营。
来源：长沙同策地产研究中心
