猫贝贝专栏内容：地产话题第三十五期

今日专栏：商业地产系列（第一期）：商铺选址的几个“潜规则”解释给您听！

导读：

“全民创业”，到2020年已经不是一句口号了，在国家大力支持和推行下，已经成为最近几年最热门的一种社会现象和趋势。

开家自己的店，可能是所有创业生意中，门槛最低，耳熟能详的的“第一直觉选择”了，毕竟街面生意，是和所有人的生活密不可分，最基础的商业终端形式了，通过开好一家门店，实现发家致富，改变经济收入的人，大有人在，这样的人就在你我身边。

在这种趋势下，有很多人，包括我身边的朋友，都动了“开店做生意”的心思。

开店，第一步就是选择合适的铺面，（北方叫门脸儿，南方叫档口或者铺位），而做门面生意的人，都有一套挑选合适门面的经验，这也是这些人赚到钱的方法。

俗话说，隔行如隔山，铺位没选好，经营好不了，怎么能找到适合自己的铺面，成为了众多想开店朋友的第一个“门槛”。

今天这篇文章，就来和各位朋友聊一聊找门面，商铺选址的一些“潜规则”。

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-开店创业投入数额巨大，切勿听信一面之词，谨慎冷静，理性选择。

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“金角银边草肚皮”啥意思？

选铺面，和选房子，是完全两种不同概念，住宅讲究环境和安静，而商铺一定是讲究人流量的。

若为东西走向的街道，则应选择坐北朝南的店铺；

这个在面对面的商铺和街区就可以看出来，一边的生意往往好于另一边，这个在生意上，叫做阴阳街，而一般生意好的门面朝向，都是坐北朝南，日照充足，人气汇聚。（这里说的是大部分，不代表绝对情况，请勿对号入座）

若为南北走向的街道，则应选择坐西向东的街道，尽最大可能使店铺处于十字路口的西北角位置。

做生意的一般都比较忌讳面对“西北方”和“西方”，从日照来看，西向的商铺门面，会有强烈的夕晒，特别在夏天，有过西向商铺经验的人都知道那种苦不堪言的滋味。

同时，丁字路口和三岔路口也是开设店铺的绝好地段。

路口，是生气汇聚的地方，俗称聚宝盆地段。

总结下来，就是“金角银边草肚皮”。

“金角”指的是街角，转角位，出入口，交通汇聚点附近。（购物中心就是出入口位置）

“银边”指的是街边，主要指主干道靠近转角的位置。（购物中心就是主要人行通道）

街角与街边是店铺位置的首选，这些地段人流量大，驻足时间长。

而“肚皮”指的是整条街的中间地段，这些地段客流较为分散，购物的兴致也被前面的一些商铺所冲淡，且不易于会聚人流，行人行走时间也长，并不是理想的开店场所。

例如800以上的步行街中段商铺，基本生意是整条街里面最差的。

宁要一层店，不选楼上铺

做门面生意，最讲究的是“接地气”和“方便”。

这里要说明一下，一些城市有地下商业，这样地下的商业形态铺位也是很抢手的，这和人的“惰性”分不开：下楼容易上楼难。

要开店的朋友可以观察一下，不管是商业街，临街商铺，还是购物中心，人流量和消费力最集中的地方，基本都在一层。

特别是准备创业做生意的人，不能选择需要上楼才能经营的商铺，刚开始没有什么知名度，没有品牌效应，更是要占据一层多做宣传，而一般的大品牌更讲究这个，大家可以看到的有品牌的有实力的商家的店，基本都扎堆在一楼显眼的位置。

有句潜规则：“只要有生意，不怕房租高，要是没生意，免费也不去”

即使一楼房租是高于，甚至是远远高于楼上铺面的，要尝试做生意，还是建议选择一楼。

楼上的铺面再便宜，也要慎重考虑。

一楼有生意，二楼冷清清

做任何生意，都讲究“脸面”

有做门面生意的朋友都会发现现在的商铺，可谓是“日益苗条”：门脸越来越窄，商铺越来越长。

这就不得不说一下关于商铺的两个指标：开间和进深了。

一般来说，商铺的开间越大越好，这样你的生意展示面和客流吸引就会越强，毕竟是门面生意，脸面越大，越容易被人发现。

那选择商铺这个开间进深比例多少合适呢？

小于1:2.5，最合适，举例说明就是门面是5米宽的开间，进深就不能超过12米。

如果超过这个比例，进到这样的店面，就像一个过道或者胡同，不仅门脸展示效果不好，里面纵深也不适合进行商业经营活动。

开间进深详解

做熟不做生，跟旺不陪冷

开店选址，不能贪便宜！

“做熟”意思就是做有成熟消费群体的生意，入住率高的小区，人流密集的主干道，经营成熟的学校和校区周边……所谓，“靠着旺铺好发财”

“生”呢？就是那种新建小区，城市支路，侧街背乡，租金是便宜，也没啥人气生意可以做。

“跟旺”意思就是选铺位要看旁边的铺位生意如何，人气旺不旺，跟着这样的商铺在一起，虽然租金高一铺难求，但是对自己的生意带动作用可不是开玩笑的。

“冷”是指冷清和冷业态，例如家装建材商店，诊所等，这样的冷门业态，不聚人气，如果是依赖人流量的生意，不要陪着他们一起做，这个根据自己的生意属性再看。

这样的旺铺对周边带动很大

消费群体要看准，人多不代表消费多

所有生意的本质都是满足需求的供给关系。所以选铺面，一定要找准这个需求。

比如学校门口开餐饮，买文具，开书店，就很合适，但是在学校门口卖衣服，开花店的，就不太合适了，也不符合供需关系。

同样，在地铁口，交通枢纽这样的地方选铺位，人流量是上来了，但是如果开火锅店，开茶叶店这样需要消费体验和时间的店，就非常不合适了。

这个主要还是要和想开店的人经营项目有关系，不能盲目迷信人流量，而是根据自己经营的需求群体，理性选择合适的位置和铺面。

所谓：适合的地方做适合的生意。

汽车站附近最适合的住宿，餐饮

汽车站，交通集散附近人流量够大了吧？去那里开店卖衣服试试？嘿嘿~

结语：

创业不易，每一笔创业的钱，都应该花在刀刃上，花的值得。

希望今天的这篇文章，能给打算找门面做生意的朋友，一些帮助和参考。

一般人不会说的行业门道，我说给你听。

欢迎各位朋友留言交流，畅所欲言。

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地产领域12年从业经验，愿为所有对房地产相关知识有需要的朋友分享自己的所得所想。

饮有一句话，选址对了，你就成功了一半。我把我们选了1000家店铺选址的经验总结了八点给大家，非常重要，如果不懂的朋友一定要看。

第一个交通不方便的，我们不去选；

第二个门头窄纵深长的这种店我们不要去选。

第三点，人流量，它不等于客流量，你要根据你产品去确定你的客户人群，然后再去做选择，比如说你做快餐的哈，定位的话就是都市白领的工作餐，做麻辣烫的就不要去考虑那种中老年的这种社区。

第四个，一条街上如果超过1/3的店铺都在进行转让，这种就不要去选，也别问为什么这么多人转让，他肯定是有一定的问题的。

餐饮店设计

第五个是同品类的店铺生意不好哈，也不要去选，如果一条街上同品类店铺生意都不好，你去了大概率也会不好，不要觉得别人的什么味道不好吃，口味淡啊之类的，因为现在哈，众口难调，做好口味已经是最基本的一个需求，同品类不好。证明别人是没有这方面的需求。

第六个点是宁愿花租金高去找旺铺，也不要去入住新的商圈和商场，任何一个新开的商场和商圈基本上都要半年以上才起得来，所以说你第一批进去啊，基本上大概率是做一个炮灰。

第七个点，店铺不是越大越好，小店才是一个未来的一个趋势，因为我们的小店会更加灵活，而且如果在一条街上的人流量它是一样的哈，那么小店的租金，他一定是会更低的，把生意做好也是可能性更高的一个事情。

餐饮店设计

第八个点，根据消费场景来选址哈，比如说你是一个卖鸭头的，兔头的，但是选址在帅哥美女都非常多的这种商业的一个街上面哈，你想想看，一个帅哥美女逛在商业街上面去，然后拿着一个鸭头在肯，拿着一个兔头在啃，你说这样像不像话，你肯定生意不好嘛，所以说这时候我们的选址非常非常重要。

饮开店选址是有标准的，有方向的！不是漫无目的的满大街溜达，看见有门面出租就去谈，感觉便宜就能开店的。

那么开店选址的标准依据什么来去衡量的呢？——那就是餐饮定位！就是说你要做什么类型的餐饮，是小吃快餐还是西餐中餐；是奶茶饮品店还是烧烤排挡火锅店；是高端消费还是大众消费，是针对家庭朋友还是针对学生年轻人等。只有根据你的餐厅定位才能选出合适的门面位置，才能在你未来的经营中起到至关重要的作用。首先我们先谈一谈餐饮定位具体包括哪些，最后再和大家分享下，在你的餐厅定位确定了的前提下如何能更好地选择店铺位置。

餐饮经营模式定位具体包括:

1.产品定位:你准备卖什么菜系饮品？

2.价格定位:人均消费你准备定多少？

3.人群定位:你想卖给什么人吃？或者说你的产品定位后适合什么人吃?

4.空间定位:在你的产品价格定位下，你需要多大空间的门店，几张台要不要包间等？

5.风格定位:在以上四种定位确定好，你装饰的格调氛围是什么类型的？

例如:

如果你准备开一家烧烤店，以卖牛羊肉串为主，人均消费定在80元/位，专门做中青年人的生意，选择一个200平米左右的店铺，装修古朴自然不拘束。依照这些餐厅的定位标准，第一，你就要选择晚市人流量大的地方，因为烧烤晚市才有生意；第二，你要选择中档以上小区群附近，不能选择商场或者商场附近，因为你定的人均消费中等偏上，中青年人不会去商场吃烧烤，商场几乎没有喝酒模式，也没有猜拳模式；第三要选择排挡夜宵集中地或者KTV酒吧附近，因为晚市第二场吃烧烤得比较多，青年人玩过之后也喜欢吃点烧烤。

如果你准备开家快餐店，以卖米饭炒菜套餐为主，人均消费在25元/位，那你就选择星级商场附近，高档写字楼附近，大型医院附近，景点附近等。

如果你准备开家奶茶寿司店，人均消费在10元左右，那你就要选择在学校附近或者商场附近，超市附近就不要选择了，因为现在逛超市的都是中老年人，年轻人通过手机就解决日常购物了，而中老年人是不会选着喝奶茶吃寿司的，当然如果是在十年前肯定可以，那时的超市是年轻人的天下，现在的超市是大妈大爷的菜市场，乘凉地。

综上所述，不难发现，你的餐饮模式定位会直接决定你的位置选择在哪里，如果你不管三七二十一，胡乱选择一通，最终只能以失败告终。这也是很多餐饮店干不长久主要原因。

除此之外选址还要注意以下事项:

1.主干道两旁店面不选择，尤其是门前位置窄，有隔离栏绿化带，车流量很大，无驻足人群。

2.小区楼下门面，中型以上餐厅不能开，有噪音有异味，影响小区居民生活，容易被投诉。

3.单行道旁，单面街面向北或者西北的门面不要轻易选择，因为人流量有限，常年见不到阳光，店内昏暗湿气重。

4.拐角处畸形门面不要轻易选，装修难，空间利用差，视觉感不好。

5.附近没有停车位的门面谨慎选择，尤其是辐射距离在1公里以上的餐饮店。

6.红绿灯路口的四角不要选择，特别是门前没有足够空间，更不能停车的门面。

选址是开店成功的第一要素，绝不能草率决定，要考察好场地，确定好流量。尤其是在新冠疫情下，更要谨慎投资开店。今天分享就到这里，关注餐饮人古小麦，定期分享餐饮业干货。