接从业主手里租到新空出来的餐厅，那是最简单的。但是，往往你看中的店铺被别人所占据，而且人家续租有优先权，你不得不跟承租者谈判转让。这里面就有学问了，搞不好就遇到大麻烦。最后还可能鱼没吃着，还落得一身腥。
承租转让餐厅得搞清楚以下几个问题。
1、明晰转手者是业主还是租赁者
这是问题的关键，也是承租转让的基本问题，是转让能否顺利进展的关键点。这样可以规避租赁者以业主的身份设计陷阱。
（1）业主出租：出示证件，产权交割。
如果业主出租场地，那么，要请业主拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查，避免张冠李戴，以假乱真。同时还要出示相关工商营业执照以及卫生部门所发放的餐饮评级证明等经营餐厅的相关证件。
（2）租赁出租：三方面谈，出具凭据。
如果是租赁者转让餐厅，必须请业主出面共同商议，分清楚哪些东西是业主的，哪些东西是租赁者的，三方面清点，出具文字凭据，签字画押，方可深谈。
2、转让的地方是否具备开餐馆的潜力
考察转让的地方是否具有开餐厅的基本条件，也要了解周边群众的满意度以及需求度。
（1）实地调查，眼见为实。
不要单方面只听信“转让者”的话，有条件的话，应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。另外，周边的老百姓对餐馆经营持什么态度至关重要。
（2）调查“民情”，顺应“民意”。
周边百姓是未来的消费准顾客，忽视不得；百姓现在的环保意识、维权意识非常强。百姓不满意，上访、诉讼、上门争辩、媒体曝光，都有可能出现。
3、“转让店”是否有历史遗留问题
餐厅的承租转让不能留下历史遗留问题，应该“身家清白”，一切债务资金了清之后再转让。因此在具体的操作中要独具慧眼，善于观察与调查。
（1）实地调查，具体核实。
要亲自到自来水公司、供电局、环保局、煤气公司、供热公司等单位了解水费、电费、环保费、煤气费、供热费的缴纳情况。同时还要到相关卫生部门和食品监督部门了解本餐厅一些年检费用的办理情况。
（2）如有遗留，责成缴纳。
如果未交清，请转手者将剩余部分缴纳完毕，并将交费发票出示，看清确认后复印留存，妥善保管。特别是涉及卫生方面的一些费用，务必要当面交接清楚，避免日后经营留下后患。
4、“转让店”是否有违法违纪记录
工商管理费、应缴税款属国家强制征收的项目，如未交齐，有可能面临营业执照作废、停办营业执照、罚款等相应处罚。所以，了解转让店是否有违纪违法记录相当重要。
（1）分清责任，规避纠纷。
要将以往与餐厅有关的单位、人员联系到，通报餐厅租售情况，尽可能查清餐厅的工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况，分清责任，避免在以后的经营中发生纠纷。因为在转让餐厅时，很多员工跟着一起“转让”，所以一定要分清账目。
（2）亲自探访，核实细节。
亲自到工商管理部门、税务部门了解该转让餐厅工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕，有否罚款，如果有的话，请转让方到相关部门缴纳完毕，并将相关票据复印留存，妥善保管。
5、签订合同，务必请相关人员到场
餐馆经营火爆之后，因转让人或者房东反悔发生经济纠纷的事情数不胜数，最为常见的是从合同里寻找破绽。如果对方老谋深算，在签订合同时即留下伏笔，那以后的经营就“危机”重重了。所以，在签订租赁合同的时候便将相关时限和毁约赔偿等事项作详细规定。签订合同一定要请律师公证，而且要让律师审核每一个细节，同时要让直接相关人员在场，当面签约，以防后续麻烦纠葛。
6、要确保所签订的合同完整有效
签合同时可以咨询专业律师，或找几本关于合同法内容的书籍了解清楚。在这些地方多花一点钱，以后的经营就少了许多麻烦。毕竟合同是非常专业的法律范畴，必须请专业的人员来把关，避免今后出现漏洞，造成后患。
7、支付转让费，应在合同签订完毕、所有钥匙交接清楚之后进行
（1）付费宜晚，掌握主动。
转让费支付宜晚不宜早，给自己多留一点时间，以免后悔。钱在自己手里，主动权就在自己这里，这间店面不满意，还可以到别处看看，多个选择，也就多个机会。谋定而后动，没有必要急在一时。
（2）保持清醒，理性分析。
千万不要被个别房主或者转让人的花言巧语所迷惑，毕竟，出租的直接受益人是他们。应该有自己的思考和分析，出租者的诉求就是要千方百计地说服，而餐厅的诉求就是利益的最大化，因此一定要保持清醒，不迷信，不盲从。
8、接手当日，马上换锁。
害人之心不可有，防人之心不可无。餐馆的钥匙经手的人很多。餐馆钥匙也是餐馆安全的第一道门岗，为保险起见，换锁是第一要务。
< class="pgc-img">址需要侧重留意的十个问题
1、不要跟着大牌开店
我看有些人分享的开店经验，说是看着星巴克、麦当劳、肯德基在哪儿开店就跟到哪儿，人家有专业的选址团队，开店经验丰富，跟他们走肯定没错。我要跟你说，这样很可能让你的店活不过三个月。因为那些知名品牌自带流量，品牌知名度很高，开在哪儿生意都不会太差，再就是很多大品牌开出的新店也是不赚钱的，但是他们是出于整体战略考虑，可能是抢占先机，排挤对手，也可能是区域分部需要，也可能是为未来市场布局，总之，他们资金实力雄厚，养得起不赚钱的店。
而创业新店就没这个资本了。还有最重要的一点，通常这些大品牌不赚钱的店都是开在新开发的商圈里，而出租方，尤其是购物中心，为了拉动商圈人气，会以很低的价格，甚至是免1——3年房租的方式把大品牌拉进来。因为只有这些大品牌进驻了，其他铺位招商工作才好展开。你选址的时候如果看到一个新商圈入驻了很多知名品牌，是不是也会信心大增呢，进而敢于租赁其铺位。但不同的是，那些大品牌的租金可能只是你交的租金的1/5，甚至是零，你跟得起吗？
2、不要吝惜房租
开餐饮店，什么钱都该省，就是房租不要省，不是说越贵越好，而是要找物有所值，尽可能客流量大，目标顾客多的地点，这个钱花的值！我们来算一笔账：与最好的位置相比，选择一个一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本会少一半，营业额也自然是减半的，但你的装修、人工、原材料、水电等等其他所有费用，不会因此少一半吧？你选择了贵的旺铺，就等于变相降低了其他成本，所以说，什么钱都要省，就是选址时别吝啬！
3、尽量不要选择转租铺位
这条是针对个人出租铺位而言的，以街边店为主，通常购物中心不存在这种问题。为什么不要转租的铺位？转租的商铺不是经营不善，就是会加入很多转让的费用，或是有一些潜在的问题，比如，周围有什么市政规划对客流有影响，或是医院，单位，这种大的客流群体要迁走。
所以，除非特殊情况，比如知根知底，否则尽量不去转租商铺。二房东之类的更要注意，看场时必须确认产权人的产权证件与身份信息。
4、看硬件设施是否符合需要
对目标场地的各项建设指标要有详细了解，比如供给的电量是否充裕，因为通常是不够的，要额外增容、场地是否有排烟通道，很多场地是不提供的、墙体哪些能拆哪些不能动、空调下水，很多细节问题，事前不了解清楚，施工时，甚至开业时才知道，那就都晚了。这个向商场或出租方要场地图纸，而后请装修队看就可以。如果涉及到场地改造，要事先谈好，否则一旦租下来了就基本只能自己弄了，或者自己花钱，费用通常高的吓人。
5、租赁期尽可能长
开一家店从装修费到设备费用，投入非常大，如果租期太短，比如很多才和你签约1年的，根本连成本都赚不出来。不要轻信出租方说的什么租期满了可以优先续租之类的话，到时候就是不租你了，或是涨价太多，你根本没办法。所以，尽可能多签订几年，至少2年，能签3——5年最好，虽然每年会递增房租，但是只要约定上涨幅度合理，基本不会亏。
可能大家会担心，如果自己经营不善，想早点撤店，那签了太长时间约，是不是就拴住了？其实，如果你想撤了，损失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承担法律责任。但是租期短，人家不租给你了，那风险可就大了。
6、注意政策风险
购物中心这方面风险还较小，因为购物中心会替你考虑好这些，街铺要特别注意这点。要详细了解所选位置及周边的现在，以及未来几年内的政府规划，不要觉得合适或出租方催促就急于拍板。比如，在自由市场对面的商铺，看着人来人往，可不久，市场被一条长长的护栏隔开了。或是有个在医院附近的街铺，签了3年合约，开鲜花水果店，可半年后，附近的这家医院就搬走了，如果没有这家医院，当初觉得划算的租金可就算得上是天价了。因此，在签约前多在附近转两天，和周围的邻居聊聊，也可以到民政局去了解一些公开的未来市政规划数据。
7、别看人流量，只看客流量
购物中心招商部或街铺房东最爱拿出人流量数据秀给承租者来看，甚至简单粗暴的让你站在门店前自己数客流，虽然看起来可能人来人往，怎么看都是一副旺铺的模样，结果呢，租下来却发现根本不是那么回事，人来人往可就是不进店，原因何在呢？人流量很多没错，但是必须冷静观察、客观分析，这些人流量真的是你们的目标顾客吗？不是的话怎么能转化为客流量呢？
比如，地铁口的位置人流量特别多，这叫人流量，但是店铺如果处在地铁口或过道，那这些行色匆匆，奔着目的地的人流，能够转化为顾客的非常少，因为他们不是逛街心态，如果你们产品定位中高端，那乘地铁的工薪族更不会光顾，但你却为这些人流交了很高的房租。所以不仅要看人流量，更要看精准的目标顾客有多少。
餐饮店选址的十个误区（下）
8、忽视商圈的所处阶段
在选址看商圈环境的时候，选择眼下正火的商圈，显然租金很高，而且不见得就有合适的空位，就算拿到了理想的位置，对于刚入行的小白来说，经营能力不足，驾驭不了这么多人流，很可能还会赔钱。也不要选择已经火过，在走下坡路的商圈，因为，再次重振雄风的机会很小，而且可能越来越差，因为之前名气大，虽然在走下坡路，但租金依然不便宜。最好选择正在成长，预估未来会逐步火起来的潜力商圈，这个如果觉得估计不准，那就宁可选择正火的商圈，最后不得已才去考虑走下坡路的商圈。
9、选址缺少明确目的性
新手小白选址时多是凭感觉，看哪儿人多就往哪儿去，缺少明确的选址标准。
我们必须首先清晰定位我们的目标消费者是谁，他们的特征是什么？要为目标消费者画像，有了明确的目标，而后去他们最常出现的地方去开店，不能只凭感觉选址。否则，你很有可能为那些根本不可能进你们店消费的客流，而付出更多房租。
10、选错了环境
小白们开店选址的首选通常是购物中心，觉得那里人流量大，环境好，有逼格，生意一定好。
其实呢，最好的地方不一定是最适合你的地方，具体选哪里，要根据不同的业态和自身情况而定。
比如，你的店做早餐或是夜宵，那购物中心普遍是早十点到晚十点营业，显然就不适合。如果你是做冰淇淋一类冷饮的店呢，在冬季很冷的地方就不适合街铺。
再就是你自身情况，如果你们是做时尚潮流类的餐饮，甚至考虑树立品牌，那购物中心就比较合适，毕竟那里年轻人集中，对这类新奇特餐饮接受度更高。如果你们是做当地特色美食，也可以考虑进旅游区。如果你们走薄利多销路线，人流聚集的街边店就很合适。如果你们产品没什么特色，就是家常菜，但是品质不错，那就可以考虑把店开在小区附近，做固定客源的回头生意。
总之，一定要选最适合自己的，而不是所谓最好的，因为，所谓的好也是和代价成正比的，选的合适，就可以为你省下大量租金。
作者简介：美国全球餐饮连锁品牌Tutti Frutti中国区总裁、清华大学EMBA总裁班讲师、餐饮领域投资人
<>写在前面】
下文注意事项中的租赁规则及价格皆参考深圳市场，其他城市可能会有不同的租赁规则及收费标准。
本文中的数据仅供参考，在此特别鸣谢点点租线下团队的大神们对本文提出的宝贵意见及纠错。
一、办公类型及租期
1、通常办公楼租赁市场需要签约１年以上，3年以下。如果仅几个月的办公需求，可以选择商务中心或者众创空间，价格稍贵一点。但只需配备电脑，即可灵活办公，收费一般是按人数计算的。
2、商务中心与一般写字楼不同在于它能提供一系列商务办公服务，更便捷，更灵活，分时租用，即时办公，包括全套办公家具及设备、会议室、餐饮区、休闲区等，如锦会（科技园唯一五星级酒店式办公空间）。
3、众创空间，顾名思义，为创业者们提供富有情怀的联合办公场地和创业服务社区，办公空间舒适多样，创业氛围浓厚热闹。除提供办公家具及设备、会议室等功能区外，有些众创空间也会定期组织创业讲座、课程和活动，如阿基米互联网超级公社。
4、租期超过３年的需要同业主协商，通常每年租金都可能会有一定幅度的递增，一般递增幅度为6%-8% 。
5、在租赁谈判过程中，可以争取一定的免租期，但还是要视乎业主而定。一般毛坯的交楼标准是15-30天，而带装修的场地则是3-7天。但商务中心一般都带有办公家私和网络，可以直接拎包入住，是没有免租期的。
二、租金及其他费用
1、租赁价格会有含票与实收的区别。含票的租金是已经包括租赁税的；一般情况下，没有特殊说明，都是实收金额。写字楼的租金一般是按照每天每平方米的价格来进行报价的。
2、写字楼的租赁一般是押二付一的，即需要另外缴纳两个月的租金＋两个月的物业管理费作为保证金。也有部分大厦业主要求三个月租金＋三个月物业管理费作为保证金的。如果提前退租，一般情况是不退回保证金。
3、物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，因为一座办公楼的环境、服务质量的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关的。通常包含公共区域的水电、维修保养、常规保洁等服务费用。
4、一般情况下，物业管理费超过20元都是中央空调系统。比如中国储能大厦、卓越世纪中心等，收费都是超过20元。低于20元还含有空调电费如泰邦科技大厦，是非常少见的。现在，一线城市新建的楼盘普遍都是带中央空调系统的。
5、写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供应上班时间（多为 8：30 — 18:30），中央空调在加班时，是需要单独申请的，并且需要支付一定的加班空调费。所以租赁中央空调的办公楼要考虑企业加班是否方便的问题。
6、停车费分为三种：按小时计算、按上班时间包月计算、24小时包月计算。一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系。
三、合同签订
1、签订合同时一般是缴纳两个月的租金＋两个月的管理费＋首个月的租金的费用。在签订合同前，可与业主先签订《租赁意向书》。
2、签订合同前，请确认业主出租房源的合法性，例如产权证明（或经营权证明）、出租许可证明、营业执照等相关证明文件。
3、如需将承租的写字楼作为公司注册地址，应提前咨询业主是否能够提供相关材料给承租人办理营业执照。
4、租赁合同的签订一般是一份详细的租赁协议，包含租用单位、价格、租用年限等细节事项，需双方单位盖章签字才可生效。
5、租赁合同签订过程中，对带数字或与钱相关事项的斟酌需严谨。如有不实内容，可以与业主多沟通协调。
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