招商知识，第十九讲，各种业态的选址要求及特殊限定

I作者：坤哥

朋友们，上一讲，我们聊了"招商人员的佣金如何分配"，这一讲，我们来聊聊"常见业态的选址要求"，文章篇尾有福利，请大家看完！《商业地产招商知识讲座》专栏的所有内容均由本人手打，没有任何复制粘贴，我想用我的认真写稿换来大家的认真阅读，感谢大家支持！

第十九讲 常见业态的选址要求

目前招商这块，我们将品牌分成零售、餐饮、娱乐及配套四大业态，这四大业态又包含了众多不同的业种，下面，我们简单的将这些业态、业种的选址要求给大家分享一下，只有完全了解他们的选址标准，我们才能快速的进行配对，加快招商速度，简化招商流程。

一、快捷酒店

1、位置:邻近主干道或者在主干道上能显著地看到酒店标识,交通便利；靠近医院、专业市场、高校聚集区、靠近地铁站等。

2、房型:最好是独栋,周边有停车场。

3、面积以及租期:建筑面积3000-6000平方米,租期10年以上，较好的位置最低8年起步。

4、对水电有要求，对后期装修有要求，这些大家也要注意。

5、有的品牌是不签二房东的，只跟业主签合同。

二、咖啡店选址要求

1、位置要求:商住楼、高档住宅区、餐饮美食街、写字楼。

2、建筑要求:层高4米以上,要有适合装修的招牌位及广告悬挂点,排

污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位。

3、.面积和租期要求:一般在300—500平米之间。租期3年以上，品牌店可能要求5年以上，星巴克要求8年以上。

三、商超选址要求:

1、位置要求:市口较好,位于市中心,火车站，汽车站，新老城区结合部或大型住宅小区旁；高校聚集地等。

2、交通及人口：商圈辐射范围内的人口总数,要求在15-20万人,且周边人口具有一定的增长趋势;

3、建筑要求:最好框架结构,楼层最好不超过二层,层高不低于5-7米米,柱距以8米×8米为宜,物业纵深以30-50米为佳

3、面积和租期:便利店面积80—120平方米、标准超市面积800——2000平方米、社区店面积2000—5000平方米、大型卖场面积5000——40000平方米;

四、火锅店选址要求:

1、位置选择:选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。

2、建筑要求:框架式建筑,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一,沿街商铺，一楼最佳，如果是一拖二的形式亦可。

3、面积和租期:150——1500平方米,租期至少3年。

五、普通餐厅、快餐连锁等。

1、位置选择:商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象,一般选址在商务区域或繁华街市附近,或其他有知名度的街市:大众餐厅以家庭、个人消费为主,一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处,如繁华商业街市、车站、空港码头,以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。

2、建筑要求:一般连锁餐饮要求框架结构,层高不低于4.5米。配套设施电力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自来水供应,有油烟气排放通道,有污水排放、生化处理装置,位置在地下室或一、二、三楼均可,但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置,各种建筑结构形式均适合开设餐厅,但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外,餐厅门前须有相应的停车场。

3、面积和租期:一般要求不得少于三年,面积快餐店要求200—500平方米;大众型餐厅150-300平方米,商务型餐厅500-1500平方米。

六、面馆

1、商圈选择:面馆是中式普通快餐的经营形态,原料加工半工厂化,制面和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品,大大缩短了生产时间,满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。

2、建筑要求:同普通餐饮要求

3、面积租期要求:80-200平方米。2年以上租期。

七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求:

1、位置选择:商业气氛浓厚,客流量大,人气旺的高档综合商场附近;知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征):知名度高的店铺附近(如:麦当劳、肯德基附近);大规模住宅区附近。

2、建筑要求:商店可见度强,格局是浅方型最佳,门面不少于3米宽,且越宽越佳,橱窗位置及宽度需面向街道,越宽越佳,近期无城建规划。

3、面积和租期:租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳

八、茶坊、酒吧

1、位置选择:消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话,这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色,以及舒适和愉悦来吸引消费者的,其选址往往是高雅路段,具有清净、优雅的环境,消费对象具有一定的消费能力和文化修养。

2、建筑要求

茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求,但对建筑结构形式，无特殊要求,视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米,电力按每100平方米10千瓦配置,有自来水供应。如与居民相邻,最好设置隔音层。

3、面积、租期要求:500平方米左右即可,租期3年以上.

九、家电连锁

1、位置选择:位于城市或某区域的商业中心,人流量大,交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心;县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市,内陆省份发展较快的县级市(百强县优先),副省级以上城市的较发达的郊区或者县核心商圈。

2、建筑要求:独立、清晰的产权。楼层从一楼开始,地级市场楼层不超过四楼,县级市场楼层不超过三楼;物业距街道的距离在6米以上,有开阔的停车场地和门前广场;有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统空调系统、扶梯和货梯(两层以上)

3、面积和租期:副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上;区域商圈4000平米以上;大型社区3000平米以上;地级城市市区人口50万以上,具有一定的购买能力商业中心3000平米以上:县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市(百强县优先)副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平募以上。租期10年以上。

十一、KFC、麦当劳

1、商圈要求:城市一类商圈的繁华地段,有一定的消费支持

2、建筑要求:

1)楼板到梁底高度,不得低于3米。

2)楼板承重:乙方厨房区楼板负荷为450kg/m,餐厅区活荷载为250kg/m;

3)供电:甲方提供空调及200KW的用电量,并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置,乙方自设配电盘,并独立安装电表;

4)供水:甲方提供25吨水/天,供水管径为2.530英寸,水压不小于2.5kg/cm2,并具有相应的用水指标;

5)排水:甲方提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸;

6)隔油池:在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系;

7)化粪池:甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域;

8)排烟:提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相

邻关系。排烟管道的截面积为00mm×700mm;

9)招牌:在门脸上方提供招牌安装位置;

10)空调:甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小于450卡/m/小时,用餐区应不小于350卡/m/小时。餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间。(如KFC自设甲方提供室外机位置)

11)设备总重:冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶,设备总重3吨,下设槽钢可将设备均匀摆放,使楼顶均匀受力;

12)卸货车位:甲方提供临时卸货车位;12)乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。

13)消防系统:乙方自设消防系统并与甲方连通;14)电话:甲方提供两条电话线路。

3、面积租期:首层,350平方米(使用面积),门面12米。租期要求10年以上。

以上是常见的业态选址要求，还有其他很多类型没有打上去，手打的实在太累了，有需要的朋友也可以私信我，我发给你们！

好了，朋友们，这一讲就到这里，因为平时比较忙，我争取每日更新，有问题需要咨询或者交流的朋友，请给我留言或私信我。在这个系列讲完之后，后续我会继续发布房地产行业的相关知识讲座，请大家先关注，以便能持续阅读，期待与大家共同进步！

近几年，开面包加盟连锁店的创业者越来越多，面包加盟的影响力越来越大，对品牌的要求也越来越多，品牌应该要照顾到加盟者各个方面，做加盟商强大的后盾。而对于经营者来说，在开店过程中，什么最让人头疼呢？那当然非面包店的选址莫属了。

　　接下来，面包加盟连锁品牌帕帕罗蒂就为大家带来几点选址的建议，希望能够帮助大家清楚的评估店址的好坏。

　　一、面包店的发展性

　　在选择面包店地址，我们要综合考虑未来区域的发展性，比如如果附近有马路，或者在兴建地铁，这样客流量就会增加。

　　二、面包店的竞争程度

　　面包店周围的同性质店愈多，面包店的竞争就越大。所以如果周围的超市，速食店、食品店相对少的话，面包店的生意就越好。

　　三、消费者的性质

　　通过调查，我们可以发展，如果在办公大楼附近，那么上下班时间，面包的生意会比较好。而如果在小区或者学校附近，客流量较多，有固定人群，生意就会比较好。

　　四、公交站或者地铁出口

　　在公交车比较多的区域或者地铁出口附近，客流量较多，生意也会更好。

　　五、周围的繁荣程度

　　一般在比较商业街、步行街人流量大繁华的街道，面包店的生意就好。

　　六、附近人群的背景

　　对于面包店生意的好坏，除了客流量还有附近人群背景也有影响，比如经济水平、教育程度、年龄等，都会直接影响购买行为。住户的基本资料，可以评估消费能力，同时评估店面选址的好坏。

　　以上六点，就是帕帕罗蒂为大家总结出来的面包店选址的几个要点。只有全面地考察面包店的地址，才有利于找到合适的地点，才能让面包加盟连锁店客似云来。

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采购简直是中小餐饮商家的“癌症”。

由于自身采购体量小，中小餐饮商家对批发市场依赖性大、议价空间小、采购价格居高不下，而“早起进货难、砍价难、核算难”这3大难题让餐饮老板即使操碎了心、累弯了腰，也难以实质性地解决问题。

采购应该怎么做？难题究竟该怎么解决？内参君找到了一些案例，希望对你有所启发。

餐饮老板内参 石肆 /文

压垮老板的三座大山：

早起进货难、砍价难、核算难

对于中小商家来说，采购一直是悬在头顶的一把尖刀利刃。

如果一旦控制不好食材成本，“赔本赚吆喝”就成了常事。

位于郑州的“马洼洛阳锅贴”老板庞冰总结出一个经验：“每天的原材料费用，占当天营业额的比重最好不要超过33%，一定不能超过35%，这是根红线。”

然而，他们的锅贴店，这一成本比例常常触及到40%。

这不是一个餐饮商家的病痛，而是中小商家的“通病”。

毕竟，中小餐饮商家不像外婆家、海底捞等大型连锁餐企，由于自身采购体量小，他们既没有足够成熟稳定的供应链体系支持，面对第三方供应链机构也没有吸引力和议价权。

没办法，中小商家唯一的选择，只能去当地批发市场，有钱一点的门店开个小面包车，差一点的门店只能蹬三轮车，加肩扛手提。

即使这样辛苦，中小商家去批发市场也难逃这3大难题：

1、早起进货难

曾有这么一个段子：

“同学,请分享一下你的创业故事”，记者在街头随机采访创业的大学生，一位大学生表示：“我大学时创业开早餐店，后来倒闭了。”

“为什么倒闭，是选址的问题吗？"

" 不是，因为我早上起不来。"

为了抢足够新鲜且低价的食材，中小商家必须凌晨起床去菜市场采买蔬菜、肉类、海鲜。

在青岛，有许多主打海鲜的餐馆，老板凌晨4点左右驱车去海鲜批发市场；在北京，新发地批发市场最热闹的时候是凌晨4点～5点半……

就因为起早采购，餐饮老板的工作节奏是比“996”还辛苦的“497”。

这还是天气好的时候，一旦遇上雨雪等恶劣天气，如果再遇上汽车限号，那几乎就是噩梦一般的存在。

庞冰就遭遇了这种情况。

当时，他只能骑电动车去菜市场买菜。因为市场人太多，电动车难走，庞冰只好把电动车停在一个地方，然后一趟趟往车上送菜。

庞冰害怕把菜丢了，特地找东西盖着最先买的肉，结果还是被偷了，损失了300多元。

2、砍价难

在批发市场买菜，真的是货比三家都嫌少。

一是不同商家的菜，质量不同，甚至好菜在运输过程中也有磕坏碰伤的情况存在；

二是传统的批发市场和菜市场价格不透明，中小餐饮商家的老板需要一家一家看货比价。

要是跑的商家少，嘴皮子不够利索，采买超过成本就是常事了。

尤其是90后创业者，他们大多有一股干劲，但是不懂得如何砍价，加上有些人脸皮薄，经常由于磨不开面子砍价，导致采买超出成本预算。

3、核算难

核算难也是一件辛酸事。

即使起了个大早，时间也往往不够用。许多餐饮老板就是手忙脚乱地买了这种食材，忘了那种食材，常常往返购买，物流成本上升10%～15%不说，统计各个批次的采买成本也是一团乱麻。

甚至，有时候，因为没有在规定时间内完成全部采买，结果就是：耽误备餐和出餐，影响到当天的营业额。

这三座“大山”不仅压垮了中小餐饮商家老板的腰板，让老板们的生活质量下降，甚至消耗了更多的资金和老板们的精力，让老板们没钱没精力去提升门店经营和服务。

3个案例告诉你：采购应该怎么做

那么采购应该怎么做？难题究竟该怎么解决？

内参君找到了3个案例，可以给你答案：

1、90后创业者靠这一招，不再早起进货

“真味鸭血粉丝汤" 店主夏广林是一位90后创业者，在开店之初，他劲头很足，对社会上嘲讽“大学生做餐饮不能早起“的段子，嗤之以鼻。

但创业刚起步的时候，小夏早起骑着电动车去采购，就遭遇了“三大难”的“当头棒喝”:

首先是起床进货难，尤其在冬天，冷风刺骨，骑车往返菜场搬运货品很辛苦；

然后是砍价难，在传统的批发市场和菜市场，他磨不开面子砍价，常常导致采买超出成本预算；

最后就是统计和核算困难，统计采买成本，一团乱麻。

几个月前，小夏用了美团旗下的快驴进货APP后，就不再操心进货了。

“只要头天晚上在平台下好单，第二天，快驴的送货员会在店面营业之前把货送过来。我们准时开门做生意就好了，再也不用早起采购。食材大概比市场采购便宜5%左右，而且每天能省下来2～3小时的时间。”

利用这部分时间，小夏可以好好琢磨改善门店的经营，多做一些外卖生意，整体利润率也有很大提升。

解决“不再早起进货”是基础，更重要是：要让进货这件事更加方便快捷。

2、独臂老板这样做，让进货更方便快捷

位于上海的鑫鑫大碗面是一家夫妻店，与其他店铺不一样的是，店主刘致敬没有右手小臂，只能一只手烹饪菜品。

开店进货的担子也落在刘致敬身上。一周两三次，他总会骑着助动车去运光路菜场买油、面粉和蔬菜等原材料：除了单手骑车外，刘致敬经常还要搬运重物，比如40斤一箱的大豆油、50斤的面粉。

去年6月，夫妻俩接触到了美团点评旗下的快驴进货。这是个一站式餐饮供应链平台，通过APP下单，就可以为餐饮商户提供包括米面粮油、蔬菜鸡蛋、肉禽水产、调料酱菜等商品。

从那以后，进货的重担便从刘致敬身上卸去。他每天早上3点多起床，晚上10点多收工，以前下午要去菜场，难以休息，现在每天午后都能舒服地打个小盹儿，补充体力。

快驴进货的销售还推荐刘致敬开通了美团外卖，为小店增加更多营收。

如果说“不再早起”、“方便快捷”是基础目标，那么通过合理采购降低成本、提升利润率才是终极目标。

3、郑州一餐馆老板，靠这招省出5%利润

位于郑州的马洼洛阳锅贴解决采购难题，是在2018年7月。

当时，美团点评来了一个业务员，找到合伙人刘恩，推介一款一站式餐饮供应链平台——快驴进货。

业务员介绍，快驴进货解决的是中小餐馆一站式购买渠道匮乏、对批发市场依赖性大、议价空间小等痛点。

餐饮商家使用快驴进货后，不需要再每天早起采购食材，而是在店面营业前就能收到当天食材，省下时间和成本，也极大改善了生活质量，有更多精力和资金投入到产品改善及经营上去。

合伙人庞冰对互联网并不太信任，他觉得自己亲力亲为才能买到新鲜食材。但抱着试试看的态度，马洼洛阳锅贴开始使用快驴进货。

通过半年的合作，快驴进货赢得了合伙人刘恩和庞冰信任。

庞冰算了一笔账：“比如市场上的五花肉馅，现在8.5元/斤，快驴进货的价格是8.18元/斤，一斤肉馅省3毛钱，一天光五花肉馅能省10块钱左右。10块钱相当于卖10份锅贴的利润，也就是等于多了10个顾客。”

而且，快驴进货提供的肉品比批发市场的品质更高，且非常稳定。

现在，庞冰的餐馆食材费用占营业额的比重，已经从40%降到了35%以下。这意味着，直接节约了5%的经营成本，或者多出了5%的利润。

小结

餐厅后端采购一直是餐饮行业的大痛点，尤其对于中小餐饮商家来说，是痛中之痛。

对此，美团点评CEO王兴曾表示，在过去的20年，需求侧数字化逐渐完成，但是供给侧的数字化才刚刚开始。供给侧数字化和需求侧相结合，数字经济才完整。科技企业不要想颠覆线下传统企业，要融合发展，助力传统商家，帮他们数字化。

就像快驴进货一样，平台帮助餐厅解决采购需求，通过美团的仓储和物流，将进货数字化，提高餐饮商户效率和盈利点。让商户腾出更多时间和精力，专注于门店经营。

作为全品类的餐饮供应链平台，快驴进货可以为餐饮商户提供包括米面粮油、蔬菜鸡蛋、时令水果、肉禽水产等生鲜产品，以及酒水饮料、方便速食、调料酱菜和餐厨用品等在内的各种商品。

截至目前，快驴进货已经在全国布局了22个省，39座城市，超过300个区县。目前正在迅猛发展中。

戳阅读原文，了解快驴进货！

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统筹｜段明珠 编辑｜于聪聪 视觉｜于聪聪

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