| 闻旅派 作者 | 郭鸿云 编辑 | 蓝兰
大多酒店加盟经理目前在下沉市场，还是用忽悠那一套。有朋友向闻旅讲述了自己投资加盟酒店的“烦恼”。
此前，他在自己老家，河南一座五线小城做自己品牌的单体酒店，联合餐饮一起，生意也还不错。
后来想要再开一家酒店的时候，动起了加盟心思，一番了解下来，有家中高端酒店品牌3年半能回本的承诺说服了他，于是签约加盟，110间客房规模，总投资1500万，目前酒店正处于装修阶段。
虽然签约装修了，但这朋友第一次加盟酒店，很没底，想问问是不是真能赚钱？闻旅给他的建议是，如果真是冲着3年半回本去的，要么退了，要么整理下材料准备打官司。就算预期时间能放长，那也要看酒店具体的位置、客流。如果每个店都能高回报，稳赚不赔，品牌也不需要做加盟生意了，做理财好不好。
最后出于负责任态度，闻旅帮他约了多位投资加盟酒店十几年的老投资人聊了聊，得出的结论也差不多。如果现在还有品牌称，千万级资金投一家酒店少于4年就能回本，那基本就是为了能够拿下这单签约的“忽悠”。
最简单的辨别方法，就是这家品牌敢不敢把承诺的回本周期写到合同里，如果不敢写，那就没什么可说的，建议投资人握手、起身，赶紧跑。
01
酒店不是快进快出的暴利行业
一般来说，不论是什么级别的酒店投资，最高的回本周期也不会少于4年，通常情况下是5年，大成本投资的高奢项目或许还会更久。
而针对于去到小城投中高端酒店究竟能不能赚钱这个问题，本质也不在于城市选在了哪儿，关键在于自己是不是对所持物业有清醒的认知和判断。
也就是对所持物业的自身条件、地理位置以及人流量是否做过充分的了解，对周边同等级酒店的经营情况是不是也做过了解，虽然现在很多品牌宣称可以帮助投资人做调研，但真实情况投资人要自己掌握才更有底。
就拿上述正在施工中的小城市中高端酒店投资案例来说，闻旅在线上预定平台查询了这位投资人朋友物业位置周边的酒店，同品牌酒店2023年时候已经开业一家，与他正在装修的酒店相隔虽然不是一公里距离，但也不算特别远。
这家酒店在即将到来的十一假期房间价格是200元出头，日常价格则在一百七八左右。
如果他的酒店不能比这家酒店卖更高，以平均每间房销售价200元，年均80%入住率来算，一年的营收大约在640万左右，这其中还包括了客房运维成本，品牌后续运维所产生的特许经营管理费、酒店管理系统维护费、店长工资，以及房租水电、其他员工工资成本等等，最终利润能留下一半左右就已经很高，也就是320万。
总投资1500万，几年能回本一目了然。且这个回本周期的大前提是，开业后的入住率能维持在80%，如果低于这个入住率，想要回本可能就需要等更长时间。
从投资属性看，投资酒店就不是一个能够快速回本，快进快出的暴利行业。
但即便投资回报周期长，从目前大市场环境看，投资酒店依然是门好生意。主要原因在于投资酒店的主要成本都是在前期，没有债务的情况下，进入运营阶段只要维持稳定，能维持60~70%，就不会亏钱，现金流会非常不错，安全性非常高。
更为关键的，投资人要摆正心态，想明白品牌方给的标准答案并不会适用于每一个项目。前期做好对物业、地理位置的测算，对市场的调研，是每一位投资人都应该认真完成的第一门功课。
此外也一定要好好研判自己的产品定位，甚至要亲力亲为研究了解工程，包括材料，带着认知和想法去跟品牌方一起，探讨出最适合自己的项目方案，同时也管理好回报预期，才能让投资酒店变成一门好生意。
02
品牌不断更迭版本想溢价
只是投资人眼中的“自嗨”
当然，懂得如何投酒店也只是做好酒店投资及后续运维的充分条件。
从品牌细化趋势看，每一个档位的酒店品牌可选择性都超级高，同一品牌的不同版本，可能也已经从1.0升级到了5.0，设计理念、配色典故、文化内涵等等，还有许多围绕客宿体验的升级，让投资人眼花缭乱。
这些“花样”越来越多的加盟信息究竟该如何分辨和选择？
一位自2009年就开始自持物业做酒店，后续从经济型酒店投资热潮开始投7天、维也纳国际，到了现在继续投中高端酒店美豪丽致等其他品牌，拥有十余年经验的资深酒店投资人张健健对闻旅直言，站在投资人视角看品牌版本频繁升级这件事，其实一点也不重要。
版本是品牌方定义的，也是品牌方做的，并不能真正代表市场所选。投资一家酒店能不能赚钱，本质依然是要物业本身及所处位置和客流是不是过关。品牌版本只是能给酒店增加议价空间，让住宿环境更精致，价格能再多卖一点点。
在他看来，如今高频的酒店品牌焕新版本升级更像是品牌方的“自嗨”，酒店不是以最新时尚和功能为最主要需求，只要核心功能维护的好，床能不能睡得好，洗澡热水出的快不快、出水够不够，电视能不能看，客房服务和卫生能不能打扫到位，保持干净，这些不出问题酒店生意就能做。
至于其他附加功能，比如设计风格、装修色调、很多客人都不会那么在意，如果看到了，体验到了肯定是惊喜，但还不是影响住宿选择的最主要因素。
“大家都说一家酒店5年就要升级一次，但如果前期装修做的好，工程质量够硬，只需做好日常维护，保持酒店不老不破不旧，八年甚至更长时间不大改，也依然会被消费者认可。”
另一资深酒店业者，既做过品牌方同时也在做投资的芙亚酒店首店投资人王季也表示认同。他的观点更为直接，认为多花钱在工程质量上是值得且十分必要的，同一档次酒店不同品牌，二者也都是成熟品牌可固定造价的前提下，这家单房12万，那家15万，如果是差在了施工细节上，那一定要选贵的。
这里所付出的溢价并不是针对于品牌，而是在酒店完工投入经营后，出自未来的维修和维护成本上，这才是最关键的。
他举例，自己曾任职一家国际五星级酒店，彼时觉得酒店运营一年下来维护成本太高了，但后来跟国内一家五星级酒店品牌一对比，这家国内品牌一年仅维修费就比国际五星品牌的维修+维护总价还要高，问题就出在了前期施工，国内这家酒店5年时间的设备更换率能达80%，跟重装一边也没差多少了。
谈到这里他直言，现如今酒店投资难，并不是酒店生意本身难做，而是针对于投资人要关注的细节问题实在太多了。就只说施工这一个环节，不懂工程，不懂用料，就不知道会埋下多少“坑”。现在很多所谓高星品牌，墙壁也都改用壁布，眼下看是节省了成本，后面可能就是一系列的隐患问题和附加成本支出。
03
酒店红利期早已结束
想入场请先想明白这三个问题
值得关注的是，今年酒店行业投资活跃度有显著的提升。来自奥维云网（AVC）监测数据显示，2024年上半年新开业酒店2.3万家，接近2023年全年开业门店量的59%，并预测2024年酒店年均增量加存量翻新的客房总规模或将接近400万间。
但作为见证了中国酒店投资市场不同周期变化的资深投资人，张健健与王季都认为，属于酒店行业的投资红利期早已经结束。
相较于当下，2010~2017年才是真正属于酒店投资人的黄金期，那时候作为投资人业主对于物业租金也没什么概念，投一家酒店的整体成本也没那么高，但住宿需求增长很猛，基本是属于开一家店就能躺着赚钱的状态，快的项目投资回报周期18个月就能回本，慢的30个月也差不多。但现在，这样的回报周期想都不敢想。
现如今投资酒店不仅前期成本飙升，后续经营的各种成本，特别是人力成本同样猛增，不同品牌门店越来越多，竞争越来越“卷”，从价格战一路升级为品牌之间的服务标准之战。
从最初给客人提供一间干净的客房，舒适的床就可以，到现在早餐要讲品质性价比，进门递上一杯茶，离店要给一瓶水，健身房、洗衣房、睡眠房等等等等，说到底都还是要投资人来承担的附加成本。但不“卷”也没办法，行业里大家都做的时候，不做就会没生意。
而对于那些还在观望想要投资酒店，又或者已经入局但是没什么经验的投资人，作为过来人的王季给了一个很衷恳和实用的建议，就是在考虑到底要不要投资一家酒店的时候，不妨自己先想明白三个问题：
第一，人准备好了吗？是不是真的有可以和你一起研判所选城市、所选地址、所选物业可以不可以做酒店，懂行的专业人士，是不是能帮你清楚调研市场，分析对手，捋清未来？
第二，钱准备好了吗？近两年市场大趋势是经济下行，而投资酒店又是一门长期生意，虽然如今很多租赁物业会有6个月免租期，但对于酒店从投资改造到后期经营爬坡，是一个漫长的过程，影响进度的往往都是资金问题，是不是有足够的能力解决？
第三，物准备好了吗？这里的物，是指作为投资人是不是有把控产品品质和进度的能力，如果自己没有是不是有专业的团队能帮自己去把控；其二还有对加盟品牌的选择，很多投资人会犯的错误是投资选品牌依靠的是个人喜好，并没有真正去了解品牌背后是不是具备人力资源，供应链体系，产品质量把控等赋能能力。
而了解品牌实力和背后系统的支持能力，他最常用的方式之一就是选择项目城市同品牌酒店最偏远的一家，去跟门店店长聊一聊，干了多久，换过多少次店总等等。店长是品牌人才储备的最重要一环，加盟一个品牌如果人才这一环都替业主解决不了，那其他运营体系问题、标准化问题以及渠道问题，也不必抱有太大期望了。
张健健也表示，投资人和品牌方的合作应该是一场双向奔赴，双方都应该拿出足够的真诚和信任，哪一方不坦诚不信任，那么这场携手都不会长久，更不会有双赢。
天要给大家带来的案例是：浙江有这么一家宾馆，老板利用“人性弱点”，在短短一年的时间里，疯狂盈利107万。
【1】案例背景
牛姐就是这家宾馆的老板，同时呢，也是今天要给大家介绍的案例的主人公。说到牛姐这个人，想当初，人家不过是毛巾厂的一个普通女工，可没想到，自从下海创业开了如今这家宾馆之后，你猜怎么着？短短一年就赚了107万，你说牛不牛？
< class="pgc-img">有人说，你就扯淡吧，现在的酒店行业可不好做，那些全球连锁的品牌酒店都不知道亏了多少钱，更别说你一家小宾馆了，不亏本都是祖上积德了，还赚钱呢？那不是做梦吗？而且，就算赚了钱，也不可能一年赚107万啊，毕竟酒店就这么多房间，一晚上的房费也就这么点钱，就算天天满员，又赚得了几个钱呢？毕竟你做生意也是需要成本的。
我告诉你，不仅是这家小宾馆，就算是其他的行业，什么餐饮行业，服装行业之类的，你要是用着你这种十几年前的“差价思维”来思考问题，你这辈子都吃不上四个菜。“差价思维”是现在大多数老板都在使用的经营模式，这种模式非常简单，你懂个加减乘除就能干，所以说，开实体店的门槛是很低的。
但是，门槛低并不代表赚钱容易，干实体啊，你如果要求只是养家糊口，那么我告诉你，这是非常简单的一件事。但是，如果你想要赚钱，你想要买车买房，你想要人家看得起你，觉得你有本事，你就一定要打破常规思维，人家觉得不可能的事情，你要是干好了，这就不是赚钱的事情了，这是发家致富的事情。
就拿牛姐的这家宾馆来说，当初人家都不信她能赚到钱，毕竟疫情过后，生意都特别难做，但我告诉你，人家牛姐还真就做成了。这不，一个离过婚的女人，愣是凭借自己的能力，一年盈利107万，人家都能做得到，难道你就做不到吗？
< class="pgc-img">【2】方案介绍
牛姐是怎么玩儿的呢？她推出了一个让所有人都无法理解的活动，那就是：会员制！
简单来说，就是让前来入住的顾客花钱办理会员卡。有人说，宾馆不都是外地人住的吗？人家住一次就走了，你还让人家花钱办理会员卡，你这不是脑子不好？
如果你真的是这种想法，我建议你还是别继续看下去了，因为你的思维实在是太狭窄了。谁告诉你，住宾馆的只有外地人呢？
【3】盈利分析
< class="tt-column-card" data-content='{"url":"","content":"","thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/1557219052251e7aafbe759~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=0PQavKRgqxaAEmMq8BI9h7xlP9k%3D","title":"从理论到案例讲述老板如何挣钱","author_description":"破点思维教育","price":199,"share_price":0,"sold":600,"column_id":"6688207055905358094","new_thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/1557219052251e7aafbe759~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=0PQavKRgqxaAEmMq8BI9h7xlP9k%3D"}'>案例中采取的“小招”是本专栏收录的营销智慧中很少的一部分，如果你现在经营困难，如果你缺少顾客，如果你的产品卖不出去，不妨可以在专栏合集中找找是否有适合自己的行业，看看聪明人是怎么做生意的。
要知道，不管是什么行业，不管是什么门店，都是有一个受众群体的。就像那些奢侈酒店，随便住一晚就是几千上万的，用你的想法，这么贵，谁去住啊？我告诉你，人家的客户群体是有钱人，而不是穷人，所以你什么想法，人家根本不在乎。
牛姐的这家宾馆呢，也是这样，外地人愿不愿意参与活动，牛姐不在乎，因为牛姐做的就是本地人的生意！
牛姐通过异业联盟的手段呢，跟几家会所达成了合作，凡是会所的顾客来宾馆入住，都可以享受免费的福利。
< class="pgc-img">这是怎么回事呢？就是说：如果你是会所的顾客，你去宾馆入住的时候，只需要把300块钱押金，在店里进行充值，就可以成为会员了。会员顾客入住的第一天晚上，是可以直接免单的。并且，以后来店里入住的时候，都可以享受超级优惠。
这个优惠力度有多大？原价228块钱一晚上的宾馆，会员顾客入住只需要128块钱了。你算一下，300块钱是不是可以让顾客入住两晚上？这时候卡里面呢，还剩个几十块钱，又不够抵扣下次一房费，那你说顾客是不是会愿意继续在店里充钱？
当然，这只不过是一个锁定顾客多次进店消费的手段罢了。但是，既然顾客都长期进店了，你还怕没有赚钱的机会吗？
今天这个案例只截取了下方课程很少的一部分，这套案例至少还有三个盈利点。看完你就知道，为什么聪明老板赚钱就那么简单。这些方法，你都可以直接复制，应用在你的生意上。同时课程里涵盖了有600多个门店，1000多套活动模板，总有一个适合你，真实、有效、易复制，你一定要去学学。
< class="tt-column-card" data-content='{"url":"","content":"","thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/85100171398a45eca0e6ce3aad987ccf~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=3UJtz42%2BXIm3SMYgxrz%2BWjQpKdA%3D","title":"真实有效630套商业模式案例解析","author_description":"破点思维教育","price":199,"share_price":79.6,"sold":4985,"column_id":"6668881692654043406","new_thumb_url":"https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/85100171398a45eca0e6ce3aad987ccf~noop.image?x-expires=1671531970&x-signature=3UJtz42%2BXIm3SMYgxrz%2BWjQpKdA%3D"}'>最后，牛姐就是这样，利用“人性弱点”，一年盈利107万。
酒店加盟，别被“回本承诺”忽悠了！
最近，一位朋友向闻旅倾诉了自己投资加盟酒店的烦恼。他曾在河南一座五线小城经营自己的单体酒店，生意还不错。于是，当他想要再开一家酒店时，便动起了加盟的心思。
< class="pgc-img">经过一番了解，他被一家中高端酒店品牌承诺“三年半回本”的口号所吸引，便毫不犹豫地签约加盟，准备投资1500万，建设一座110间客房规模的酒店。目前，这家酒店正在装修阶段，但朋友心里却没有底，他开始担心：真能赚钱吗？
闻旅对此给了他的建议是，如果真是冲着三年半回本去的，那就要么退了，要么准备好材料打官司。毕竟，就算时间可以放长，也要看酒店具体的位置、客流等。如果每家酒店都能高回报，稳赚不赔，那品牌何必做加盟生意呢？
为了帮助这位朋友，闻旅联系了多位投资加盟酒店十几年的老投资人，大家的反馈几乎一致：如今还有品牌敢保证千万级资金投一家酒店少于四年回本的，基本上就是在“忽悠”你。
## 酒店不是暴利行业
< class="pgc-img">首先，酒店绝对不是一个快进快出的暴利行业。无论投资什么级别的酒店，回本周期一般也不会少于四年，通常在五年左右，甚至高奢项目可能需要更久。
对于在小城镇投资中高端酒店是否能赚钱的问题，关键在于投资者对所持物业的认知和判断。要充分了解物业的条件、地理位置及人流量，并且调查周边同等级酒店的经营情况。有些品牌宣称会为投资人提供调研服务，但最终的责任还是落在投资者自己身上。
比如，闻旅对那位正在装修的小城市中高端酒店进行了查询，发现其附近已有一家类似的品牌酒店同年开业，价格竞争相当激烈。如果新酒店的定价无法超过200元/间的日均房价，那么以80%的入住率计算，一年的营收大约只有640万，而扣除各种运营成本后，留存的利润能有320万。
总投资1500万，这样的收益无疑让人心寒。酒店的回本周期甚至有可能随之拉长，因此，投资者必须清晰地认识到，酒店并不是快速回本的项目。
< class="pgc-img">但是，即便回报周期长，现今大市场环境下，投资酒店仍然是一个不错的选择。主要原因在于前期投入占据了最大的成本，运营阶段只要维持住稳定的入住率，通常60%至70%都是不会亏本的。
所以，投资人应当正确看待品牌方所给出的标准答案，这往往不适用于所有项目。在前期做好物业、地理位置的评估，对市场进行充分调研，才能让投资酒店成为一门可持续的好生意。
## 品牌升级的“自嗨”
另一方面，随着市场的发展，酒店品牌也在不断升级，让投资者眼花缭乱。但这些升级究竟有多大意义呢？
一位资深酒店投资人表示，频繁的品牌版本升级其实并不重要。投资一家酒店是否能盈利，核心依然在于物业本身的条件以及所处的位置和人流。而品牌的版本升级，只能增加一些议价空间，提升住宿体验而已。
在他看来，酒店投资的关键在于保持核心功能的正常运转，比如床铺的舒适性、热水供应的稳定性、客房卫生等。这才是影响消费者选择的最主要因素。
更有经验的投资者提醒道，与其在设计风格和装修色调上囤积大量资金，不如在施工质量上下功夫。选择更贵的工程包，可以降低未来的维护成本，毕竟，一家酒店如果在工程质量上出问题，后续的维修与替换费用将极为庞大。
## 行业红利已去，投资需谨慎
值得关注的是，今年酒店产业的投资活跃度明显提升。根据数据预测，2024年的酒店数量将达到新的高峰。然而，资深投资人却警示，酒店行业的投资红利期早已结束。
相比于2010到2017年那个黄金时代，如今的市场环境显然复杂许多。现在不仅投资成本飙升，人力成本、运营成本也在逐步上升。同时，竞争加剧，价格战已经演变为服务标准之战，投资者必须在附加成本上有所预算。
对于仍在观望的投资者，专家建议在考虑投资之前，先弄明白以下三个问题：
1. **准备好了吗？** 自己是否真正了解所选城市、地址和物业的潜力？是否有懂行的专业人士协助分析？
2. **资金准备好了吗？** 近年来经济下行，酒店投资是一项长期生意，一般来说，从装修到经营需要时间，资金是否充足？
3. **自身是否具备产品把控能力？** 如果没有团队支持，如何选择合适的加盟品牌？建议通过深入了解品牌的实力及其背后的系统支持来做判断。
总之，酒店投资并不是一条轻松的路，需要投资者在各个环节谨慎评估，才能在这场竞争激烈的市场中脱颖而出。
