面图 | 《小敏家》剧照
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问：
国家统计局的最新数据显示，中国人均住房面积超41平方米，从人均住房面积看房地产的下半场，中国楼市还有故事可以讲吗？
冯叔：
中国整个人均住房面积，是不是已经满足（大家的需求）了呢？首先，人口不增长了，房子的增量也会减少；其次，按城镇人口统计，我国人均住房建筑面积达41平方米左右，按85%的得房率算，那也有35平方米了。发达国家的这一指标普遍在50平方米左右，日本人均住房面积在40平方米左右，以上都是说套内面积。所以即使按照中等发达国家的套内面积算，我国跟他们的差距已经很小了。
从微观的角度看，全世界中产阶级的住房标准是什么呢？是这样一句话：户均一套房、人均一间房；住得下、分得开，这就是中产阶级的住房标准。
具体来讲：户均一套房，你们家一个户口本、一个门洞进去，这门里边就你家一套房子、一个家庭，而不是这扇门背后有两户人家；人均一间房，老人、小孩都有自己的房间，夫妻俩有个卧室，人均一定要有一间房，三口之家应该有三间房，四口之家应该有四间房。
另外一句话叫住得下、分得开，全家人都住在这儿，还可以互相不打扰。如果一家人能住得下，但房间安排不好，老互相打扰，就分不开。比如疫情期间（一些现象）特别有意思，房子越小、离婚率越高，房子越大、离婚率越低。因为房子大了就能分得开，工作空间、休闲空间、睡眠空间，各是各的，夫妻俩在一起白天互不影响，但如果房子很小，这三年仅仅只能住得下但分不开，生活上产生了很大的摩擦，那疫情一结束就离婚了。
中国人均住房建筑面积达到41平方米，实际上，我们已经做到住得下、分得开；户均一套房，人均一间房。从住房质量和人均面积来看，已经解决了居住需求，没有之前那么迫切。
2
问：
市中心老破小的房子，对普通人有没有投资价值？对房地产行业而言，这类旧楼改造有什么新机会吗？
冯叔：
市中心的老房子分两类情况：一类是房子的基本功能还是可以使用，不属于危房的范围。这些老房子的位置很好，出租经营是不错的选择，而且这种老房子在都市核心区域，周围的配套设施非常好，那么在市场能接受的时候，你把它卖掉变现出来，换个郊区的大房子居住，也是可以的。
另一类涉及旧城改造或都市更新的老房子，就需要用新的方法来做。比如，传统都市更新至少有一个难点，就是把房子拆了，让原住居民搬到很远的地方去，他们要重新适应新的生活，还增加了交通成本，之前的地块卖给别人又赚了钱，原住居民心里也有点不舒服。
怎么办？我们需要解决这两个问题：一是让都市更新中的原有居民还能住在这儿；二是如果原住居民就地安置，按传统建筑的周期，有长达两三年的中间过渡期，原住居民的居住成本、时间成本等加到楼面价上，改造整个建筑成本大大提高了。
如何解决呢？现在基于远大活楼体系的健康屋模式，拆完可能只花费三个月时间就能给它建起来，过渡期不超过半年，这就省了一大笔费用。对于这种工业化建筑，政策会在容积率上给予奖励，这种制造模式本身也会使得房率提高5% - 10%，相当于多了一间房。
这样一来，对于原住居民来说，不仅过渡费用低了，搬回原来地方后还可以多得到一间房。
对于改造方来说，重新规划后的都市更新采用工业化建筑，政府奖励部分容积率，增加了可售房屋面积，在市场售卖后可以覆盖整个旧楼改造的成本，做到了就地改造、快速改造、经济改造，而且整个过程非常清爽和流畅，大概半年后，城市里原本的旧楼危楼就能焕然一新，甚至比原来用传统方式开发的小区要好很多。这也是都市核心区域老房子的一个出路。
源：【海报新闻】
海报新闻记者 毕胜 济南报道
9月1日，山东省实验中学中心校区近1200名新生正式迎来高中生活，与此同时，学校新餐厅也正式投入使用。山东省实验中学后勤保障部副主任叶树红介绍，餐厅共两层，建筑面积2472平方米，设42个售饭窗口，有烤鸭饭、卤肉饭、湘西米线、各类烘焙面食等学生们喜爱的60余种菜品，可同时容纳就餐人数从原来的800人增长至现在的1600人。记者在现场了解到，学生们一餐人均10元左右。
本文来自【海报新闻】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。
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国人有着浓厚的家庭观念，传统的安居思想，可以说是深入中国人的骨髓，除了少部分人觉得是否购买房屋并不重要，绝大多数中国人，都需要购买固定的住房，才觉得自己有家有安稳的立身之地。中美俄三个大国的住房面积，如果进行对比，有何种明显的差别呢，面对美俄这两个地广人稀的国家，中国的人口基数庞大，住房相对应来看，均摊面积自然就少很多，那么具体的情况如何呢？
< class="pgc-img">美国的住房人均面积63㎡
美国是一个只有三亿人口的国家，按照美国政府部门的统计数据，美国人均居住面积为63平方米，这是基于全国的住房面积和人口总数均摊之后得来的数据。
具体的情况，可能根据美国不同州的居住情况，有着各自的特殊差别。
< class="pgc-img">但是从这个数据来看，一个人均居住面积，相当于小二居的面积了，是很宽敞的居住标准了。
美国的住宅设计和使用的功能，有着西方的居住习惯特征，比如大量使用家用电器，厨房基本是敞开式的，家中的洗衣间都配置烘干设备，大量使用电力资源来完成家务，还有住宅除了高层公寓视野有限之外，大多拥有庭院的家庭，住宅密度很低，居住的舒适指数很高，有着前后花园的家庭，还需要定期割草等。美国的很多低层住宅，一般还会设计有地下室和阁楼等。
< class="pgc-img">作为世界强国，美国表面上有着令世界羡慕的人均GDP，以及美国对公民的各项优厚福利，但是不可否认的是，美国人对于房屋的购买执念，其实并不强烈。一般都是中产阶级会热衷购房，一些普通的美国工薪阶层，也是以租住为主。同时美国的房产税额比例很高，房屋贷款也让很多美国人的负担很重。
同时美国也有一定数量的失业人群和低收入人群，这部分人的居住条件甚至很糟糕，可能远远达不到美国人均住房面积的标准。甚至更有甚者，美国还有大量流浪街头的无家可归者。
< class="pgc-img">因此对于大部分正常的美国公民来说，人均63平米的住房数据，还是能够交付一份漂亮的答卷，但是美国人也清楚，这也是一部分美国富裕阶层宽阔的房屋总面积，起到了一定的带动作用。
俄罗斯人均住房面积35㎡
< class="pgc-img">俄罗斯作为世界上国土面积最大的国家，人均住房面积却并不是世界最大。而且在十多年前，俄罗斯的住房人均面积只有19平方米左右，是近些年俄罗斯也增加了住建建设，才会在人均面积方面，有所提升。
现在的俄罗斯住房人均面积为35㎡，显然无法和美国相比，但是这个人均面积也达到了舒适度很高的情况。俄罗斯人生育率很低，而且大多数地区都处于寒冷的区域，建造房屋时，很多民居大量使用木材建造，也形成了俄罗斯的房屋特色。
< class="pgc-img">因为寒冷的天气持续很久，在很多区域每年寒冷的时间要有几个月甚至半年的时间，因此取暖和保暖的需求也决定了俄罗斯的房屋，不会建造得过于宽敞。否则对于热能，也是一种消耗和浪费。
在俄罗斯的老式住宅建造时，会使用木板夹黄泥再加红砖的建造方式，狭长而高立的窄窗，也形成了俄罗斯建筑的特色。
俄罗斯人对于房屋的木地板情有独钟，几乎家家都要铺设木质的地板，这样的地板和我们现在日常见到的地板有很大不同。在铺设时，一般会在地面打上龙骨，再在上面铺设厚厚的木板，拥有十多厘米厚度甚至更厚的地板，具有冬暖夏凉的特点，也提升了居住的舒适度。
< class="pgc-img">俄罗斯因为高寒的天气，取暖时间久，大量储存木柴和煤炭等物资，房屋太大，会让取暖的成本大幅增加。此外俄罗斯还需要储存很多的食物，一些需要冷冻的食物，在冬天就放置在冰雪制造的室外简易冰箱，还有地窖储存一些需要保鲜的蔬菜和罐头制品。
因此居住的面积够用和舒适，是俄罗斯人追求的住宅标准，并不一味追求房子的过度宽敞。
中国人的人均住房面积为40.8米
< class="pgc-img">看到这个数据相信很多人都会吃惊和质疑，中国拥有14亿多人口，人均住房面积竟然高达40.8米吗？这是把所有建造好的房屋面积都计算在内得到的数据，全国住房总面积高达734亿平方米，显然很多城市家庭，目前还不一定能达到这个人均面积。
但是从目前来看，中国人的住房改善情况，普遍都有提高。很多人都在城市买房安家，老家也有建造的老宅，而且很多人即便是出门打工，也要攒钱回家把老房子翻盖一下，扩大一下面积，就造成一些地区特有的现象，很多村镇有很多几层楼高的自建房，但是几百平米的几层楼里，晚上可能只亮起一盏灯，因为只住着两位老人，这也是中国很多乡村房屋的现状，甚至很多山区的老房子，大面积搬空闲置，还出现了很多无人村现象。
< class="pgc-img">随着中国经济发展不断提速，中国的住建发展也得到了大力的提升，在最近三十年里，中国的绝大多数区域都盖了很多的新房，拆迁和新楼拔地而起，几乎成为每一个城市近似的情况。也因此让人均住房面积，得到了继续提升。
现在很多人在城市里购房，虽然很多人购买的是小户型的房型，甚至不能达标这个人均面积，但是从经济发展以及未来的住房市场长远趋势来看，只要是认真工作努力奋斗的人们，随着很多城市出台人才公寓和安居房等政策，不纠结购买的情况下，人均住房面积达标还是没有问题。
