7月11日，陈砦庙李城改规划终于面世。
不出意外，网上嘘声一片。极端一点，骂声一片。所有人都在骂，这么高的容积率，拆了一个城中村，又建了一个城中村？
这种感觉，像极了郭德纲在台上讲了个段子，台下就整齐划一的喊“吁吁吁”。
不同的是，老郭的相声，台上台下总是充满了欢乐的气氛。
3000亩陈砦庙李面世，让我看到了它的两面生活，一面是撸串火锅大排档，延续着以往粗糙的生活，一面又是普洱琴棋诗酒花的亮光处，孕育着微弱的希望。
1
2栋150的超高建筑
不出意外，依旧是高容积率。
< style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">陈砦庙李加起来，占地约2900亩。其中，庙李城改占地63.42公顷，约951.3亩。陈砦城改占地129.7公顷，约1945.5亩。
公布指标中，庙李城改住宅用地块5块，约260亩，容积率集中在5.9-6.0，陈砦城改住宅用地块13块，约493亩，容积率集中在3.5-6.0。
不过在指标之外，两块城改用地的最大容积率均突破了7。
别对容积率5.0以下的6块用地，抱有太大希望，最大69.1亩，最小不到13亩。如此狭小的地块，还想要中心景观、水系环绕、绿树成荫？洗洗睡吧！
还有一个最重要的指标是，陈砦庙李各自规划了1栋150米的超高建筑。
再加上城改本身，要配建大量的商业用地，一旦进入建设期，未来仅陈砦、庙李就会有数百万的商业入市。
这么大的体量，王三米皮、沙县小吃、兰州拉面又会集中杀进来一波。要想招商一些稍微高端的商业，难度都不小。
２
一面撸串火锅大排档
城中村，相信是很多人的深夜食堂。
劳累了一整天，喊上三五兄弟，楼下的老狼大盘鸡，来上几扎啤酒，吹着成为下一个马云的牛，在一圈的鄙视中喝下又一轮的罚酒。
那时候，只有撸串喝酒大排档，简单又快乐。
你不嫌弃我的脏乱差，我不嫌弃你的矮穷矬，互相依偎，互相取暖。
曾经，陈砦被称为“中原小香港”。或者说，被称为小香港的何止是陈砦，当时的郑州有太多的小香港、小澳门，那个粗鄙凌厉而又峥嵘茂盛的年代。
2017年6月12日，庙李进行爆破拆除，爆破6栋楼；
2017年8月4日，陈砦进行爆破拆除，爆破36栋楼。
几百公斤的炸药，就这样灰飞烟灭。狼烟滚滚，隔着手机屏幕，都能深切感受到，一个时代逐渐远去。
15年城改，郑州冷暖自知。
——升龙延续的高容积率、高赔付、大体量商业的模式日渐粗鄙。行至最后，见效慢、收益低、杂事多，谁也不愿接这个烂摊子。
——不懂规矩的K2横冲直撞，虽然闹剧以K2退出告终，但是大家心意已凉，都知道“郑州，要变天了”。
——今年3·15，政府下发《关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》，控制容积率：二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。
很多事情都在变化，原本一身土味的郑州，正在掸掉满身尘土，负重前行。
３
一面普洱琴棋诗酒花
城中村是不是一定会粗鄙丑陋？
葫芦娃写过一篇文章——《为什么总是深圳？为什么总是万科？》，讲述的是千里之外的深圳，也是城改，主角是万科。
一个叫岗厦的城中村，在万科的精心打造下，原先污水横流、狭窄逼仄的地方，硬是变成了生机盎然、涵养雨水的人造山体。
不再粗暴拆建，而是充满温情的俯瞰城市，以及蜷缩在角落中的人，赋予新生，给他们活下去的尊严。
来不及叫好、来不及惋惜，生活在这里的人反而开始抗议，心生不满。
新围仔村的城改，也是万科，带来最大的后果就是，高租金也让人十分抵触，高成本在不断挤压蜷缩在角落里的人。对他们来说，生存比生活更重要。
在陈砦庙李，除了看到高容积率、梯户比高达2T6的安置房时，我还看到了这个城市闪烁的亮光。
< style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">还有，安静读书的孩子——
< style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">我突然心生感动，吵杂燥热的外面，一堆新式城市毒瘤建设如火如荼；安静凉爽的书店，却是大人小孩安安静静的埋首书本。
没有吵闹，没有手机，没有游戏，只有书本中的东西能吸引他们。这样的景象，我在苏州诚品书店见过，也在成都方所见过，郑州的光芒也在于此。
也许未来10年，我们会有太古里，会有798，会有更多愿意阅读的孩子，也许简陋，也许迟缓，但是至少，郑州在路上。
4
美盛啃下硬骨头
说说项目——美盛教育港湾。
美盛教育港湾（郑州），位于金水区国基路与文化路交汇处，与龙湖副CBD生活区比较近，项目占地1300亩、总建筑面积550万㎡，按照“1+7+X”产品体系进行规划，包括教育、住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、文化、医疗等，打造全生命周期的教育生活社区。
< style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">谁也没想到，啃掉陈砦庙李这把硬骨头的，会是美盛，美盛实力可见一斑！
城改好不好做？太难了，越往后越难！
提前进场，砸进去十几个亿的真金白银，必须先安置后开发，还有融资成本、上下打点，拿地风险、市场风险。
名门翠园绑车位16000，美景美境预计17000，泰山誉景17000，美盛卖多少？16000都是个坎，还必须保证快速走量，快速出货。
你会不会买？除了刚需，改善谁会买容积率6.0的？！
好，容积率不做满，做成2.99，打造东润泰和这样的标杆，加上工程、精装、营销、税务等等，起步2万8，就这美盛都不一定挣钱。
容积率高了你嫌差，容积率低了你嫌贵，这就是城改的矛盾所在。
均价2万5？想得美，起步至少3万，就算以这个价格出售，还不一定能挣钱。
除了上面所说的书店外，美盛还专门打造“教育IP”，规划了18所幼儿园、8所小学、6所初中、3所高中，直接在数量上碾压市场。
这个定位太厉害了，谁不知道中国父母最愿意在教育上砸钱，还一点都不心疼。
不只打造教育定位，年初发布会上的“分销合伙人”也让人眼前一亮：
< style="text-align: left; margin-bottom: 10px;">说是分销，怎么有点传销的味道，这个不多解释。
5
混乱的金水北区
对于任何城市而言，城改，都是城市之痛。
一方面要维系城市的低成本，甚至是低廉的生活模式，但也造就了一个个的城市毒瘤，最终会在往后数十年的岁月中，伴随着城市的发展，阵痛不断，无法根除；
一方面又想耗尽心血精心打磨，但是会打破原有的生活节奏，生存成本在增加，挤压了角落里仰望天空的梦想，他们也在呐喊，也在哀嚎，为什么就没有一个角落能容纳他们？
这是一个不可避免的矛盾体，伴随着城市成长的阵痛期，无法避免，又尴尬异常。
金水北区也在摸着石头过河，中间难免跌倒。
美景、融创、丰乐、碧桂园、瀚海、名门、美盛、豫发等房企进驻，市场热度再度升温。
名门翠园均价16000；
丰乐奥体公馆毛坯16500；
美景美境、瀚海思念城两个难兄难弟，美景美境预计1万7，思念城刚拿地，估计要等等；
融创中原大观预计价格18000；
泰山御景均价17000；
豫发豫园内购，全款15000、6成首付16000，精装费用2000；
碧桂园天麓，碧桂园与国基合作的沙门城改，容积率5.5，价格未定；
……
为什么说金水北区混乱，就是因为这里城改、非城改扎堆，产品定位不同，价格也相差很大，1万5-2万不等，整体品质一般。
这里配套很成熟，但明显比不上金水环内；这里人群众多，但是环境嘈杂，远不如惠济区的低密宜居；论教育，又比不上高新区。
比下有余，但是比上又明显不足，尴尬的境地，又造就了金水北区尴尬的市场状况。
价低走量，一片欢呼叫好；价高走质，市场嘘声一片。
这是金水北区的尴尬，也是城改地的尴尬。
当然，黑暗之后会有光明，城改地也在孕育着一抹亮光，很小，但是会在周边蔓延。
也许我们还有容积率7的桑园城改，还有容积率7.9的黑朱庄城改，未来的市场上，还会有糟心的项目让我们心痛，但是至少，我们还有一个美好的开始，一切都在向好转进。
求质不求量，于城市，于民众，都是一件万幸的事。
期待星火，终会燎原。
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