“二八定律”在上海楼市越发明显。
只有20%左右的高品质房源价格依旧稳定，剩下80%的房源都出现了不同程度的下跌。让人意外的是，现在很多1000万左右的“中产社区”房价也正在溃退，而且幅度也都不小。
比如说，浦东的花木、联洋、梅园，普陀的武宁、青浦的徐泾等等……
作为曾经市场上备受好评的板块，与这些板块联系起来的词语都是：生活氛围好、有高净值人群做支撑、供应稀缺等等。
今天，笔者就来跟大家聊聊，这些中产社区究竟跌了多少，以及他们为什么会跌？
被“狠砍”的案例，数不胜数！
现在，这些中产社区被顾客狠砍一刀的案例，更是数不胜数！
像浦东中外环的御桥万科海上传奇，2015年的高品质改善小区，周边双轨交加持，又对口建平实验嫡系中学。短短一年时间，几乎同样的房型总价直降百万，单价更是从11万/㎡降到了9万+/㎡，直接跌回到了2021年的水平。
而且，这些中产社区的持续走低与地段也没有什么很大的关系。上海内中环千万级的“中产社区”同样也不乐观。
位于普陀内中环的国浩长风汇都，大平层、法式园林，被当作区域的标杆住宅。
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2022年，176㎡的4房，挂牌价2500万，最终成交价2455万，之间的价差才45万，2个月左右就成交了。
2023年，类似面积段的户型，挂牌价2020万，最终成交价1939万，之间的价差81万，同样是2个多月成交了。
差不多的成交周期，不仅挂牌价更低了，而且溢价空间也更大了！
如果卖家愿意磨，还能获取更大的溢价空间。国浩长风汇都，去年成交的两套大户型，成交周期分别为146天与208天，买家的砍价幅度都是超过100万的。
即使是这样，很多产品也很难找到接盘者！
中环内大华某盘，价格已跌了30%，还卖不掉。去年1050万没卖，今年950万到现在还没卖掉。很多中介都告诉笔者，现在不少小区的带看量都上不去，这些都是活生生的例子。
这些中产社区，基本已经回落到2021年底前的水平。
最近几个中介朋友和笔者聊了几句。他们觉得：这些中产社区，从来都不是领涨而是跟涨！
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从2016年开始房价一路向上，虽然中间有波动，但总体都还是涨的，到了2021-2022年的时候到达了巅峰。但是从2023年开始，上海的二手房整体是个下探的趋势，他们也就开始下探了。
只不过，这些社区这次下探的幅度更大。
图片来源/贝壳APP
中产社区，为什么失去吸引力？
那么问题来了，中产社区如今为什么失去了“卖高价”的魔力？笔者认为除了楼市大环境不好之外，主要还有以下几点原因：
新房、二手房直接变成竞争关系！
之前买新房限制比较多，又是限购、又是社保月数、又是摇号的，虽然价格低，但是很难买到。尤其是在一些热门地段，像徐泾、唐镇，不缴纳个10年社保，连摇号的资格都没有。
不少购房者没办法就只能去选择二手房，二手房的价格便有恃无恐的上去了。两者是一种互补的关系。
但是，2023年开始大量的新房供应，选择多了，而且不少区域限购也放开了，新房基本上就是随便买了。
新房给二手房抬轿子成为过去式，两者变成了直击的竞争关系！
2021年万科天空之城选房现场
新房的品质近两年在大幅度的提升。
现在新房，在土拍时候就对产品的装标进行了量化、合理的捆绑！例如，装标不低于4000元/㎡，外立面不宜采用涂料、真石漆；设置不低于2000㎡的会所功能等等。这还是比较初级的。
现在的新房无论是在社区公区的打造上，还是室内空间的设计上，也都抬升了一个档次。
就比如说，位于闵行的朗拾花语，92㎡的3房。率先实用了S墙的设计——嵌入式冰箱放在玄关。不仅让小户型也有空间放下双开门的冰箱，更是让厨房的空间扩大，让厨房和外部空间产生了紧密联系，增加了开放空间中的社交连结点。
这个户型还能从3房爆改成两房，改变后的客餐厅空间面积可达约30㎡，近6m的大横厅格局，是传统户型150㎡才能拥有的尺度。
而在公区除了会所、泳池正在慢慢变成产品标配，景观绿植、石材用料越来越卷之外，甚至连车库也成了开发商内卷的关注点。
像宝华紫薇花园的车库，找不到裸露的水泥墙、内嵌式光源、花岗岩铺装的车道地面、甚至在采光井里面放进了绿植。
而招商的产品大多采用了星空顶车库，从4万+/㎡的产品，到10万+/㎡的产品都在用，但也确实是好看！
越来越多的“可替代品”出现
地段跟人一样，也是有生命周期，也是会老的，尤其是很多中产社区的地段。得益于发展的早，所以配套齐全，又有人气，居住方便、生活便利……
但是随着时代的发展，有一些地段会老去。
最典型的例子就是四川北路，早年间四川北路与淮海路、南京路齐名的。1997年的时候，这里的房价就要7000元/㎡，但是现在却没落了，与之相对的是隔壁的北外滩反而快速崛起了。
现在北外滩的二手房均价高达10.3万/㎡，去年开盘的新房海泰北外滩的价格更是高达14.5万/㎡。类似的地段还有徐汇的石龙路、长宁的茅台路等等……
再说个近一点的例子，浦东联洋！联洋可以说是上海最顶级的居住区，但是房龄现在已经普遍老化了。
联洋房龄15年内的小区数量为1个。联洋的大拇指广场曾经名扬上海，现在商场越来越多，大拇指广场就不够看了。
随着城市更新的快速推进，越来越多的新进“替代品”出现。
大宁、前滩都是近10年崛起的新势力，还有很多地段仍在建设中，未来又将展现出另一幅全然不一样的光景。
例如，金鼎天地，约275万方的体量内包含了九宫格商办、教育、绿化、公园与多块住宅用地！其中主要的商办用地包括28万㎡规模的，双子塔，五星级酒店，亚洲潜水中心，企业总部等。
说在最后
上海经济的成熟带来了城市规模的显著扩大，人口增长和城市建设速度远超往昔。随着城市更新和区域发展的动态变化，没有哪个区域能够永久保持领先，通常是各领风骚数年。
在这样的市场环境中，买房人需要更加谨慎地选择投资地段。
需要评估所选区域是否具有持续增长的潜力，是否像一个处于事业上升期的年轻人，充满活力，还是更像一个即将步入退休阶段的中年人，可能面临发展瓶颈。
「温馨提示」
1.本资料为要约邀请,不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;
全球最健康的24小时时间表，健康生活每一天！
人体的内环境在一天当中的不同时间段都有着近乎规律的运行模式，我们要顺应它才能保证身体的健康。而下面这个作息时间表号称是全球公认最健康的，大家不妨参考一下！
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打开台灯，告诉身体的每一个部分，尽快从睡眠中醒来，调整好生物钟。
醒来后需要一杯温开水，水是身体内成千上万化学反应得以进行的必需物质，饮水帮助每一个缺水的细胞都重新活力四射。
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一上午专注的工作学习需要正常的血糖来维持，因此为自己也为他准备一份丰盛的早餐是必须的。
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清晨并不是运动的最佳时间，因为此时免疫系统功能最弱，你可以选择步行上班，那却是很健康的。
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学习工作的最佳时间，头脑最清醒，思路最清晰的时间段。千万不要把宝贵的时间用来看电影、逛淘宝。
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看看窗外，眼睛很累了，需要休息一会儿。
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上午吃水果是金，水果的营养可以充分的被身体采纳。此时血糖可能会有一些下降，让身体无法专心工作，水果是最佳的加餐食物。
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豆类是很棒的食物，富含膳食纤维和蛋白质，别光顾着吃肉，多吃些豆类食物。
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小睡一会儿30分钟的午休会让你精力充沛，更重要的是会更健康。逛淘宝、聊天并不能帮你缓解困意，反而会在停止后更加困倦，最好的休息方式当然还是小睡一会儿。
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酸奶是零负担的健康零食。酸奶可以保持血糖稳定的同时，还能帮助肠道消化，而且有研究发现，喝酸奶对心血管系统的健康很不错。
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晚餐后稍作休息，可以开始健身了。你可以选择相对温和的快步走，也可以慢跑或游泳，根据个人需求进行体育锻炼，既可以消耗晚餐热量，也能够轻松瘦身。最关键的不仅是你的运动时间超过40分钟，而且需要长期坚持。
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工作太辛苦就看会儿电视或书籍杂志，反而会让你更轻松随意。如果希望自己学习更多的东西，不如看些专业的书籍，这对你的个人积累很重要。
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洗热水澡帮助身体降温和清洁，有利于放松和睡眠。
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为了保证充足的睡眠和身体各个系统，是时候该睡觉了。试图颠倒生物钟的作息，会为身体留下抹不掉痕迹，35岁之后你会明白什么叫“病找人”。
▼身体是革命的本钱，养成好的作息时间才能保障健康，
上面你学会了吗？
