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以下问答载自“知识星球”部分内容
Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。
近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。
3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！
A:回答:您好，感谢！您的选筹思路已经很清晰了，我就按照您的思路来谈，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，如果是非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，而纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，但如果地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，
市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要良好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，JSJY主流三居是实实在在的硬核盘，现在的市场结构变化已经非常清晰了，我一直强调的就是要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，
你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿JS的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，奥森的稀缺资源是生态，往后房地产市场中效率资源大于一切资源，生态、商超及交通都属于民生资源，地段资源第一指的是效率资源，创造财富的效率是核心产业聚集，第二指的才是民生资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源与户型资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，所以奥森是属于慢成长型的区域，长持的话是可以考虑的，效率优先应该首选JS，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利！
Q:提问:看了京房会的公众号推文，受益匪浅，立刻决定加入知识星球，近期一直考虑置换，也跑了很多盘，关于区域及楼盘等问题，想请您指点迷津：1.住房情况家庭名下两处房产，均满五年。一套为玉海园复式（六楼无电梯），商品房无贷款，孩子六年级，学位可用，预期卖出价750-800；一套为丰台中堂一居，目前有100万贷款，预期卖出价300左右。2.收入情况：夫妻工作地点分别在中关村和复兴门，开车地铁均可，收入预期较好，手头有400，可承担最多600的贷款。老人有京户，在京无住房。3.置换需求：孩子小升初考虑在玉泉路或中关村附近，家中3代同堂，希望兼顾自住和保值属性，先置换丰台的一套房产，预算1000左右，新房或二手房均可。
4.考虑方案：1）区域情况：看过马连洼、四季青、田村、青塔。总体更倾向于四季青或田村，距离工作地点比较近，预算范围内能看到相对满意的两居或小三居。2）楼盘情况：马连洼看过博雅、紫成、润千秋、西山华府等，没有看到特别可心的，且离复兴门较远；四季青看过郦城二区三区，总体较为满意，两居报价1100，三居1300左右，再往西看过香山四季和御墅临枫，感觉环境偏养老；田村看过乐府、雅世、永定华庭、熙湖、兰德华庭和碧森里，更倾向于乐府的两居，雅世的两居感觉面积较小，永定华庭胜在预算可满足小三居且楼龄新，熙湖位置较偏，兰德周边噪音有影响，碧森里三居位置、性价比还可以，不知道是否可以考虑。
3）户型情况：因预算有限，目前考虑可放弃三居，选择品质盘两居，南北通透。想问一下老师：1.置换丰台房子的方案是否可行？或者说玉海园和中堂哪个更适合现在出手？2.区域选择四季青或田村是否合适，根据我们的情况，投住分离的必要性大吗？3.如不考虑后续过户等问题，是否要考虑使用老人在京首套购房资格，拉低首付比例，提高预算？
A:回答:您好，1、参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032） 、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、从置换升级的角度玉海园顶层复式和中堂一居都是要脱手的，玉海园从楼盘本身及商圈的资源海拔很低，无电梯的老房子板楼和塔楼户型越大将来越不易流动，板楼中的顶层会更严重，大户型多为改善的需求，而老破小多为刚需过渡型需求，老破小里的大户型既不是改善的需求品也不是刚需的需求品，从供需关系玉海园这种结构的房子将来预期会很低，本身老破小就属于过渡型资产，将来的价格是随着北京市的均价走的，其次中堂的一居面积太小了，这种一居室只能理解为属于财富型房产，但不属于价值型房产，财富型房产和价值型房产有很大区别，
财富型房产主要功能是保值与流通，但升值性弱，价值型房产不但拥有保值功能与流动功能，还可以持续创造财富，这种类型的房产用来短期过渡可以,一旦有条件可以拿到资源更好的要果断弃掉，如果只出一套你的预算是在1000左右，这个价格在海淀选筹只能压缩面积才能提高楼盘自身资源，如果两套全出预算可以提高到1600-1700左右，这个预算在海淀就能拿到主流三居了，品质三居将来的需求及市场空间比品质两居更大，北京过去的每一轮房价上涨都是由改善群体推高的，将来这种现象会更加明显，
2、这样你就没必要在田村、四季青或者永丰选筹了，如果想离的近一些可以淘淘世纪城和万柳的，追求更高的居住体验可以去看清河的第一梯队，参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;海淀属于财富中心，是不会缺购买力的，稀缺地段好楼盘好户型会随着时间的推移价格越来越高，你们此次置换应该瞄准这类产品线，缩小仓位才能提高单产，而不是留一套中规中矩的房产再去购买小户型。3、首套资格代表着你们的操作性更灵活，可以根据选筹的目标而定，比如总价啊，利率啊，首付比例啊，将来有没有计划再布局第二套，这些都是要考虑的因素，祝顺利！
Q:提问:你好京总，1、两年前在双桥的京能龙湖熙上购入了总价660万，单价7万的洋房95平网红户型期房，后来看了您的很多文章才发现那边板块太弱了没有配套，而且房子比周边的价格高挺多，但小区确实售罄了半年多了，今年6月份之前房子交付，我有点每天担惊受怕的觉得双桥肯定也跌了不少，我现在有两个选择，一个是等6月新房下来挂牌割肉，不管什么价格都认了，差不多趁小阳春或者金九银十卖出去，这样好处是可以以现房新房没住过为卖点卖，想着是不是能好卖点，坏处是一个是现在可能是市场低点，关键还会有5.5%大概36万的不满二的高税，
卖的话几乎是认赔100万+；第二个选择是新房下来搬进去自住，这样确实可以省去租房的麻烦，再一个等两年后再卖可以省去高税36w，但就怕两年后的房价更低，而且不能以新房现房的名义去出售了怕价格上不去。当然也可以先搬进去边住边卖，但那样又怕房间不是新房了影响价格，比如搬进去的东西蛮多啊之类的。所以想问问京总建议我是割肉还是先住两年？还是边住边卖放弃新房没住过的属性？
另外还有一个问题就是我目前还有一个打算,就是今年需要购入芍药居北里的房产对应人大附中朝阳学校;那边小点的占坑房地上大概400万左右，平米比较小租出去大概6000左右，还有一个半地下的280万的占坑房，53平租出去大概5300左右，中介的意思是400万的流通性比较强，而半地下去年挂10套成交三套，但这个我也是怕跌，我看您帖子里写的是用最小的代价买学区溢价比较安全，我现在面临的矛盾是到底是买流通性强的还是总价最低的，买流通性强的资金压力有点大，怕跌，买半地下又怕到时候不好出手。目前比较纠结这两个问题，希望得到您的解答。
A:回答:您好，1、资源弱势板块的高品质项目，将来下跌的全部是溢价的部分，比如这个区域的二手普遍价格是在5万，你6万5入手的，1万5就属于溢价，这个1万5的溢价全部体现在了项目上，因为区域资源的匮乏，单一的楼盘资源只能吸引一小部分人群，区域资源加上楼盘资源它的声望资源才会越来越高，溢价部分会随着时间的推移慢慢洗净，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,双桥的劣势是可发展空间比较小，这种楼盘想要抹平溢价需要更长的时间，只有溢价抹平才能得到增值，因为楼盘品质在那摆着，大幅度下跌的可能性很小，龙湖熙上的问题是抹平溢价的效率和将来成长的效率低，板块资源虽然弱势，但楼盘资源突出所以并不是必须要割肉出货的类型，没必要亏这100万，
后期升级地段资源至少要等到市场的最高点再考虑出货。其次刚交房没有入住的在卖价上确实占优势，这个窗口期是从交房后的3年内是最好出的，新楼盘交房前几年物业的服务以及各项软硬件设施都是最高标准，这种高标准会随着时间慢慢下降，如果要出货最好是在3年内或者2年内找一个窗口期，至于是自己居住还是空置需要你自己做取舍，居住的话肯定是要置办家具家电的，可以计划卖房时随房赠送也算是一种优势，把费用加到房价里即可！2、低总价获取学位的策略要规避半地下、过道、平房、超小面积，这几类房正常的都是存在流动风险的，如果学位用完无法及时脱手，这个中间的空档期会存在不确定性，正常楼上流通性强的，按照最小面积最低总价最晚时间是目前比较稳健的策略，祝顺利！
Q:提问:星主您好，目前两套房，一套在远洋自然107平米两居室，一套在亦庄金地格林小镇160平米，二层三居。想置换优化一下资产，提升一下居住的品质，两套房目前均已挂牌，期望能收回1600个左右。最近看了几个盘，分别是大红门的中海和瑞3号院，永定金茂府，新宫的建发璟院，森与天成，西红门的橡树湾，御景星城，亦庄河西的中海京三号院，招商玺，以及金地格林小镇内的二手房，孩子初中，在东城上学，不考虑学区的问题， 思考的方案如下:方案一:二换一，倾向于在金地格林小镇内换一个160平左右一层带院的，
这样手上能留一部分现金，或者在金地换一个200多平的联排，主要考虑金地周边配套成熟，学校，商业，医院，公园等等，金地本身密度也不高，周边密度跟城区其它地方比其实也不高，金地的物业也不错，小区绿化也好，看过的中海系和金茂系新房非常好，但亦庄河西中海京三号院周边配套还都没起来，大红门的中海和金茂周边短期内不看好它的发展，而且周边人文环境也不好，所以倾向于在金地内部换，劣势就是金地的房子20年了，怕以后不好出手。
方案二:二换二，主要考虑给孩子以后留一套，在金地内部换一个小一点的三居室，剩余的钱再贷一点在新宫森与天成或者西红门板块再买一个100平左右的三居，这样等孩子以后用房时，这些板块也能相对成熟一些，倾向于新宫，但也是担心周边人文环境以后不好。另外，森与天成是地铁停车场上盖，这种房子没接触过，不知有何利弊。请星主帮忙分析一下这两种方案，或者推荐一下其它方案，我是想在金地格林小镇保留一套，如果二换二也可以推荐一下其它区域，谢谢。
A:回答:您好，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解，你出掉远洋自然和金地格林小镇，往金地格林这个盘上买是属于升级的，远洋自然的大红门资源是不如亦庄的嘛，这等于是升级了远洋自然的地段资源，并且扩大了居住面积，
如果是往京三号或者招商玺换，也属于升级，从地段上河西更适合改善居住，尤其是大面积长期价值更牢固，从楼盘上河西的改善大盘海拔更高，这种换筹的方向即升级了地段资源，也升级了楼盘资源，居住面积也扩大了，方向是正确的，相反如果是方案二这种选筹，两套全部出掉，把格林的换成小三居，剩余的资金买到新宫或西红门、金茂府等，实际上是降级的，因为你金林地格林面积变小了，亦庄的房价距离到顶还很远，往后再出现行情， 小面积自然没有大面积吃的多，而远洋自然本身作为资源匮乏的板块，再往同板块或者其它次级板块换效率是不高的，
这些新楼盘的兑现周期会很长，5年10年都是有可能的，现在不像过去存在行业红利期，成长起来自然会很慢，你自己的思路已经很清晰了，且方向是对的，至于亦庄的河西配套不完善不是大问题，这个板块的底子很扎实，往后的发展只是时间问题，品质大盘长期是不存在价值风险，保留在原有位置上扩大面积或移步到河西都可，和西的长期海拔要比金地这个板块更高，低密度住宅区更有利于改善类大盘成长，可以参考星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;03#置换实操论,抄底与逃顶,84#大兴跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#通货膨胀货币与房价
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
07#巧用杠杆，贷款的利用
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