1

“餐饮旺铺”不能做餐饮

都说餐饮创业就是一部踩坑史，步步惊心。看似夸张，却是餐饮人的真实写照。这不，开店第一步——选址，就已充满腥风血雨。

最近宁波有位周女士反映，自己花了100多万购买了镇海区佳源银泰城的金街商铺。可到了验房时才发现，当初宣传单上写的“餐饮旺铺”，实际却没有设置烟道和煤气接入口，无法从事餐饮业经营。

“餐饮旺铺”最后成为“餐饮忘铺”（忘记铺设烟道和煤气的店铺），上百万就这么打了水漂。

但像周女士这样不小心着道的餐饮人并不少。读sir为大家盘点出餐饮选址常见的七大坑，给大家提个醒：选址千万条，安全第一条。选址不避坑，开店两行泪。

02

选址七大坑

1、假餐馆

相关证照齐全，烟油管道等物业条件具备是餐饮经营的基本条件。

开篇说的周女士案例就是碰上不具备餐饮经营条件的典型”假餐馆“案例。

避坑指南：多走、多看、多问，一定要在签合同前明确门店是否具备做餐饮的条件，是否能做餐饮。物业条件情况需实地了解，而经营资质问题在街边店、社区店中尤为重要。

此外，还需要到消防、社区街道、公安、环保局等部门咨询，确认意向门店是否能够建立明火厨房。

2、新商场

餐饮进mall为了蹭商场流量及其信誉的。而新商场业态尚未成熟，往往需要培养客流，新品牌进去很容易成为培养客流的牺牲品。

小编认识一位做椰子鸡的广东老板，就是被一新商场的低房租吸引而去开店。结果，他的店反而成为商场唯一能带人流的门店。老板说“开店两年，之前的门店装修费用还未回本。”

避坑指南：不管招商人员说的天花乱坠，你都要稳住。就算他说有很多大牌已进驻，你也得明白背后可能的潜规则，大牌是低价进驻，而你是高价入坑填补。

就算是低房租的诱惑，你也得考虑投入产出比，包括装修、促销活动等，可别像前面那位老兄一样白忙活两年甚至更久。

3、被拆迁

自去年4月以来，广州市城管部门在“还绿于民”措施出台后，广州的“农庄餐厅”就处于水深火热之中。大量存在违建行为的“农庄”被列入其执法目标当中。到今年5月底，广州市内因拆违建行动被拆除或勒令停业的“农庄”已经超过半数。

这些被拆除或勒令停业的“农庄”不仅失去经营已久的门店还拿不到任何赔偿，可谓一朝回到解放前。所以，“被拆迁”算是餐饮人最无奈的坑。面临往往“一周内责令撤离”的命令，餐饮人能做的只有在选址环节就理智避开。

避坑指南：选址前，一定要做好政策方面的调研工作，包括门店周边商户和政府规划局等部门了解情况，探明房屋性质，搞清地域政策规划。

4、假流量

北京鲜榨果汁品牌“水果先生”曾经在公益西桥有过一家分店，紧挨华联超市，早晚人流量高达6000人，但开店后发现生意并不好：经过的客流很多，但停下来的很少。经过分析后发现，这些客流目标明确，全是去超市购物的，很少会停下享受一杯纯果汁。

由此可见，对于线下流量，大家得有一个认知：高人流不等于高客流。

人流量大的门店却不挣钱，可能是因为人流的“质量”不高，有需求的目标客群占比太少。

避坑指南：实地调研门店周边环境是了解用户需求及消费能力的最有效方式。建议客流调研时间分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。除了人流数量外，还需观察人流动线方向。门店若处于人流动线的上方位，你就有机会截住更多客流。

此外，还可以通过周边停车位数量、餐厅数量、餐厅品类及其消费水平、企业数量、企业性质（是国企还是外企）等维度了解周边人流的需求和消费力。

蹲守攒数据，业内还总结出一套简单粗暴的总结——“长宽高厚”：

①街道长度，直接决定街道的流量；

②街道宽度，判断主街道的重要指标；

③小区厚度，周边人群体量，根据小区新旧、性质以及大体的年龄分布粗略估算消费能力；

④楼层高度，楼够高，人才够多。

5、二房东

说起二房东，很多餐饮人都是一把辛酸泪。二房东甚至经手更多的三房东、四房东，有巨大的不确定性。例如二房东签的十年租约，若你不幸地处于其第8年阶段，二房东很可能为了最后两年再捞一笔，直接给你开出天价房租。

避坑指南：能找一房东的就不找二房东。不管是和谁签订合同，都要请房东拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。

明确二房东的租赁日期，最好请房东到场或提供转租的书面同意。签合同时就应该对金额设定清楚，包括租房费用每年递增多少，租金多久之内不能涨等细则。

6、转让店

转让的店铺坑很多，往往是处处“埋雷”。读sir在这里主要谈转让店可能遗留的历史问题：

比如转让店若有违纪违法记录，拖欠工商管理费、逃税等，就有可能面临营业执照作废、罚款等处罚。再比如，转让店老板拖欠老员工工资、供应商款项等。若你不幸接过店，很可能就会背上债务的锅。

避坑指南：调查清楚对方转让门店的真实原因以及债务情况，分清责任，避免后面发生纠纷。比如欠缺的水费、煤气费等，请转让者交完剩余款项，并将交费收据复印留存。

7、混乱业态

如今，商场为了吸引更多人流，纷纷加重餐饮业态比例，导致餐饮同质化竞争严重。若是业态分布不作合理规划的话，可能会进一步加剧竞争的惨烈。

比如某写字楼下的美食城，原有一家兰州拉面和山西面馆相邻，各自拥有较稳定的客流。后来招商引入了重庆小面和某创新面食品牌。四家面食档口在50米范围内近身肉搏，两个原驻品牌的客流直接断崖式下跌。

避坑指南：选址时就要调研所处商场的业态布局，看品牌品类和布局，由此可以推断该商场的管理能力。另外，签合同时最好能跟招商部门加注排他协议。

03

避坑原则

选址的最终目的就是让顾客通过选址更方便地触达自己的品牌。所以在最后读sir就引用屈臣氏、星巴克开发总监选址专家陈锋，从业16年总结出来好铺位的四个基本原则给各位老板做参考：

1、可见

上看下看左看右看，很容易就可以看见。比如拿不到购物中心一层的位置，那么在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免举目难望到的位置。

2、可达

最好路线是很容易就可以到达。路途更短、耗费时间更短、停车更方便、路过方便停留等。这些都是考虑的要素。若非可达的店址，客群很容易会被其他店拦截。

3、可用

物业条件一定要可用。比如排烟燃气设备有没有，排污管道是否合适，用电量能否达到要求等等。如果不符合要求，可能面临关店局面，就算能改造也是一笔费用。

4、可得

一定要符合政府的相关法规。比如房屋性质是否是违建建筑，是否可以申请营业执照等。

选址，你遇到过哪些坑？

在评论区唠唠呗~

说餐饮创业就是一部踩坑史，步步惊心。看似夸张，却是餐饮人的真实写照。这不，开店第一步——选址，就已充满腥风血雨。

最近宁波有位周女士反映，称自己花了100多万购买了镇海区佳源银泰城的金街商铺。可到了验房时才发现，当初宣传单上写的“餐饮旺铺”，实际却没有设置烟道和煤气接入口，无法从事餐饮业经营。

“餐饮旺铺”最后成为“餐饮忘铺”（忘记铺设烟道和煤气的店铺），上百万打了水漂，实在可气。

但像周女士这样不小心着道的餐饮人并不少。

小编就为大家盘点出餐饮选址常见的七大坑，给大家提个醒:店铺千万个，安全第一个。选址不合适，只剩两行泪。

相关证照齐全，烟油管道等物业条件具备是餐饮经营的基本条件。开篇说的周女士案例就是碰上不具备餐饮经营条件的典型”假餐馆“案例。

避坑指南：多走、多看、多问，一定要在签合同前明确门店是否具备做餐饮的条件，是否能做餐饮。物业条件情况需实地了解，而经营资质问题在街边店、社区店中尤为重要。

此外，还需要到消防、社区街道、公安、环保局等部门咨询，确认意向门店是否能够建立明火厨房。

餐饮进mall为了蹭商场流量及其信誉的。而新商场业态尚未成熟，往往需要培养客流，新品牌进去很容易成为培养客流的牺牲品。

小编认识一位做椰子鸡的广东老板，就是被一新商场的低房租吸引而去开店。结果，他的店反而成为商场唯一能带人流的门店。老板说“开店两年，之前的门店装修费用还未回本。”

避坑指南：不管招商人员说的天花乱坠，你都要稳住。就算他说有很多大牌已进驻，你也得明白背后可能的潜规则，大牌是低价进驻，而你是高价入坑填补。

就算是低房租的诱惑，你也得考虑投入产出比，包括装修、促销活动等，可别像前面那位老兄一样白忙活两年甚至更久。

自去年4月以来，广州市城管部门在“还绿于民”措施出台后，广州的“农庄餐厅”就处于水深火热之中。大量存在违建行为的“农庄”被列入其执法目标当中。到今年5月底，广州市内因拆违建行动被拆除或勒令停业的“农庄”已经超过半数。

这些被拆除或勒令停业的“农庄”不仅失去经营已久的门店还拿不到任何赔偿，可谓一朝回到解放前。所以，“被拆迁”算是餐饮人最无奈的坑。面临往往“一周内责令撤离”的命令，餐饮人能做的只有在选址环节就理智避开。

避坑指南：选址前，一定要做好政策方面的调研工作，包括门店周边商户和政府规划局等部门了解情况，探明房屋性质，搞清地域政策规划。

北京鲜榨果汁品牌“水果先生”曾经在公益西桥有过一家分店，紧挨华联超市，早晚人流量高达6000人，但开店后发现生意并不好：经过的客流很多，但停下来的很少。经过分析后发现，这些客流目标明确，全是去超市购物的，很少会停下享受一杯纯果汁。

由此可见，对于线下流量，大家得有一个认知：高人流不等于高客流。人流量大的门店却不挣钱，可能是因为人流的“质量”不高，有需求的目标客群占比太少。

避坑指南：实地调研门店周边环境是了解用户需求及消费能力的最有效方式。建议客流调研时间分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。

除了人流数量外，还需观察人流动线方向。门店若处于人流动线的上方位，你就有机会截住更多客流。

此外，还可以通过周边停车位数量、餐厅数量、餐厅品类及其消费水平、企业数量、企业性质（是国企还是外企）等维度了解周边人流的需求和消费力。

蹲守攒数据，业内还总结出一套简单粗暴的总结——“长宽高厚”：

·街道长度，直接决定街道的流量；

· 街道宽度，判断主街道的重要指标；

· 小区厚度，周边人群体量，根据小区新旧、性质以及大体的年龄分布粗略估算消费能力；

· 楼层高度，楼够高，人才够多。

说起二房东，很多餐饮人都是一把辛酸泪。二房东甚至经手更多的三房东、四房东，有巨大的不确定性。例如二房东签的十年租约，若你不幸地处于其第8年阶段，二房东很可能为了最后两年再捞一笔，直接给你开出天价房租。

避坑指南：能找一房东的就不找二房东。不管是和谁签订合同，都要请房东拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。

明确二房东的租赁日期，最好请房东到场或提供转租的书面同意。签合同时就应该对金额设定清楚，包括租房费用每年递增多少，租金多久之内不能涨等细则。

转让的店铺坑很多，往往是处处“埋雷”。其中也包括不具备经营的物业条件、面临拆迁危险的坑，但小新在这里主要谈转让店可能遗留的历史问题。

比如转让店若有违纪违法记录，拖欠工商管理费、逃税等，就有可能面临营业执照作废、罚款等处罚。再比如，转让店老板拖欠老员工工资、供应商款项等。若你不幸接过店，很可能就会背上债务的锅。

避坑指南：调查清楚对方转让门店的真实原因以及债务情况，分清责任，避免后面发生纠纷。比如欠缺的水费、煤气费等，请转让者交完剩余款项，并将交费收据复印留存。

如今，商场为了吸引更多人流，纷纷加重餐饮业态比例，导致餐饮同质化竞争严重。若是业态分布不作合理规划的话，可能会进一步加剧竞争的惨烈。

比如某写字楼下的美食城，原有一家兰州拉面和山西面馆相邻，各自拥有较稳定的客流。后来招商引入了重庆小面和创新面食品牌。四家面食档口在50米范围内近身肉搏，两个原住品牌的客流直接断崖式下跌。

避坑指南：选址时就要调研所处商场的业态布局，看品牌品类和布局，由 此可以推断该商场的管理能力。另外，签合同时最好能跟招商部门加注排他协议。

选址的最终目的就是让顾客通过选的址更方便地触达自己的品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克开发总监选址专家陈锋，从业16年总结出来好铺位的四个基本原则给各位老板做参考：

1、可见：上看下看左看右看，很容易就可以看见。比如拿不到购物中心一层的位置，那么在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免举目难望到的位置。

2、可达：最好路线是很容易就可以到达。路途更短、耗费时间更短、停车更方便、路过方便停留等。这些都是考虑的要素。若非可达的店址，客群很容易会被其他店拦截。

3、可用：物业条件一定要可用。比如排烟燃气设备有没有，排污管道是否合适，用电量能否达到要求等等。如果不符合要求，可能面临关店局面，就算能改造也是一笔费用。

4、可得：一定要符合政府的相关法规。比如房屋性质是否违建建筑，是否可以申请营业执照等。

小结

选址定生死，餐饮终究还是流量生意。然而也不能光看流量，餐饮人要学会看得更长远，避开选址过程中可能遇到的坑也极其重要。

味捷有10年外卖店铺实操经验，针对不同的商家我们会有不同的提升方案。

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我家楼下饭店生意火爆得很，就是那个油烟直接往上排，闹心。”

“油烟直排可是违法行为，不能纵容！”

“那咋个整？”

今年8月13日，武侯区综合行政执法局街道执法中队执法人员在对马某所经营的烤羊肉店检查中发现，烧烤时产生的油烟正通过自制管道排向街面。

“你好，油烟直排属于违法行为，请配合我们调查。”执法人员立即上前制止并对当事人发出《调查通知书》。

通过现场调查勘验、调取小区规划图纸、以及小区物业管理单位旁证等方式，执法人员发现该商住楼并未配备专用烟道，商户在经营时产生的油烟直接排放，违法行为成立，证据确凿。

2020年9月30日，执法人员向当事人送达了《责令限期改正通知书》。

2020年10月19日，执法人员到该点位复查，发现当事人并未按照《责令限期改正通知书》中的要求进行改正，仍在继续经营。

根据案件调查情况，结合当事人实际情况，武侯区综合行政执法局对当事人马某依法作出予以关闭并处以罚款人民币1万元的行政处罚，并于2020年12月16日-25日期间先后向当事人马某发放了《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》和《行政处罚决定书》。

“我明明已经取得营业执照与食品经营许可证，门店经营也得到行政许可，而且在经营中也采取了油烟净化措施，且油烟检测已达标，为啥子还要被处罚呢？”乍一看，店主提出的质疑不无道理，守法经营且做好油烟净化，到底错在哪了？

先别急，咱们接着往下看

这是一起典型的产生油烟的餐饮服务项目因为选址不符合规定而被处罚的案件，并不是常见的餐饮油烟超标排放。

依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，应该停止在未配备专用烟道商住楼开设产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

在先后发放了《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》和《行政处罚决定书》以后，当事人在法定期限内未申请行政复议、也未提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定。

武侯区综合执法行政局依法向武侯区人民法院申请了强制执行，武侯区人民法院经审理后于2021年8月2日作出《行政裁定书》，准予强制执行，并随后强制执行了罚款1万元和因拒不缴纳罚款而加处罚款（滞纳金）1万元，共计2万元款项。

2021年10月，经武侯区人民法院和执法人员多次劝导，当事人马某关闭了该烤羊肉店，该案圆满执行完毕。

延伸阅读：

《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款：违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。

温馨提示：商家开设产生油烟的餐饮服务项目前，一定要详细了解《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、一百一十八条等相关法律规定，咨询当地城市管理执法部门，避免因选址不符合规定导致投资打水漂。已经在选址不符合规定的地方开办产生油烟的餐饮服务项目的，要积极配合执法部门及时进行整改，调整业态或者关闭该项目，在规定的整改期整改到位的，不予行政处罚；如未在规定期限内整改到位，待执法部门下达行政处罚决定书后再完成整改，仍然需要依法缴纳罚款，并留下行政处罚记录。

（武侯融媒记者 李明 武侯区综合行政执法局）