到商铺，不少人会想到“一铺养三代”这句话，而随着商业地产整体过剩，实体经济的不景气，房租水电水涨船高以及名目繁多的费用，不少商户发出这句“三代养一铺”的感慨。深圳商铺租用是否“乱象丛生”？喝茶费等费用发生在何种情形下？这些费用是否合法？对商业经营造成怎样的影响？南都记者选取深圳东站、东门、沙井这三个网友反映喝茶费盛行的地方展开走访调查，并采访了法律、地产等相关人士揭开喝茶费的真相和背后。
熙熙攘攘的东门，诞生了不少商机。
深圳东站莲花路不少商铺在一年内多次转让，有知情人士表示大多数“接盘者”都交过高额转让费。
A 深圳东站莲花路
不少商铺一年内多次转让
要掏转让费和“更名费”
深圳东站是不少人来深第一站，因为初来乍到和“囊中羞涩”，选择在附近住宿的年轻人也不在少数。由于人流量巨大，深圳东站附近区域成了旺区，也诞生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。这些小店的经营者大多不是商铺所有者，他们有的在付出巨额的转让费，并承诺定期交付“喝茶费”后，才从一房东或者“N房东”手上租下商铺，谋得一分生计。
欧阳老师就是其中一员。他上世纪90年代来深，在深圳东站居住了将近20年，先后在附近多处居住和开店。目前，欧阳老师在莲花路和一村街附近各开了一家乐器培训中心，专门教附近的居民学习乐器。虽然第二家乐器培训中心只是一间约10┫的商铺，欧阳老师也交了5万的转让费。更让他愤愤不平的是，如果租赁期间欧阳老师要转让商铺，必须通过二房东，而且要支付转让费15%的手续费。“这种更名费，就是变相的喝茶费。”
欧阳老师还告诉南都记者，现在莲花路的生意非常难做，经营业态大多是餐饮，同质化竞争严重，新开的店撑不了多久就转让，甚至有些店铺一年要转两三次，而每转一次要收一次转让费。有的房东既收转让费又收喝茶费，一年多转让几次，喝茶费就上万了。
欧阳老师和二房东签订的商铺租赁合同，约定如若商铺转让要支付给二房东15%的手续费。
记者走访
与业主重新签约要交“更名费”
合同一年一签喝茶费一年一交
5月28日，南都记者从深圳东站步行前往莲花路，沿途经过的不少店铺都贴上了转让通知。多方询问后得知，转让的店铺经营时间大多不满一年，业态多以餐饮、便利店、服装为主，在进场经营前，大多交了转让费，数额在几万到几十万元不等。
在一家已关门的潮汕汤粉店前，南都记者看到了门口左侧张贴有转让通知，随即拨打了通知上面的电话。接电话的是潮汕汤粉店的店主，在得知南都记者想开麻辣烫店后，他表示店里只能用电加热食物。具体价格方面，租金8400元/月，空转14万元，包含5000元押金和5000元给业主的改名费用，合同则要跟业主签。和业主签约后能随意转让吗？该店主表示，签约后，改一次名，业主要收5000元，可以随意转让。
是否还有其他费用？该店主表示，合同一年一签，每年更新合同的时候，业主要收一次喝茶费，一次一万。“那附近人流旺一点，所以房东都比较黑一点。”谈及转让的原因，该店主表示潮汕汤粉店的客单价比较低，但是开麻辣烫店的话，客单价会高一点。“我们客单价太低了，还是做不起。”
经济账
这些餐饮店的经营状况如何？欧阳老师直言比打工强，打工一个月四五千块钱，店铺经营好的话可能有8000块钱。
以欧阳老师开的第二家乐器培训店为例，包括转让喝茶费、租金等在内的初始投入是57500元，店铺每个月租金是4000元，每个月的营收刚刚抵了租金。“投入第一年只够保本，第二年、第三年生意会好一点。”按照第二年每个月8000元的营收来看，欧阳老师至少要7个月才能回本。
B 东门步行街
庞大人流量催生商机
不少人豪掷几十万租“蜗居”商铺
与莲花路商铺经营状况不同，深圳东门步行街凭借着日均40万人流量，稳坐深圳最繁华步行街“头把交椅”。行走在东门步行街，随处可见各种各样的小吃，有四川凉粉、冷锅串串、烤鸭肠、酸辣粉、鸡翅包饭等等，琳琅满足，眼花缭乱，口腔会不自觉分泌出唾液而垂涎三尺。
庞大的人流量诞生了巨大的商机。不少人看中了东门这块“小吃宝地”，前赴后继地到东门“盘”店面开店。同时，强大的市场需求让东门商铺供不应求，不少人为求得一“蜗居”商铺豪掷几十万，也滋生了高额转让费、喝茶费乱象。
记者走访
不少商铺分割出租
交入场费拥有转让权
东门步行街业态多为餐饮小吃，大多数顾客是即买即走即吃，商铺不需要太大。不少业主或“N房东”将商铺分割进行转租。5月28日，南都记者走访了东门步行街，发现在转让的商铺比较少，空置转让更在少数，多为奶茶店；小吃类商铺多是边营业边贴出“旺铺招租”“旺铺转让”的字样。
在一家名为“想巷”的空置转让店铺前，能看到整个店铺被分割成两部分，一部分是奶茶店，一部分是烧烤档。随后，南都记者拨打招租电话获悉，奶茶店是主店铺，租金2.6万元，押二付一，“店是我自己的，没有其他费用”。
在另一个转让的奶茶店前，南都记者又拔打了转让电话，接电话的是中介。据该中介介绍，要想盘下这家奶茶店，要先交8万元入场费，至于交了入场费的好处，则是拥有了奶茶店的“转让权”，“转让多少钱房东不管你”，但是转让成功需要更改合同的话，则要给房东一个月房租作为“更名费”。
6月1日，南都记者和商铺中介碰头。几个小时内，南都记者几乎看完了所有转让的商铺，所看的商铺都有转让费，根据地段、大小，转让费的标准有所不同，少则数万，多则几十万元。
经济账
为何东门商铺会让这么多人砸重金趋之若鹜呢？该中介给南都记者算了一笔账：东门位置好一点的街铺，租金在4.5万-5万元区间，换句话说，平均下来一天至少要1000块的租金。以冷串为例，按照一份10块的消费来算，每天至少要卖100份。“卖不到100份就是亏本，东门人流量这么大，卖不到这个数，说明产品不行。”
C 宝安沙井
转让的商铺较少
转让费喝茶费较普遍
深圳关外因为物价便宜，吸引了不少来深建设者。据网友报料，位于深圳原关外的宝安区沙井街道，聚集了大量私人商铺、农民房和厂房，收转让费喝茶费的现象比较普遍。6月15日，南都记者走访沙井和一社区内的商铺了解到，路边随意摆摊的商贩现集中到固定区域统一经营；转让的商铺比较少；收转让费、喝茶费的现象比较普遍。
锦城路好万年超市是沙井和一社区的人流旺区，也是该社区市民不多的休闲散步区域。每到傍晚，天南海北的小摊小贩就推着小推车，慢悠悠地走到超市前面的树荫下摆起了摊，冒着诱人香味的凉菜、色泽金黄的烤鸡腿还有大名鼎鼎的沙井蚝纷纷“上场”，加之跳广场舞的大妈大叔们，好一派“人间烟火”。
记者走访
去年起，乱摆卖现象逐渐消失，摊贩去了哪里呢？6月15日下午，南都记者在现场看到，陆陆续续的摊贩推着小推车往好万年超市方向走去，目的地是旁边的一块水泥空地。一旁的保安介绍，现在所有摊贩都集中到这块场地上。随后，南都记者来到招商处，相关工作人员表示，现在只剩下早市的位置，早上六点入场，九点清场，租金600-700元，没有其他的费用。
从好万年超市步行10分钟左右，就到了松福大道一侧的消夜街。在这条长达数百米的消夜街，并没有空置或正在转让的店铺。但深入一旁的和一村，零星有一些店铺正在转让。南都记者与一家正在转让的早餐店店主攀谈了解到，店铺租金2800元，转让费8000元左右，还要给房东8000元的喝茶费。该店主还表示，附近的店铺大多给房东交了喝茶费。
在沙井生活居住多年的蔡女士告诉南都记者，喝茶费在沙井比较普遍，经营商铺交个“万把块”的喝茶费“没什么大不了”，毕竟“和气生财”，而且这是个你情我愿的行为。
经济账
以和一村的早餐店为例，加上押金、转让费喝茶费等一系列费用，前期需要一次性投入24400元，平均一份早餐6元，要收回本金至少要卖4000份早餐。
溯源
什么是喝茶费？
在广东，提到喝茶费，不需要更多言语，大家就能心领神会。更通俗地理解就是“好处费”，商铺买卖和商铺租用情况不同，商铺租用又分几种情形：进场收“进场费”，转让收“转让费”，生意好收“喝茶费”，重新签合同收“更名费”。
关于喝茶费并无权威的定义。有资深中介人员表示，转让费包括房东或者前租客的装修成本，是合理的，商铺交易中除了转让费和租金之外，其他的就是喝茶费。
喝茶费从何而来？有“新手”在网络上询问这个问题，也有人认真作答：在广东都有这样的潜规则。比如，我现在开了一家店，尽管我的生意不好想转让，但你想要我这间店，就必须给转让费，也就是喝茶费。也有人专门做中介，就赚这个钱。
有人进一步考证出这个词来源于“不可一日无茶”的潮汕。翻阅相关媒体报道，买房、买铺、租铺都有可能要交喝茶费。买房、买铺多是开发商或委托的中介等第三方，打着“保证买到”的口号在收取费用。租铺做生意多是个人房东或者“N房东”在收取，房东收取二房东喝茶费，二房东收三房东喝茶费，由此“糖葫芦”般接力下去。
追问1 哪种情况掏喝茶费？
喝茶费一般发生在旺铺 是市场自发形成的现象
深圳房地产研究中心研究员李宇嘉指出，现在商业地产整体供应过剩，喝茶费一般发生在旺铺，是市场自发形成的现象。
喝茶费发生的情形分为存量商铺买卖和租用商铺。一手存量商铺的买卖存在很大的增值税，喝茶费是为了规避这部分的税费而诞生的，交易一般分两部分进行操作：一部分是合理交易的费用，主要是中介代理、过户费，这些数额都比较小；一部分是相关费用，进场费、喝茶费等都算在里面，相当于打在成本里面。
如果是租用商铺的话，情形则不同，业主或管理处更多的是提供消防水电等配套服务，加上之前的装修成本，这些费用要么打在租金里，要么一次性打在交易费里。
追问2 喝茶费是否违法？
对于租用端，属于市场行为不违法
深圳房地产律师张茂荣指出，喝茶费的发生情形分为交易端和租用端。就交易端来说，根据《深圳市房地产市场监管办法》第11条第二款：房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
据此，张茂荣认为，如果是找开发商购买比较紧俏的商铺，开发商或者中介等第三方承诺交付多少钱保证能买到，这种情况的喝茶费就是违法的。开发商买卖住宅和商铺只能按照登记备案的商品房买卖合同来收费，超过收费没有合同依据，而且因为没有进入公账，可能还会涉及到相关人员的涉嫌违法犯罪或者商业贿赂。
买过来之后，如果商铺比较“热租”，多个租客抢租，并自愿给付前租客一定的转让费以便续租，相当于付费购买了前租客的优先续租权，有时候也叫喝茶费，但这是一个市场行为。由于商铺比较旺的缘故，后租客也可能再给现租客。如果双方明确约定某部分费用就是转让费，这是一个市场行为，并不违反法律规定。
追问3 喝茶费能退吗？
双方明晰条款并愿意接受，如要求退还法律不支持
张茂荣表示，现在合同法越来越尊重契约自由，除一手买卖中涉嫌商业贿赂的喝茶费外，如果双方明晰条款并且愿意接受，属双方意思自治范畴，并不违反法律规定，支付后要求退回的，法律不予支持。
张茂荣还指出，喝茶费的存在是由供需关系来决定的，一般发生在商铺紧俏的情况下，如果商铺不旺，买家寥寥，租都没人租，就不会出现喝茶费，而旺铺的再出租，喝茶费还会根据市场情况有所变化，会出现上涨和下跌的情况。
追问4
喝茶费对正常经营造成什么影响？
加大受让方成本 扰乱市场秩序
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，喝茶费是利用紧张的供需矛盾滋生出来的乱象，多年来一直存在。每到市场紧张的情况下，喝茶费就就愈演愈烈，而且水涨船高。高额喝茶费加大了受让方的成本，扰乱了正常的市场秩序。
宋丁认为，喝茶费名目繁多，但都是一个概念。喝茶费乱象更多是监管不到位造成的，政府方面要对喝茶费有非常明确的态度，要对喝茶费这种明显破坏市场交易的行为加强监管、加大打击。
记者手记
部门需要作出监管
同时商家要提高议价能力
目前，相关部门确实没有规定不让收“喝茶费”。按理说，在租用端，不管房东还是“N房东”，愿意收多少喝茶费，都是市场行为，商户承担不了大不了不租。
事实并非如此。如果一开始就没有喝茶费，商户当然大可以说不租就不租。但对于交过喝茶费的商户来说，实在难以抉择：要是不续租，之前的喝茶费就白交了。因而，在现实中，即便在不赚钱的情况下，为了收回自己交过的喝茶费，也有商户硬着头皮续租。
在走访中，也有商户对记者大吐苦水：不交喝茶费租不下来商铺，租下来的商铺要是生意好还能赚点，生意不好相当于为房东打工，现在生意不好做。
这样一来，不难发现其中门道。通过喝茶费，业主或“N房东”不仅可以多收一笔租金，还能把商户限制住，让你不得不选择续租。这一招对业主来说的确很妙，法律又没明确禁止。
和住宅一样，商铺买卖和租用还是卖方市场，商户没有太大的主动权和议价权。除了政府需要作出一定的监管外，商户如何提高议价能力是重中之重。
采写/摄影：南都记者 陈蓉
来无事，点杯奶茶去。
三三工作室《奶茶店私房点单攻略》第一期，一点点、快乐柠檬、古茗和一芳申请出战。
< class="pgc-img">从茶品到配料，从温度到甜度，18杯不同口味、但同样好喝的神仙奶茶喝法，照着我们的单子点，口感和风味绝对不会差。
今日份奶茶笔记写在最下面，欢迎截图收藏。
< class="pgc-img">一点点
1.葡萄柚绿 + 椰果 / 去冰 七分糖
价格：12元
< class="pgc-img">胡户圭-
初夏就是西柚味的！在气温刚过二十度的天气里晒着太阳来一杯，感觉头发里都灌满了风。
绿茶的涩味中和了葡萄柚汁酸味，椰果被果茶浸泡之后微微膨胀，和西柚果粒一起咬在嘴里有一种谜之爆浆的快感。
2.柠檬养乐多 + 仙草 + 椰果 / 去冰 五分糖
价格：15元
< class="pgc-img">胡户圭-
喝进嘴里的感觉就像在冒险，酸味甜味草药味互相冲撞，像跳跳糖一样在嘴里炸开。
椰果充分吸收了饮料的风味，有了仙草的加入后味中还有一丝清甜，一口接一口停不下来。
3.抹茶 + 波霸 + 冰淇淋 / 去冰 三分糖
价格：16元
< class="pgc-img">Helios-
要想生活过得去，奶茶也得来点绿。
抹茶的清新恰好对冲冰淇淋的绵柔，又叠加了一层波霸的 Q 弹，适合春意盎然的四月。
4.冰淇淋红茶 + 波霸 + 奶霜 / 去冰 无糖
价格：18元
< class="pgc-img">酸-
奶霜 mix 冰淇淋的甜度，可以拯救任何一个被生活摧残的女孩。
口感绵密，一发入魂，热量、快感和血糖一并飙升，喝一口即可进入贤者时间。
5.阿华田拿铁 + 燕麦 / 少冰 三分糖
价格：20元
< class="pgc-img">酸-
比起厚重的糖精植脂末，少冰纯奶才是真正的工作日之光。
饱满的燕麦粒，浓郁的阿华田，清新的冰牛奶，服用之后我立刻好了，非常好了。
6.四季玛奇朵 + 布丁 + 冰淇淋 / 去冰 无糖
价格：22元
< class="pgc-img">Helios-
玛奇朵、布丁和冰淇淋的组合堪称万恶之甜，令人欲罢不能。
丰富的泡沫，丝滑的口感，拯救无聊下午。
< class="pgc-img">快乐柠檬
1.芋圆小丸子奶茶 + OREO / 常规冰5分糖
价格：14元
< class="pgc-img">一棵菜-
本以为五分糖会很齁，结果意外的不甜腻，原来是奥利奥做的法！
不得不说，奥利奥加在任何有奶的饮品里就不会错！都给我加！
2.蛋糕忌廉珍珠奶茶 + 小芋圆 + OREO
常规冰3分糖 价格：17元
< class="pgc-img">丹顶红-
冰凉甜软的蛋糕忌廉比德芙要丝滑一万倍，略带一丝丝芝士的咸味，完全不会腻。
加料小芋圆入口绵软，原有的珍珠更有嚼劲，两者搭配起来层次感满满。
3.两瓶养乐多柠檬绿茶 + 小芋圆 / 少冰5分糖
价格：18元
< class="pgc-img">小九-
柠檬茶已经够好喝了，养乐多更是无数倍放大了它的清新和酸甜， 更是完全不腻。
前几天我们这儿升温升的厉害（虽然现在又降了，感谢它救了我的命。
4.半熟蛋糕珍珠奶茶 + 布丁 / 去冰5分糖
价格：19元
< class="pgc-img">一棵菜-
口感有种微妙的沙质感，珍珠尝起来更像是“磨了砂”的小汤圆。
布丁算是这杯奶茶里的“小甜心”了，推荐不爱喝甜的试试看，真的不赖。
< class="pgc-img">古茗
1.大叔奶茶 + 布丁 + 多肉 + 芋圆
热 少糖（五分）价格：12元
< class="pgc-img">东东-
大叔就是古茗中的土豪，万物皆可加，可以根据自己平时的喜好调整。
Q 弹的多肉要比珍珠的口感更好，奶茶味很足，小料内容丰富，绝对是性价比首选！
2.布丁芋奶露 + 青稞 / 少冰 微糖（三分）
价格：12元
< class="pgc-img">少吃点-
滑嫩的布丁，搭配糯唧唧的小芋圆和弹润饱满的青稞，真的妙哉。
扒拉了封口发现配料几乎占了大半杯，完全可以当粥喝了。
3.超满足可可 + 多肉 + 布丁 + 珍珠
温热 正常（七分）价格：17元
< class="pgc-img">饼饼-
虽然已经到春天了，但是来一杯微微有点苦味的热可可，真的也超满足啦。
嫩滑的布丁和浓醇的可可搭配在一起，加上 Q 弹的珍珠和多肉的助攻，只能说：赞！
4.芝士芒芒 / 葡葡 / 莓莓 + 多肉
微糖（三分）价格：22元
< class="pgc-img">少吃点-
咸香的芝士奶盖，酸甜清新的草莓冰沙，好喝到让人停不下来。
口感上，你也能够感受到诚恳的果肉纤维和 Q 脆的多肉。
< class="pgc-img">一芳
1.冬瓜鲜奶 + 爱玉 / 少冰 半糖5分
价格：16元
< class="pgc-img">一棵菜-
冬瓜茶的味道盖过鲜奶的味道，加上爱玉，有种小时候喝冬瓜仙草的错觉。
感觉上完体育课低血糖的时候，会很想来一杯，哈哈。
2.粉圆豆乳红茶 / 热饮 少糖7分
价格：18元
< class="pgc-img">一棵菜-
作为珍珠和豆浆的爱好者，这一杯就是奶茶里的曙光。
豆浆味十足，粉圆娇小软糯，就像台湾妹子嗲嗲的口音，惹人喜爱。
3.溪口甘蔗牛奶 / 温 微糖3分
价格：18元
< class="pgc-img">< class="pgc-img">第一口不太适应，明显感觉自己皱了下眉头，有种出去郊游嘴巴叼根狗尾巴草的味道。
但是多喝两口就会觉得感觉很清新，清清亮亮的，有种“我听见雨滴落在青青草地”的香气。
4.手烘芝麻奶茶 + 小芋圆 / 温 微糖3分
价格：24元
< class="pgc-img">手烘芝麻给奶茶带来了浓烈的坚果香气，产生了是在喝养生饮品而不是肥宅奶茶的错觉。
小芋圆的加入弥补了口感上的单调，喝了这一杯，我们都不会脱发。
< class="pgc-img">今日奶茶笔记
一点点
1.葡萄柚绿 + 椰果 / 去冰 七分糖
2.柠檬养乐多 + 仙草 + 椰果 / 去冰 五分糖
3.抹茶 + 波霸 + 冰激淋 / 去冰 三分糖
4.冰淇淋红茶 + 波霸 + 奶霜 / 去冰 无糖
5.阿华田拿铁 + 燕麦 / 少冰 三分糖
6.四季玛奇朵 + 布丁 + 冰激淋 / 去冰 无糖
快乐柠檬
1.芋圆小丸子奶茶 + OREO / 常规冰5分糖
2.蛋糕忌廉珍珠奶茶 + 小芋圆 + OREO / 3分糖
3.两瓶养乐多柠檬绿茶 + 小芋圆 / 少冰5分糖
4.半数蛋糕珍珠奶茶 + 布丁 / 去冰5分糖
古茗
1.大叔奶茶 + 布丁 + 多肉 + 芋圆 / 热 少糖（五分）
2.布丁芋奶露 + 青稞 / 少冰 微糖（三分）
3.超满足可可 + 多肉 + 布丁 + 珍珠 / 温热 正常糖
4.芝士芒芒 / 葡葡 / 莓莓 + 多肉 / 微糖（三分）
一芳
1.冬瓜鲜奶 + 爱玉 / 少冰 半糖5分
2.粉圆豆乳红茶 / 热饮 少糖7分
3.溪口甘蔗牛奶 / 温 微糖3分
4.手烘芝麻奶茶 + 小芋圆 / 温 微热3分
< class="pgc-img">快乐喝奶茶的点单攻略到这里结束了。
随着疫情好转，我们终于可以喝到奶茶了 话说你有多久没有喝到奶茶了？（靠奶茶续命的人赶紧来看看吧）
喜茶芝士莓莓
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