外卖门店如何选址？

卖门店怎么选址这个问题，我们叫一流商圈，三流点位，分两种情况。

如果是大城市，可以打开百度地图，选择右上角图层，勾选热力图，颜色越深的地方代表单量越多，颜色越浅的地方单量越少。

如果是小城市没有热力图，可以打开饿了么或者美团外卖，选择好地址，按照销量排序，万单店越多的地方代表订单越多，市场容量越大。

值得注意的是，单量越多的商圈竞争越激烈，平均每单的利润就越薄。

所以咱们在选址的时候，要根据自己的能力和菜品的成本去做选址，别一拍脑袋就往头部商圈里扎。

卖小店究其倒闭原因，最重要的一点就是“选址”，餐厅拥有好的选址就等于成功了一半。

办公室是金、住宅区是银、学校是铜

相比周末和节假日，工作日外卖订单量最高，订餐位置多集中于办公楼和家里。

外卖是通过平台获取流量的，在平台上给客户主要呈现的是视觉美观程度，比如：菜品图片、外卖包装、菜品摆盘等，至于菜品在哪里生产，顾客不会过多考虑。所以选址原则是“一级商圈，十级商铺”。

选址之前要先确定两件事，一是区域人群定位、产品定位，二是合适的产品矩阵。

1.受众找想吃的产品，产品找合适的受众

你的产品适合什么人，他们会出现在哪里，选址就选在哪里。

区域内的人最喜欢吃的是什么？你就做什么产品。

“粥店”以营养健康为主，适合生病的人、喜爱健康、养生的人士，所以选址多数在医院、住宅为主的商圈周边。

冒菜以麻辣口味为主，适合年轻受众，所以选址多数在学校、购物中心等年轻人聚集的地段。

地址选择之后，还应就适应区域内顾客的经济条件、口味等习惯再筛选一次产品。

2.重新设计产品矩阵

与传统餐饮不同，外卖更像是工业化的产品。

很多老板觉得外卖菜品的口味要做出特色，让人吃了后记忆深刻，总想一道特色菜走天下。想法没错，但外卖有别于堂食，堂食店以特色菜为主，加上中档菜、素菜、凉菜等。

外卖靠的是区域内的高频消费，利用复购率来生存。

3.选址需注意的几项数据

①查看商圈消费饱和指数

即商圈所能承受的最高餐厅数量，可借助以下公式：

商圈消费饱和数=商圈内的顾客数目×商圈内用户人均消费支出÷商圈内外卖店营业面积

商圈消费饱和数越高，市场饱和度就越低，越适合商家入驻。

②寻找同品类销量高的商圈

以“麻辣烫”为例，在外卖平台上搜索区域内的麻辣烫、麻辣品类有多少家，销量是多少。

区域内麻辣品类订单量越多，说明区域内对麻辣品类需求量就越大，越适合麻辣品类入驻。

分析对手的长处和短处，发现痛点，找出自己的竞争优势，做出差异化，才能在外卖市场中分一杯羹。

③商圈配送能力

交通是否便利、是否允许停放电动车、快递小哥是否可以使用电梯等因素决定了外卖的配送效率。效率越高，消费者体验越好，才会产生更多销量。

④实地考察

扫街，掐表数人流和扫楼来对目标商圈的客流情况进行了解。

实地考察，深刻了解商圈受众，了解这里的生存状态，什么东西卖的最好、哪些商家生存的最好、受众的消费水平是什么。

选址工具

1.百度热力图（免费）

查看人流量、人流随时间变化的方向、人群画像、购物属性等。

2.京东智圈（需商家认证）

为所有普通用户提供任意区域的人群及商业信息，帮助其开店、地推、调研等进行数据指导，并提供商圈用户画像、商圈热力图、品牌购买关联。

3.餐饮平台的云餐饮功能（付费）

可查看选定的商圈的顾客数目、年龄、性别以及他们的消费档次、频次、喜好等来帮助商家选址。

小 结

在商圈调研时，还要注意全面去统计分析。同一数据要经过多次统计测量，通过数据软件结合实地走访，得出最可靠的结果。

准备涉足外卖之前，首先要确定选址与选品，选址选品往小的说，可以决定一家外卖店的发展高度，往大了说，选址选品可以决定一家门店的生与死。

不同的品类所针对的人群和市场都是不一样。

外卖行业是一门互联网生意(杭州蜃海网络)，他遵循的基本规则：人力密集，平均利润。

在开始进入餐饮行业之前，我们首先要问自己，是想要一个什么样的生意。

目前市面上的两条客单价路线，一条是高客单价，单量一般。一种是低单价，冲单量。不同的套路，针对的消费人群不同，选择的位置不一样，营业的时间也不一样。

品类重点介绍：

新品类是指从前没有的品类，属于爆发强但是后续不足。

传统品类是指传统的品类线(如米线/炒菜/麻辣烫等)，属于爆发不足但是后续稳定。

未来的方向是堂食+外卖+社群路线，堂食做利润，外卖做成本，社群做复购。

最好的品类发展是在传统品类上进行变革，使其拥有高爆发力与长期稳定的双向优势。

选择店铺位置：

高客单价的品类偏向于白领人群，也就是办公楼覆盖越多的位置越好，但是办公楼并不一定都是白领人群，所以办公楼也要针对性的选择，至少确保你所处商圈内具备中大型产业园区，行业越是前沿的越具备消费力，但晚上和周末的单量就一般。

低客单价的品类偏向于大众化，选址优先办公/大学区/小区综合覆盖区域，满足低消费与一般消费力用户群。

如果高客单价的品类选址在大学城/一般办公区/小区综合覆盖区域，就会出现订单增长困难，二次复购低下，因为该区域内人口虽多，但是消费力有限，用户的价值挖掘有限，很难实现长期价值回报，同样反过来讲，如果低客单价的品类出现在高档写字楼区域，同样很难获得订单的增长，这里会涉及到一个消费者心理：价值感与群体认同感。

重点：站在用户角度做所有的计划

通俗点讲：你周边的朋友都是月薪破万的人，你们每天一起工作，如果一起出去吃饭亦或者点外卖，你的第一感官是选择什么样的外卖？

低客单价的选址，需要选择办公楼/大学城/小区的综合区域，这样的好处在于，你覆盖面广，可以每日订单均衡，一般不会出现淡季的说法。周一到周末都能稳定单量并逐步增长，唯一的弊端在于，很难进行单价的增长，也就是利润增长，同时也容易陷入同行之间的恶性低价竞争。(别人有的我也有，别人没有的我也有！)

高客单价的选址在高档办公区域，但是弊端非常明显，高额的利润和客单价下，很容易获得平台的资源补贴，但是牺牲了周六周末的订单量，并且需要很大的精力做价值输出，以留存老用户，挖掘新用户，实现增长。

择时：

做事要顺势而为，模拟消费者行为(站在消费者的立场上去思考他的行为)，符合场景。

普通居民区：早上-下午，没单……晚上是大品类天下，会有强季节性品类（烧烤，小龙虾等）

高档居民区：早上会有早餐市场且消费不低，中午时段一般，晚餐消费力强。

写字楼：早餐，午餐强，晚餐一般，周末凉凉。

学校：一天单都多,就是单价低

部分品类也会呈现出季节性：比如小龙虾，沙拉类冷食，烧烤等，选址选品都必须要考虑时间。

本手册由杭州蜃海网络发布并提供1对1运营指导服务。

那么如何快速有效的进行市场容量的调查？

第一步：平台调研。

利用平台已有的前端数据，进行市场容量判断，因为每个区域不同，房租水电人工成本也不一样，因此没有确定的数据来告诉各位老板，如何判定市场容量足够？

同品类利润计算法：

因为是同品类，它的基本成本一般都会和你既定的商品成本偏差不大，在这里，我们一般采取利润计算方法，也叫成本计算：

按照自己的餐品进行对比，一般来说，竞对的所有餐品的成交利润，每单偏差利润不会超过2元左右，以竞对月销最好的前5款餐品做利润计算，如：

鱼香肉丝饭，月销1800份，售价25，满减减去10元，也就是到手15元，去掉平台该区域最低抽点4元(以自己区域所在的最低抽点为标准)，到手11元，成本估算其中木耳成本0.5元，笋干成本0.5元，酱料1元，肉丝2元…计算下来后，该餐品成本为5元，加上包装费初步估算为1.5元，也就是11元-6.5元=4.5元/每单利润，该竞对总月销4000单，4000X4.5=18000元(单平台)，然后用同样的方法去估算另一个平台上的月销售情况，本手册由杭州蜃海网络发布并提供1对1运营指导服务。

得出结论，月毛利为3W，房租一个月3500，水电1500，人工估算2人，月薪合计7000，固定成本为15000元，毛利30000-固定成本15000=15000元，在这个纯利润1.5W中需要进行上下增加或减少10%左右的偏差数，再由此判断自己的可发展空间，从而判定，该区域是否满足自己的盈利期望值。

第二步：百度地图参考法

拉出百度地图，选择该区域位置，记录周边小区/大学城/办公楼，了解分布情况，并做记录，最好能实地调查，查看人流，如果周边有大型购物商场，一般这个区域都不会太差。

当确定好区域环境后，接下来就是具体的选址考虑，尽可能覆盖人流量最大的区域。

百度地图是个超级厉害的工具，下面是一家双平台月销两万单的品类第一店铺选址思路全解析：

首先，我是确认了品类然后选择店址的。

确定城市为杭州，项目是轻食沙拉

客单价实付20-30

主要消费人群白领女性，健身人群，学生（尽可能多的女生）

对应的辐射地址是：写字楼，健身房，大学

那我们首先打开百度地图,根据我对杭州的了解，我认为这三个位置最多的三个区域是西湖区文三到文一路范围，下城区建国北路附近，下沙大学城

以西湖区为例（其他区域同理）

我们把地图集中到这一块，缩小一点，差不多可以覆盖整个西湖区文三文一整个区域（百度地图搜索目标只显示统计本屏幕）

首先搜索大学（如图所示红点），利用百度自带工具测距：

搜索写字楼（如图所示红点），可以看到集中的红点区域就是写字楼集中的地方

搜索健身房（如图所示红点），可以看到集中的红点区域就是健身房集中的地方

上面三个交叉点，基本都集中在学院路，文二文三中间这块区域

然后开始选址测距，我们外卖覆盖的最核心区域就是2.5km,以2.5km画个圆，圆尽可能的把我们刚才标记的目标圈进去，本手册由杭州蜃海网络发布并提供1对1运营指导服务。

圈的越多，我们覆盖的目标群体就越广泛。

如何所示（我当时是用交叉线的思路来选取中心的）

这个圆心（交点），就是我们最完美，最核心的位置了，他可以最大限度的覆盖掉我们的目标群体，这就是我们做外卖的常说的一句话，叫一流商圈。

然而，人生不如意之事十之八九，我理论上的实际位置，是不可能有个铺子给我做外卖的，就算有我也不一定租得起……

此刻，就进入到了选址的第二步，计算市场容量

这一步，我是直接用工具跑的(这个工具完全版我们正在开发，后期会开放使用)

自己算也很简单，就人跑到这个核心位置去搜沙拉，轻食，素食。2.5km之类的店铺拉出，然后把300单以上的店双平台单量相加（为什么是300？杭州300单以下的店都不用去管，大家可以根据自己城市去修改这个数字），计算出总单量是40000.

那这个数字40000就是我的品类的这个商圈的市场总量。这个就是我们常说的存量市场，你进入这个商圈，就是在这40000单中抢食，能抢到多少食，跟你的产品息息相关，也跟你运营息息相关，后话打住，接着讲选址。本手册由杭州蜃海网络发布并提供1对1运营指导服务。

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确定了商圈，接下来要面对的问题无非是找个店，但什么店铺适合我们做外卖：

行业类话叫而一流商圈，三流租金。一流商圈我们找到了，现在就是要筛选一个距离核心足够近，租金最便宜，20平以下的铺子了。无非就是消息筛选对比，求最优解。

目前已知获取商铺渠道：

1. 实地走访勘察
2. 58同城，赶集网，房租中介等媒介
3. 外卖小哥（外卖小哥都知道哪里有铺子转让或者生意不好的，趁他们不忙的时候买瓶水买包烟聊聊天，省很多路子）

我个人是大笨蛋，我都用本子把筛选的信息记录下来，然后一条条的打电话去谈，去看，最终选择了一家二楼的店铺，租金比沿街一楼便宜一半……

需要注意去实地看铺子转铺子的坑：

A. 是否最近1-2年有拆迁的可能性（问附近居民）

B. 是否是一房东，如果是二三房东，签订转让合同的时候能否与一房东取得谅解

C. 有无债务，资产分割等纠纷（问附近居民）

D. 有无漏水等室内装修问题（问附近店员）

E. 是否能办理餐饮许可证（例如杭州，目前75方以下无法办理证件，大量不注意接盘侠无法续证）

即便我想了这么多，想到了这么多，我依然遇到了坑，装修延迟足足1个半月才开业…….

所以做生意，怎么小心都不为过！