菲特曾说过，如果你没有找到一种在睡觉时都能赚钱的方法，那么你将一直工作，直到生命消逝。

其实，近年来“睡后收入”经常被提及，意思是睡一觉醒来就有的收入，也可以称为“被动收入”，具体指理财带来的利息、物业放租带来的租金、专利申请带来的专利费等非劳动性收入。

有数据指明，世界上有65%的富人，主要的收入来源基本都是“睡后收入”。可能“睡后收入”有很多种，但相对于不稳定的股市、基金等来说，最靠谱的还当属不动产。

在“房住不炒”的精神纲领下，住宅投资路已被封死。因此，持有不限购、不限贷的商业地产，又成为个人资产配置的新热点。

今天我们就来聊一聊，什么样的商铺值得投资？

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选择大于努力！

选择核心城市的稀缺地段

商铺投资的核心逻辑是，地段、地段、还是地段。因为地段就意味着人流量。像北京的王府井、南锣鼓巷，成都的春熙路，上海的城隍庙，这类都是因为在核心城市的稀缺地段，因此升值率和租金回报率都有保障。

南京作为新一线城市，排名一直处在全国百强城市的5-7位，仅次于北上广深一线城市，根据第七次全国人口普查公报，南京市常住人口首次突破900万，离1000万的超大城市仅有一步之遥，核心城市无疑。

城市内部的具体位置，又该怎么选？要想投资收益最大化，应该是买入价格洼地，但价值高地的地方。

比如，江宁滨江。为什么说江宁滨江是价格洼地，但却是价值高地？

首先，江宁滨江规划起点就非常高，将打造成千亿级滨江先进制造业新高地。这个定位为“宜商、生态、宜居”的品质新城，2020年6月落地了总投资超110亿的16个5G项目、2020年9月签约了总投资141亿的12个重大科技项目、2021年5月省市重点项目LG新能源锂电池二厂项目竣工、中兴研发生产中心项目签约。

目前板块已集结了中兴通讯智能制造基地、LG化学电池产业园、卡耐新能源电池、中信科烽火通信华东总部基地等行业龙头企业，很多产业都还在不断入驻，可见江宁滨江产业之密集、业态之高级、落地速度之快，自然会带来人口的不断扩张，区域需求的爆发。且区域内聚集的都是高新、高知人才，未来可期。

滨江新城城市设计空间意向图

尤其是在5月20日南京两集中土拍上，江宁滨江的2幅宅地，最快仅15轮就触顶最高限价，均需摇号确定拿地房企。江宁滨江的价值，正在被更多人看见。

其次，江宁滨江在地理位置上，也占据了先天优势，只要对比楼市目前同样一字头房价的区域，就会发现，江宁滨江是距河西新城最近的板块。

交通上，南京江宁段（铜井河至江宁河）的扬子江大道已建成通车，全长12.5 公里，只要雨花台区段道路畅通后，从江宁滨江新城可快速直达河西。另一大利好是，宁马高速改扩建工程，大方互通施工全面展开，优化改造后早晚高峰可以节省半小时左右车程。

改建的大方互通示意图

此外，宁马城际正在加快推进，其中南京段全长38.1公里，共设12站车站，其中便包括江宁站、翔凤路站、铜井站。板块内还规划有地铁8号线，设有多个站点，建成后将在油坊桥站与地铁2号线换乘。

教育配套方面，江宁滨江的教育资源也在逐步完善。区域内有江宁中心小学、滨江新城小学、滨江新城中学（在建）、江宁镇初级中学、南京体育学院奥林匹克学院。据最新规划，江宁滨江新城还将再建设23所学校。

其中，距离龙湖水晶郦城直线距离1.2公里的——苏州外国语学校南京滨江校区已开学运营。该校是苏州外国语直属全日制的高端民办K12学校，设有幼儿园、小学、初中和高中四个学部，15年一贯制，每个年级8轨运行。

图源：南京晨报小记者

在医疗方面，片区内有江宁区人民医院，为二级甲等医院。还规划有江苏省人民医院滨江分院，将按照3级医院标准建设，最快今年初开工。

（江苏省人民医院滨江分院效果图）

江宁滨江的各方配套都在如期兑现中，纵观整个南京，对比南京一环房价基本都是超3万5的价格，目前房价还在1字头的江宁滨江，是极具性价比。

这也是为什么龙湖水晶郦城屡屡热销的原因。住宅房价仅1字头，2020年四开四捷，总销售额达25亿+，2021年以来蝉联江宁滨江销售金额第一、销售面积第一、销售套数第一的三冠王，成为了当之无愧的滨江热盘。

2

采取跟随策略！

选择品牌开发商、大型商场所在的商铺

江宁滨江区域价值，正在如期层层加码，但不得不说，目前江宁滨江的整体商业，还处在短板，整个板块都在等一个地标级商业体的出现。

不负期待，有着非常丰富的商业运营经验的龙湖，带着4.1万方一站式活力商业街区——水晶PARK来了。

龙湖是综合实力排名全国前十的房地产开发商，在商业运营方面经验丰富，也是业内公认的商业三巨头之一，目前集团已开业商场达 49 座，其中在南京就布局了5 座天街、9 座销售型商业。

这次，龙湖带着强大的商业经验和运营团队而来，在江宁滨江核心区，锦文大道旁，打造3+1层一站式体验型购物街区——水晶PARK。

在业态的设置上，负一楼是悦选 PARK馆——规划了超3000方的大型超市，由龙湖自持，作为区域内第一家也是唯一一家大型生活超市，目前吸引了永辉、永鲜100、中超等超市品牌的意向，目前均在商务洽谈；

一楼是风范 PARK 馆——规划特色餐饮、生活零售、配套服务、母婴配套等，目前已经吸引了麦当劳、肯德基、老乡鸡、中国移动、工商银行等知名品牌商户，其中麦当劳在水晶 PARK 商业街区意向开业的是区域首家麦当劳店，更是麦当劳汽车餐厅旗舰店，相比传统麦当劳更新颖、更方便，未来必将是整个滨江新城的必打卡之地；

二楼是悦享 PARK 馆——定位于儿童教培、配套服务，主力业态规划为儿童培训、儿 童娱乐、美容美体 spa 等，目前整个滨江的儿童培训市场都是严重缺失的，此次也引 入了小银星品牌，注重儿童教育，未来也将为滨江的年轻家庭保驾护航；

三楼欢愉 PARK 馆——定位娱乐休闲，规划业态为 KTV、休闲、健身、家庭影院等， 弥补滨江商业的业态空白。

跟着品牌开发商、以及大型商场，例如麦当劳、肯德基、永辉超市这类线下实体店买商铺，准没错。

因为它们都有着丰富的操盘经验，对选址要求严格，而且更能吸引人流量，所以跟着它们的脚步走，往往省时省力。

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商铺投资“长期看人口”

人流驱动财富引擎

商铺投资有其自身的价值规律，人潮在哪里，钱潮就在哪里，消费客群始终影响着商铺的价值，因此“人口”是其中决定因素之一。

水晶 PARK 位于S2 号线（建设中）地铁站旁，地段绝佳，同时项目周边产业和居住区集中。区域内中兴通讯、韩国LG等世界500强云集，未来带来的都将是高新、高知人才，且区域内已经聚集超10个住宅小区，从早期的恒信、到中期的朗诗、绿地、弘阳，再到如今的龙湖、鲁能、中北、三盛、蓝光、新城，这些小区业主将依托水晶PARK商业消费。

目前区域分布常驻人口近7万人次，滨江新城人口不断导入，预计至商业交付，区域人口将达14万人次，根据规划，到2030年滨江新城的人口将达到30万，这些人口都将是水晶PARK的潜在客群。

汇聚大批人流、客流、汇聚无限商机，投资价值力凸显。

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4.8米挑高、全能业态旺铺、24H不打烊

水晶PARK4大优势突出

除了以上的地段和开发商优势外，水晶PARK产品本身还有4大突出优势：

1、商铺全部为4.8M挑高设计！

灵活铺面，选择多元，而且4.8M层高，可以打造上下2层使用空间，可实际使用的面积更多，满足多种业态需求，比如教育培训等这类业态，往往对空间的需求较大，4.8米的层高可以分隔为2层使用，这类产品，往往也是商业租赁的心头好。

2、全能业态旺铺！

水晶PARK，在整体业态的设置上，可以说是做到了全能，从负一楼的大型超市，一楼的特色餐饮、生活零售、配套服务、母婴配套；二楼的儿童教培、配套服务，再到三楼的娱乐休闲，彻底弥补滨江商业的业态空白。

特别是餐饮铺，向来是市面上比较稀缺的铺子，可打造集中式美食区，且具备集群效应，吸客能力远高出非餐饮铺。

在电子商务对中国商业格局重塑的背景下，唯有线下体验类的美食店铺，是无法在线上完成的，就算在线上订餐，消费需求仍无法代替，可以做餐饮的商铺优势也日益突出。

3、活力街区、24H不打烊！

水晶PARK打造的是开放式主题体验型街区，以龙小湖形象打造 IP 故事线，设置主题广场，吸引全年龄段人流。

为了方便商家拥有更长吸金时间，更多创富机遇，水晶PARK是独立街区设计，商家可以24小时经营，主题广场配上夜晚灯光效果，打造滨江夜经济，填补区域空白。

4、龙湖物业，为项目增值溢价

龙湖除了品牌加持，更有龙湖物业专业团队维护运营，提升商业溢价，不但租金稳定，资产更会溢价升值。

本次首开3号商业，只有132套，分为1-3层，主力户型80-150㎡，非常稀缺！据悉，目前很多大客户都在关注，意向多套整拿。项目认筹盛启，首开在即！如果你对此也有意向，不妨尽早到项目作详细了解。

售楼处地址：江宁滨江新城锦文路与景明北大街交汇处

咨询热线：025-69927777

计 郁斐

2024年6月下旬，北京海淀区在65家门店开展餐饮食品安全大检查，其中32家餐饮门店因后厨环境不卫生、食品未按要求贮存等食品安全问题被通报，其中不乏如茶百道、谭鸭血这样的知名连锁品牌。

在食品安全日益受到关注的当下，餐饮企业角度对监管感受如何?继之前食品经营范围管理政策梳理、调研之后，澎湃研究所研究员于2024年7月上旬采访上海5家非连锁餐饮企业，调研非连锁餐饮企业对监管的感受。

关店多、转手率高，餐饮企业普遍生存难

中国餐饮市场营收大幅缩水、同质化、营销白热化等现象“内卷”严重。2024年上半年关店潮加剧。仅2024年上半年，全国有105.6万家餐饮企业关店， 2023年一整年关店数量是135.9万家。上海有19万家餐饮门店，2024年上半年仅高端餐饮门店就减少了900多家。

上海杨浦一家非连锁咖啡店老板S说，他做餐饮的朋友这一年“走了很多”。“我原来住的楼里很多都是做餐饮企业的，现在基本都没几个人，大楼物业管理都撤了”。

餐饮企业生存难，除了“内卷”，还有平台合作的原因。

上海大部分餐饮企业都签约了外卖平台合作。据上海市场监督管理局官方数据显示，上海合作外卖平台的企业约有6万余家，占餐饮企业总数的60%，每天约有300万单。据澎湃研究员了解，2021年后，某外卖平台抽成、“二选一”机制曾在2021年被政府根据《反垄断法》处罚，罚款年度销售额的3%，并被要求“全面整改”,以维护平台内中小餐饮企业合法利益。

类似现象仍然存在。据澎湃研究所研究员了解，目前每单外卖抽成约占20%，且费率仍在上涨，小店所获利润其实比堂食低。一轻食餐饮店老板表示，如果企业不开堂食，和外卖平台合作只是把成本“更多地分配到平台而不是房租”，可以快速累积客源；而对于有堂食门店来说，既要付房租，又要被外卖抽成20%，利润空间更小，只有借助平台获取足量客源才能生存。但是，为了让顾客能在手机APP上看到这家店，堂食门店还需每月缴纳“推广费”，否则就没有机会获得线上的客源。这种现象被大部分受访非连锁企业认为等同于“强制性”收费并感到“无奈”。

除了以上的市场因素之外，政府干预、引导下的城市功能置换等非市场因素，也会导致小店生存更难。比如，上海某校区周围一带规划进行商业升级、功能置换，为此引入“24小时”便利连锁店等高端业态，会要求一些个体商户餐馆商户在合同到期后搬离。一家非连锁中式餐馆老板表示，搬离后企业如果不想失去老客户，只能在周边新租商铺，但租金“翻了2倍”，必须“每天多赚1000元”才能不亏本，但目前很难达到，经营面临“入不敷出”的风险。

多重监管下，商户感到负担

在巨大的生存压力下，非连锁餐饮企业对监管增加的负担较为敏感。以下是让受访企业感到“有负担”的三项内容。

首先，商户对监管“频繁”打扰经营感到“有负担”。餐饮企业（含个体工商户）的监管内容包含食品安全、环境卫生、生产安全、经营范围和方式（如外摆）等，涉及多个政府监管执法部门。餐饮业的食品安全监管，由市场监督管理局负责；涉及燃气、消防的餐饮企业的安全生产监管，由应急管理部门负责；餐饮企业的环境监管涉及油烟、噪声排放，厨余垃圾的源头减量和资源化利用等，由执法、环保部门负责监管，这些事项都以定期检查、抽查等方式进行。

一中餐个体工商户认为食品安全抽查“一两个月来一次”的审查频率“适中”，但餐饮监管还包括执法、应急以及环保部门负责的多项事务，检查、抽查频次“太频繁”。一非连锁咖啡店老板表示，城管执法人员每天都会来查看是否“非法外摆”，有时候两三天就来一趟要求签署“承诺书”等文件。

其次，有商户认为监管内容似乎“并无必要”，存在形式化倾向，没有“针对实际情况来管理”。一非连锁咖啡店老板认为，“节约用水”等签署内容 “没必要”，因为“用水本就属咖啡店成本”，经营者“肯定会控制”。

此外，监管和“整改”要求提高，商户经营成本可能升高，会普遍让商户感到“有负担”。2024年2月发布的《上海市网络餐饮服务食品安全监督管理办法（试行）》，引导、鼓励“后厨直播”等“明厨亮灶”改造。被抽查后鼓励按此整改的一中式菜系餐饮企业认为，改造前期增加设备上的投入不多，但后续还有持续的成本投入，比如安装高价油烟净化器并清洗，电子监控平台的维护、运行费用和电费投入等。这些投入似乎都不能短期、直接增加营业额流水，且抽查每年就几次，似乎“不太合算”。

食品经营范围监管有改善，但准入门槛公平性待提升

为了解决生存难题，餐饮企业往往将调整经营范围作为经营创新的手段，如“分时令”销售季节性食品，创造消费场景等。

但超范围经营常常成为餐饮企业被处罚的理由。截至2023年，上海多家小餐馆因未取得“冷食类”许可而销售含有冷拌菜黄瓜丝的凉皮，被罚款数千元并没收相应收入；2023年11月，北京一包子铺因在外卖平台卖豆腐脑，被监管部门认定超许可范围经营，罚款1.5万元，并没收违法所得7014元。这些事件均引起公众大量关注。

2023年12月，新的《食品经营许可和备案管理办法》（以下简称“78号令”）正式施行时，澎湃研究所研究员发现，新施行的78号令仍然维持了基于细分营业项目，设立较高安全标准的经营许可框架，如凉菜、自制饮品等仍需有专间或专门操作场所等要求。但无论在标准判定，还是执法处罚上，都就食品安全风险较低的情形，给予了地方政府一定从宽处理的空间，例如简单制售食品的许可审查，及对过错轻微的案例处罚。

2024年5月，上海《上海市食品经营许可和备案管理实施办法》（以下简称“5月新规”）施行，探索放宽标准，释放营商活力。将食品经营主体业态和经营项目类别从19项简化为4项，只要“条件符合”均可增加相应的经营项目,而面积、设备等条件也有了适当放宽，如简单制售从“专间”简化为“专区”等。

澎湃研究所研究员观察到，沪上已有来伊份、乐乐茶等若干餐饮连锁店增加了“烘焙、咖啡”等现场制售项目。黄浦区某非连锁咖啡店老板B也正在办理经营项目变更，增加“冷食类”、“酒类”，但由于面积设备要求复杂，不增加更加赚钱的热食类项目“烧烤”。该老板预计，该申请手续办理成功“应该没问题”。

虽然已取得许可证的企业可以调整经营范围，但是在食品经营许可证、营业执照等基本经营条件的获取上，不同类型企业感受有些差别。

对于连锁食品经营企业，为了支持“总部经济”，5月新规第十一条为其提供“许可便利化举措”，默认其具有“统一”的食品安全管理体系，而另一方面，小餐饮企业在食品经营许可审批上，可能不仅“无便利”，反而“有阻碍”。据澎湃研究所研究员了解，受访的2家非连锁的咖啡店老板表示，“三番五次”办不下来。虽是审核员视频非现场审核不用“跑腿”，但要求“细、多”且审批耽搁时间长，“很久都办不下来”。他最后选择花费6000元“请中介搞定”。该老板还补充提到，作为外来人口遇到的尴尬境遇：“审核员说方言，当我要求对方说普通话时，就直接被‘过号’了。”

餐饮不仅关系企业、就业生计，还关系民生日常生活，其生存面临着来自市场竞争大环境、平台经济以及政府规划商业置换等市场和非市场的压力，在无资本加持的非连锁餐饮企业中体现得尤其明显。

在此情况下，形式化、高隐性成本以及审批准入不公平等监管问题，让企业的生存难上加难。如何在保障消费者权益的前提下优化、简化监管的内容和方式，从而更有利于非连锁餐饮企业的健康发展，值得持续关注、跟踪。

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城市因集聚而诞生。

一座城市的公共政策、人居环境、习俗风气塑造了市民生活的底色。

澎湃城市观察，聚焦公共政策，回应公众关切，探讨城市议题。

使用预制菜是小型个体餐饮店的必胜刺客信条

一、小型个体餐饮店的优势

1. 新鲜食材的选择：小型个体餐饮店可以自主选择新鲜食材，保证菜品的口感和营养。

2. 灵活调整菜品：根据顾客需求和季节变化，快速调整菜品，满足不同人群的需求。

3. 独特的烹饪技艺：小型个体餐饮店可以根据自己的特长和经验，创作出独具特色的菜品。

4. 亲切的服务体验：小型个体餐饮店可以提供更加贴心、周到的服务，让顾客感受到家的温馨。

5. 地域特色文化：结合当地特色，打造具有地域特色的菜品，吸引顾客。

二、预制菜的劣势

1. 食品安全问题：预制菜在加工、储存、运输、再加工等过程中可能存在食品安全隐患。

2. 口感和营养损失：预制菜经过长时间储存，口感和营养成分可能会有所损失。

3. 缺乏创新和特色：预制菜往往千篇一律，缺乏个体餐饮店的独特创新和特色。

4. 成本压力：预制菜需要购买、储存和管理，增加了餐饮店的成本压力。

5. 环境影响：预制菜的包装和废弃物可能对环境造成一定影响。

三、提升个体餐饮店竞争力

1. 优化菜品结构：小型个体餐饮店可根据顾客需求和季节变化，调整菜品结构，提供丰富多样的选择。

2. 强化品牌建设：小型个体餐饮店可通过独特的菜品和服务，打造个体餐饮店的品牌形象。

3. 提高服务质量：小型个体餐饮店应该注重顾客体验，提供优质的服务，提升顾客满意度。

4. 营造舒适环境：小型个体餐饮店必须打造干净、舒适的就餐环境，吸引顾客。

5. 利用互联网营销：小型个体餐饮店可以通过社交媒体（快手、抖音、头条等）、外卖平台等渠道，扩大宣传和客源。

四、关注顾客需求

1. 了解顾客口味：小型个体餐饮店应主动与顾客沟通，了解他们的口味喜好，提供个性化的菜品。

2. 关注顾客反馈：小型个体餐饮店必须重视顾客的建议和意见，及时调整和改进。

3. 提供健康饮食：小型个体餐饮店应该关注顾客的健康需求，提供营养丰富、健康的菜品。

4. 适应不同人群：小型个体餐饮店理应针对不同年龄段、职业等人群，提供定制化的菜品和服务。

5. 举办特色活动：小型个体餐饮店可以定期举办特色活动，吸引顾客，提升知名度。

五、提高菜品质量

1. 严格选材标准：小型个体餐饮店应该确保采购食材的新鲜、安全，提高菜品质量。

2. 精湛烹饪技艺：小型个体餐饮店须不断提高烹饪技艺，提升菜品的口感和美观度。

3. 合理搭配营养：小型个体餐饮店需要注重菜品的营养搭配，提供健康的饮食选择。

4. 创新菜品研发：小型个体餐饮店可以不断尝试新的菜品和烹饪方法，满足顾客的好奇心。

5. 严格卫生管理：小型个体餐饮店必须保持厨房和餐厅的卫生，确保食品安全。

六、降低运营成本

1. 合理采购食材：小型个体餐饮店可根据需求和销量，合理安排食材采购，避免浪费。

2. 提高员工效率：小型个体餐饮店必须培训员工，提高工作效率，降低人力成本。

3. 节能减排：小型个体餐饮店可以采用节能设备和环保措施，降低能源消耗。

4. 优化库存管理：小型个体餐饮店必须合理管理库存，减少积压和损耗。

5. 控制其他成本：小型个体餐饮店应该严格控制其他非必要的支出，降低成本。

七、建立良好的口碑

1. 提供优质服务：小型个体餐饮店必须提供热情、周到的服务，让顾客感受到尊重和关心。

2. 打造特色菜品：小型个体餐饮店可以通过独特的菜品和口味，吸引顾客，树立良好口碑。

3. 诚信经营：小型个体餐饮店必须坚持诚信经营，赢得顾客的信任和支持。

4. 积极应对投诉：小型个体餐饮店应该对顾客的投诉和建议，积极回应和改进，提升顾客满意度。

5. 借助网络传播：小型个体餐饮店可以利用网络平台（快手、抖音），分享顾客的好评和口碑（美团、饿了么等），扩大影响力。

八、拓展业务渠道

1. 外卖业务：小型个体餐饮店可以开展外卖业务（美团、饿了么），拓展客源，提高收入。

2. 合作推广：小型个体餐饮店可以与其他企业或平台合作，共同推广，扩大知名度。

3. 举办活动：小型个体餐饮店可以定期举办优惠活动、主题活动等，吸引顾客。

4. 社区合作：小型个体餐饮店可以与社区合作，为居民提供便利的餐饮服务。

5. 拓展分店：小型个体餐饮店可以在合适的时机和地点，拓展分店，扩大市场份额。

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