上海光启城：一座存在感不是很高的TOD商业综合体

作者：小吃加盟· 发布时间

2025-10-13

核心提示：象中上海光启城的知名度并不高，如若不在宜山路停留，可能就错过了这个典型的TOD商业项目。1上海的TOD项目众多，如世纪汇广场、

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象中上海光启城的知名度并不高，如若不在宜山路停留，可能就错过了这个典型的TOD商业项目。

上海的TOD项目众多，如世纪汇广场、静安大悦城、上海K11、来福士广场等等而且都各有所长，这些TOD项目可作为特色案例解读，却不可以作为广泛意义上的范本进行借鉴。今天介绍的上海光启城是一个非常典型、不花里胡哨的TOD项目，其建筑规划简约、实用，引进的品牌偏大众化且有代表性，光启城就像一部普通手机，即可以为其他企业所参照打磨，同样也可以以其为“鉴”避免同质化。

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在地产商群英荟萃的上海，深耕宝山的大华集团相对低调，其布局徐汇区的商业旗舰项目——上海光启城至今开业已9年有余，虽在市场上没有引起太多关注度，但并不妨碍它作为典型TOD项目的必要条件，极其极其优越的地理位置：项目位于轨道交通3、4、9号线三线交汇的宜山路站上盖，距离徐家汇中心区仅一站路距离。优越的交通条件，保障了可观的人流量，这一点在B1、B2层的吃吧食集尤为明显。

光启城的B1、B2层以餐饮业态为主，引进包括和府捞面、麦当劳、COCO、巴黎贝甜、厝内小眷村、味千等40余家小餐饮、茶饮店，凭着店铺齐全、价格实惠、口味丰富，充分满足了往来消费者及自身办公人群的日常用餐需求，是客流的主要聚集地，横跨地下2层的家乐福超市也带动了不少的流量和人气。

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良好的区位优势也吸引众多国际国内知名品牌来此落户，H&M、GAP、MUJI、优衣库、星巴克、哈根达斯、必胜客、华为、COFFii&JOY、海底捞、85度C、威尔士健身等当下流行品牌组成光启城的基本盘。站在宜山路街头，环顾周边家具、建筑装潢扎堆的建材商城，上海光启城是购物消费的不二之选：楼下的小餐饮可以快速填饱肚子，一众时尚服饰品牌解决顾客日常穿搭，亲朋好友聚餐可以考虑位于高楼层的海底捞、小肥羊、避风塘等大餐饮，赢在起点、七田真、美创童绘等儿童业态则照顾到有孩家庭，丝域养发等配套则满足其他生活服务。整体来看，光启城是一个可基本覆盖周边居民消费、休闲、生活的综合性商业。

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但光启城离“水桶型”商场还有几块短板，一是休闲娱乐业态相对薄弱，引进中高年龄消费青睐的银乐迪KTV，而缺少年轻人喜欢的电影院（可能受层高限制）以及其他趣味性、娱乐性室内项目，消费者不能长时间留下来，也就难以形成二次消费。二是零售品牌阵容仍有待加强，国内外一二线运动、美妆、潮流、箱包、创新型品牌缺乏，“没得逛”的苍白感油然而生。光启城既然不追求差异化经营，就应该充分包容各类消费者，满足尽可能多的消费者的需求，多方位点燃消费者的“购物欲”。

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值得注意的是，目前光启城整体的空置率超过20%，尤其集中在3-5楼层，或因为疫情或是商场在进行新一轮的调整，高楼层人流量下降明显。这是一座下限较高的购物中心，若运营方能够的强化、升级项目定位，未来可能会为消费者带来惊喜。

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光启城的中庭广场及主动线的规划中规中矩，内部动线呈月牙状，主动线两侧布置店铺，简洁简单、方性强，并把主力店如星巴克、MUJI、GAP安插到中庭以里和动线两端，引导顾客走完项目每个角落。

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在存量时代，光启城暂时还不能让年轻人“神魂颠倒”，其业态上重餐饮轻体验，缺少影院这个客流收割机，除了快时尚外，其他品类零售品牌的数量、质量有待完善，而且整体的视觉化刺激感不够强烈。但光启城依然可以一个典型的TOD项目，其引进众多商业标配品牌，最大的特色就是除了优越的地理位置外，其他优势并不明显，喜欢光启城的顾客会觉得生活大部分的所需都能够在这里实现，而那些留恋徐家汇核心商圈的潮男潮女们则可能不屑一顾。

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