注并标星独角Mall
更快洞察商业地产最前沿
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< class="pgc-img">撰文 | 朱公子
1992年，陈启宗43岁，刚从叔父手中接过恒隆集团的主席职位。
那一年，周星驰主演的《家有囍事》进入全年票房前2名，当时的香港盛行这种合家欢、大团圆的喜剧……
正如彼时的香港楼市，欣欣向荣。
年轻人们拼命地贷款买房，开发商疯狂地高价囤积土地……
然而，面对市场的狂热，新官上任的陈启宗却反其道而行卖出了一块土地，并作出了投资大陆的决定。
< class="pgc-img">4年后（1997年），亚洲金融风暴席卷，大量开发商资金链断裂，而陈启宗所在的恒隆集团是少数几个安全度过的。
回首陈启宗掌管恒隆集团的28个年头里， 有两件事叫人敬佩：
一是安稳渡过亚洲金融危机；
二是投资内地，并成功打造了上海恒隆广场等标杆项目。
在上海，恒隆广场就等同于“高端”、“尊崇”，是上海的商业地标。
而在恒隆集团内部，上海恒隆广场更是恒隆集团旗下最赚钱的商场。
在最新出炉的2019年上半年各大恒隆广场的租金数据中，上海恒隆广场租金8.27亿，占整个恒隆广场的8成。
从2001年开业至今，恒隆广场已经走过了18年，这期间恒隆广场经历了金融危机、经历了电商的冲击，但至今依旧十分强势。
可以肯定的是，上海恒隆广场业绩辉煌的背后，隐藏着这个香港地产界的传奇人物不平凡的智慧。
< class="pgc-img">01
投资内地，进军上海
时间回到1992年，彼时陈启宗刚刚从叔父手中接管家业。
上任后的陈启宗做得第一个重大决策就是——“投资内地”，并将进军大陆的首站定在了当时的东方巴黎——上海。
恒隆属于最早进入內地的港企之一，而运气也眷顾了第一个吃螃蟹的人。
1993年，静安区政府提出了南京西路综合开发的新思路，并对整个片区进行大规模的改造升级。
< class="pgc-img">陈启宗大手笔买下了静安区和徐家汇的两块土地，其中静安区波特曼香格里拉酒店以东的3公顷土地，就是如今的恒隆广场。
恒隆广场位于南京西路的核心地段，当时上海最标杆的两个物业——上海展览中心和波特曼就在旁边且位于十字路口。
< class="pgc-img">当时南京西路建了很多私家林园、别墅，是本地富豪的聚集地。
南京西路的商业虽然欠缺，但却是娱乐场所的聚集地，闻名海内外的“百乐门” 歌舞厅就建在南京西路附近，上海滩各界的名媛、绅士都汇聚于此。
毫无疑问这是当时上海最金贵的地段。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">1993年的上海，图片来源公众号: imfinewe
而这也透露了陈启宗拿地的一个核心法则——只拿核心地段的地。
陈启宗表示，恒隆在买地上一直是宁缺毋滥。
“在每个城市里，永远是最好的少数土地升值最快。”
“要那么多土地干吗？我只要一个城市里最好的一两块地就足够了，恒隆的一块地抵别人十块地的价值。”
< class="pgc-img">在拿地的时机上，陈启宗别出一格，选择在市场狂热的时候卖地，市场冷的时候拿地。
- 例如：在1997年亚洲金融危机全面来袭之前，大量地产商还在积极而乐观地高价囤积土地的时候，陈启宗没有买进一块土地，甚至还卖出了一块土地，套现20亿港元，保证了危机之后企业能有大量现金流。
- 金融危机过后，当众多地产商资金链断裂、楼市价格一落再落，几乎没有人看好行业前景之时，陈启宗适时出击，开始收购土地项目，但又并不大胆冒进，依旧保持谨慎稳健的准则。
来源：中国企业家
而这种做法也被业界称为——“熊市狩猎”。
这种策略的核心就在于耐得住寂寞，静待时机，一击即中。
陈启宗表示，“人人对牛市趋之若鹜，但懂得欣赏熊市的人却少之又少。”
< class="pgc-img">与此同时，陈启宗很注重财务风险，恒隆建商场大部分是自己出资，不贷款。
据说，上海恒隆广场总投资60亿，全部都是恒隆自己出的。
02
将上海恒隆广场打造成了更高端商业地产的范本
陈启宗坚信——“高端商业地产更赚钱”，于是在拿到恒隆广场这块地之后就想把它打造成亚洲的标杆商场。
所以，上海恒隆广州在规划和设计之初，就看重整体性，同时也加入了很多超前的概念。
< class="pgc-img">在设计上，恒隆广场聘请了国际知名建筑事务所KPF设计，这也是KPF在亚洲的代表作。
项目两栋甲级写字楼和一个五层高的购物商场构成，占地3.7万㎡，总建筑面积20.3万㎡,其中商业约5.36万㎡，写字楼约15万㎡。
< class="pgc-img">（上海恒隆广场 来源：网络）
在恒隆广场诞生之前，当时整个上海几乎全无甲级写字楼，等到恒隆广场落成时就成了中国上海浦西地区的第一高楼。
直到2001年6月20日，上海恒隆广场开业。
两幢写字楼则吸引了海内外的各大跨国公司、资讯科技及时装企业，两栋写字楼的出租率常年在100%。）
< class="pgc-img">（上海恒隆广场，独角Mall实拍）
而这些写字楼里面的高端租户正是恒隆广场人流、客流的保证。
正如8月独角Mall团队前往上海恒隆广场所见：
上午11点，一批带着香港口音的游客，刚从GUCCI拎着包出来，又走进了COACH。
< class="pgc-img">（上海恒隆广场Coach店铺，独角Mall实拍）
而2楼的香奈儿门口已经有不少人排着队，等待进店体验。
< class="pgc-img">（上海恒隆广场香奈儿精品店，独角Mall实拍）
< class="pgc-img">重奢国际一线品
在业态布局上，上海恒隆广场也是重奢国际一线品牌，整个商场的奢侈品以及其他零售占比较高，餐饮占比较少。
包括：Hermes、LouisVuitton、Cartier、Chanel、Dior、Celine、Escada、Bvlgari、Fendi、Loewe、Prada、Versace等全世界最顶级的奢侈品。
< class="pgc-img">可以说，恒隆广场能满足一个上海大多数中高端人群消费欲望的地方。
很多世界顶尖品牌都以在恒隆开设专卖店为荣，有些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。
例如：
上海首个香奈儿精品店。
中国最大的LV旗舰店。
中国最大爱马仕专卖店等等。
< class="pgc-img">（上海恒隆广场LV专卖店，独角Mall实拍）
< class="pgc-img">租金高出同商圈平均租金25%
高出全市租金80%
由于品牌阵容太过强势，以至于南西商圈其余商场在品牌和品质上，无法与恒隆广场竞争。
据戴德梁行往期的上海商业市场报告得知：
- 上海恒隆广场恒隆所属的南京西路商圈商铺租金比全市主要商圈平均租金高43%；
- 而恒隆广场因众多国际奢侈品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，高出全市租金80%。
（上海恒隆广场 独角Mall实拍）
朱公子通过业内人士了解到，截止到2018年第三季度，上海恒隆广场的租金情况：
1、负一楼：50元/平方米/天；
2、一楼：115-117元/平方米/天；
3、二楼：60元/平方米/天；
4、三楼：40元/平方米/天；
5、四楼：30元/平方米/天；
6、五楼：20元/平方米/天；
7、物业费加上租金大约占各店铺营业额的15-20%；
8、在引进LV等大牌时，给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率在10-25%之间。
这个租金有多高呢？？
以一个300平的普通店铺为例：
300×115×30×12=12420000元。
也就是说：一楼一个300平的普通店铺每个的租金就要大约103万，每年得交1242万。（还不包括营业额的扣点。）
< class="pgc-img">（上海恒隆广场内部）
而那些奢侈品专卖店，面积大，店铺的租金就更高了。
以LV旗舰店为例，总面积达700平，每年纯租金将近3000万，再加上营收分成，业绩好的时候一个店铺的租金就上亿了。
< class="pgc-img">（上海恒隆广场LV旗舰店）
虽然商场体量不大，但上海恒隆广场的租金收益却非常高，这也是被业界所羡慕的。
2018年上海恒隆广场的租金收益15.53亿，坪效是全国第一。
< class="pgc-img">长期持有，只租不卖
另外，陈启宗坚持的一点就是——恒隆的商业只租不卖，长线持有。
在他看来，住房能卖掉，商业房地产是不能卖的，世界各地的历史没有例外，中国也不可能是例外，凡是分单位出售的商业项目，都难以保证品质。
正如陈启宗所言：
“优越地段的顶级物业，在牛市最能涨，在熊市最抗跌，如果只租不卖更可以对这个国家和地区经济发展的红利从鱼头吃到鱼尾。”
（制图：独角Mall 数据来源：恒隆集团年报）
而这也是恒隆投资商业地产的核心逻辑之一。
03
恒隆，进入陈启宗周期
虽然早在2002年，上海恒隆广场就取得了巨大的成功，但恒隆广场的拓张步伐却略显缓慢。
截止到2019年9月20日，恒隆集团在内地共有9座恒隆广场开业。
虽然有人质疑，恒隆广场的模式很难复制，但陈启宗似乎并不焦虑。
翻阅恒隆历年的年报发现，恒隆的负债率很低，大部分在0%-5%，很多年都是0%。
可以说，走得很稳。
2019年，陈启宗70岁，这是他掌管恒隆集团的第28个年头。
在刚刚过去的恒隆集团上半年的业绩发布会上，这位年过七旬的老人再次语出惊人。
“恒隆不是平稳，是非常好”。
面对记者的提问，年过七旬的他，说起话来依旧铿锵有力，谈笑风生，妙语连珠，言辞间尽是藏不住的踌躇满志。
2019年，新中国成立70周年！
短短70年，中国的商业地产发展已经经历了几轮周期。
也许是先后经历了1982年香港房地产崩盘、亚洲金融危机以及全球金融危机，让陈启宗对于经济周期有了更深的理解。
自陈启宗接任董事会主席以来, 恒隆地产就挣脱了经济周期的枷锁，在28年里踩准了一个又一个时局拐点，直到如今成为了顶级商业综合体发展商的代表。
相信无论中国的商业地产如何发展，后来者始终无法绕过这位70岁的老头。
< class="pgc-img">如今，
恒隆广场的成功已经不是秘密！
但陈启宗的商业模式，又有几个学会了？
< class="pgc-img">本文参考资料：
1.恒隆集团2007-1018年，年报
2.《从军路到商街_南京西路百年沧桑话巨变》，作者：王国滨、陈昭启
3.中国房地产报《恒隆地产_从鱼头吃到鱼尾_的商业逻辑》，作者：苗野
4.反周期《恒隆地产_熊市狩猎者》，作者：蔡钰
5.华夏时报《陈启宗_高端商业地产市场广阔》，作者：刘勇
6.时代建筑《南京西路上的舞蹈_上海恒隆广场评析》，作者：刘江
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作为老年人代步出行的选择之一，尤其是农村地区的中老年人青睐车型，“老头乐”是虽然小众，但关注度很高的车型，但这个领域的产品，质量参差不齐，一起杂牌采用粗制滥造的工艺和材质，大幅降低出行的安全性，那么，如何选择大品牌，小行家找到一个“老头乐”的排行榜，一起来看看品牌前10名都有哪些吧！
“老头乐”品牌前10名来了，宗申排在第5，淮海未进榜
< class="pgc-img">老年代步车或老头乐，指的就是低速电动三轮车或低速电动四轮车，属于一种时速比较慢，但有全封闭空间，可以载人，带来舒适性、实用性的车型，很受老年人青睐，而我国拥有超2亿的60岁以上老年人群体，支撑这样的小众车型市场，不少电动车大品牌都涉足这个领域。
< class="pgc-img">而在这个领域表现最好的10大品牌，榜单依据企业实力、口碑、测评品质、人气等方面原因，给出以下排序。
10、金迪
9、盛昊
8、嘉远汽车
7、时风
6、瑞易电动汽车
5、宗申车辆
4、鸿日
3、大阳新能源
2、汉唐汽车
1、金彭
< class="pgc-img">这个榜单小行家认为还是相对比较客观，相比一些榜单，把以前破产的雷丁，还有几乎消失的丽驰也纳入前十名，这个榜单的品牌，更为靠谱。
“老头乐”品牌第一销量领先
在各种榜单中最值得一提的都是第一名，那么，在“老头乐”的榜单中第一名是金彭，对于这个品牌，很多人都不陌生，因为它是横跨电动两轮车、三轮车、四轮车的品牌。
< class="pgc-img">而它在时速40~70km/h的低速电动车中，获得连续三年的销量领先，根据2023年销量数据，销量突破15万台。
而小行家查询数据，全封闭低速电动四轮车销量在30万到35万辆之间，金彭的销量占比还是比较高的。
“老头乐”品牌怎么选？小行家的建议
最后小行家想和大家聊聊，关于“老头乐”品牌怎么选，不知道看完榜单，大家有什么想法，下面先来说说我的建议，提供给大家借鉴参考，我认为选择车辆，一定要注意3点。
< class="pgc-img">第一是选择的车辆无论品牌排在第几，但一定是它的上一年销量还不错，因为只有不错的销量，才不用担心企业随时破产倒闭，避免售后带来的不便利。
第二是尽量选择家门口有的品牌，在线下可以更好的检查车辆的品质，眼见为实才是“硬道理”。
第三无论选择品牌，一定要核实车辆有没有3C认证，车辆是否列入工信部目录公告，以免购买违规车辆，不能上牌上路。
总结：
< class="pgc-img">通过以上榜单可以看到，金彭最受认可，而还有我们熟悉的宗申排在第5，但是，淮海却没有进入榜单，当然，该榜单只是品牌实力的一部分，仅供参考，具体选择车辆，可以参考小行家给出的3点建议。那么，你会怎么选？欢迎大家评论交流。
