华东区酒店投资人周薇选择投资全季酒店时，同区域已有4家经营中的全季酒店。为什么在这样的情况下，还要继续选择投资全季酒店品牌？周薇投资的这家全季酒店是如何做到领跑区域内同品牌酒店溢价的？在打造差异化产品，以及高品质服务方面，周薇又有哪些成功的经验可以分享？
以下内容，来自投资人自述：
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2019年签约的这处物业，属于政府物业。物业周边的商圈成熟，客流不仅有出差的商务客群，还有旅游休闲的游客。
一方面，这处物业的位置与我投资的桔子酒店属于同一个区域，两处物业两两相望，能够在小范围内形成一定的规模效应。
另一方面，物业的免租期时间较长，缓解了租金成本的压力。
再加上我之前投资的桔子酒店持续盈利，所以我们打算在同区域内再投资一家中端酒店。经综合考量后，最终选择加盟全季品牌。
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全季酒店的优势：
其一，产品带给客人舒适的体验：大堂的设计，给人以舒适、大气的视觉感官。比如大堂内的茶香氛，气味清新，客人对此评价较高。
其二，智能化产品，带给客人安全、安心的体验：智能语音系统，智能防雾照明镜，负离子吹风机，感应式夜灯，智能电视机等智能设备，便于客人使用操作，带给其舒心的体验。
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投测满意度：5分
酒店总投资额 I 预估1900万元 VS 实际2100万元
单房投资额 I 预估13万元 VS 实际14.4万元
投资回报周期 I 投测预估4年 VS 经营预估3.5年
开发人员服务水平 I 满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，不包含租金，包含设计、装修、家具等全部费用）
该物业属于独栋物业，位于泰州市核心商圈，交通便利，而且周边有政府单位、商业综合体、科技馆、公园、体育馆等，人流量有保障。
我准备投资酒店时，泰州已经有四家全季酒店。所以在我选择全季品牌时，在客源方面也会有“分流”的顾虑，但最终坚持选择全季的原因在于：
其一，与华住集团建立了一定的合作信任：
这是我投资的第二家华住集团的酒店品牌，之前投资了同酒店集团旗下的桔子酒店，酒店经营收益较好，对华住集团建立了一定的合作信任，再次与其合作，进一步强化了投资信心。
其二，当地客群对全季品牌接受度较高：
据考察，当地的其它4家全季酒店，整体经营状况较好。所以，可以判断当地消费市场对全季品牌的认可度较高，预计投资全季品牌能较快收回投资成本。
其三，提早利用好物业资源，将投资收益最大化：
物业综合条件较好，即便我不投资做酒店，也会有其他酒店投资人，选择这处物业投资酒店。所以，不如自己先抢占物业资源，抢占投资主动权的同时，还能让投资机会最大化。
其四，打造差异化产品，预计可以在预期内收回投资成本：
如果在当地打造一家全季“旗舰店”，做差异化产品，酒店将会更有市场竞争力，并且还能领跑全季的品牌溢价，保障酒店拥有相对稳定的客流及收益，助力酒店提前收回投资成本。
全季品牌开发人员预估酒店总投资额约1900万元；单房投资额约13万元；投资回报周期约4年。门店实际总投资额约2100万元；实际单房投资额约14.4万元；投资回报周期经营预估3.5年。
门店投资额超出约200万元，主要是门店提高了产品的采购标准，产品品质得到了提升。例如，大堂安装了地暖；客房产品的标准全部高于品牌给到的产品标准。
整体来说，对全季品牌开发人员的排房、投资回报周期预测等专业性，以及询问品牌标准等问题的响应度，都很满意。
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筹开满意度：5分
筹建周期 I 预估个9个月 VS 实际12个月
施工团队 I 自己寻找
酒店客房146间，自己寻找的装修团队，与之前装修我投资的桔子酒店是一个装修团队。筹建周期延长了3个月，主要是因为疫情封控的原因，导致施工团队无法正常作业。
在项目装修上，尤其注重以下环节：
1、注重产品品质：
例如，在材料的选择上，注重与品牌产品的合作，既能保障酒店的品质，又能提升客人的入住体验。
2、注重酒店的视觉效果：
例如，大堂的装修地面最初选择的是灰色瓷砖，但考虑到产品因时间长久了之后光泽度会减弱，且不容易清洗、护理。
于是和设计师沟通，将大堂的地面、墙面；餐厅的地面；客房楼层；电梯出入口等客人能看得见的部分，都在产品上方再铺设一层特殊材质，并定期做保养，可以保障到地面的光泽度，以提升客人的入住体验。
3、注重提升客人的舒适度：
首先，酒店大堂安装了地暖，客人反馈空气不干燥，比中央空调更舒适，对产品评价较高。
其次，客房的面积全部在30—35平米左右，房间宽敞，较大地提升了客人的舒适度。
再次，卫生间面盆的台面由人造石更换成天然石材，且定时做保养，进一步提升了产品品质，也优化了客人的使用体验。
同时，卫生间的洁具、花洒等全部进行了升级，选择体验感更好的品牌产品。
总之，通过严选酒店的一应用品，以及严格把控装修细节，提升客人的入住体验，维护门店的消费口碑，积极吸引当地的客流量，提高门店在当地酒店市场的综合竞争力，所以，这家全季酒店的溢价能力，能够领先区域内其它4家同品牌酒店，也是情理之中。
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经营满意度：5分
单房运营成本 I 115元（2022年)
RevPAR I 282.5元(2022年)
店长满意度 I 满意
门店于2021年开业，146间客房分别位于13、15、16、17、18层。
疫情期间，门店间断性地做过疫情工作站。除去疫情期的封控时段，全季酒店的RevPAR约300+，领跑当地区域全季酒店价格，主要有以下几点原因：
其一，门店位置好，且商务客人较多：
门店位于泰州核心商圈，方便客人出行。况且门店客源有一定比例的商务客人。商务客人出行，受疫情影响较小，门店的商务客流较稳定。
其二，产品具有市场竞争力：
首先，门店产品新：从客人入住体验角度讲，客人会倾向于选择一家设备相对更新的酒店入住。
其次，产品品质高：一是大堂有地暖，这是与当地其它品牌酒店相比，具有差异化的部分，包括当地的其它几家全季酒店；二是门店在大堂、走廊、客房以及卫生间的产品选择上，都是与品牌产品合作，产品品质较高，相对能够带给客人更好的入住体验。
其三，我投资的桔子酒店和全季酒店距离较近，可以互相引流：
我投资的桔子酒店与全季酒店位于同区域，仅相隔一条马路，两家酒店可以互相补充客源，例如，想要预订桔子酒店的客人，在桔子酒店满房时，前台会推荐客人入住距离不远的全季酒店，客人一般都会接受前台的推荐，所以两家酒店可以实现互相补充客源，从而提升酒店入住率。
我对现任店长的综合表现较满意，其管理表现在以下方面：
1、注重门店的形象，尤其是员工在仪容仪表及待客方面：
店长要求全体员工的仪容仪表要做到干净、整洁，并主动和客人打招呼。
尤其是前台工作人员代表着门店的形象，店长要求前台工作人员的仪容仪表，更要带给客人“干净、清爽、整洁”的正面印象。
另外，保安和客房人员也需要注重各自的仪容仪表及待客服务，店长认为每一位员工都代表着酒店的形象，个人的仪容仪表及待客服务是服务的基础。只有做好基础服务，才能进一步规范各自岗位的专业性，进一步为客人提供专业、高品质的服务。
2、注重前台的服务品质：
一方面，客人入住时，前台要主动问候；服务热情、周到；为客人奉茶。
另一方面，快速办理好入住之后，帮助客人拿行李到入住的客房；
另外，前台除了耐心解答客人提出的各类咨询以外，例如客人询问出游路线、附近的餐馆等；在为客人办理退房时，赠送客人矿泉水或其它的小礼品。
3、注重客房品质：
首先，注重客房的卫生，保证客房的每一角落，包括死角处的卫生干净、清爽。
其次，对于睡眠质量较差的客人，当客人提出需求时，前台可赠送客人耳塞和眼罩。
4、注重早餐的品质：
早餐是自助式的。早餐品种丰富，客人评价较高，例如客人评价豆浆、白粥的味道好，鱼汤鲜美，咖啡好喝等。
5、疫情期间，注重客人入住安全、安心的体验：
其一，门店提供防疫物品：例如，赠送客人口罩、小瓶消毒水或小瓶免洗洗手夜等，保障客人入住酒店时安全、安心。
其二，利用智能化产品，提升客人的入住品质：例如，用智能机器人为客人送餐或配送客人所需的物品，既安全，又高效，客人评价较高。
6、提升商务客人的服务品质：
酒店提供免费洗衣及熨烫的服务。对这项服务有高频需求的商务客人，这项服务很友好。同时，为了方便商务客人的高效办公，前台可以免费帮助复印及打印资料等，提升了商务客人对酒店的口碑及复购率。
2023年春节和五一期间，门店的入住率较好，但酒店价格没有大幅度提升。在酒店的定价方面，我们没有做过高的涨价，是想门店能够持续稳定地获得房费收益。
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会员满意度:5分
集团会员占比 I 66%（2022年）
会员复购率 I 高（2022年）
门店客源占比：集团会员占比约66%；协议占比约15%；OTA占比约12%；散客及其它占比约7%。
门店会员复购率高的原因，主要是绝大部分客人的入住体验是，酒店距离周边的文化娱乐场所都较近，客人出行方便；酒店楼层高，视野开阔；门店有免费停车场，而且停车位较多，方便周末开车出行的度假游客。
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供应链满意度：4.5分
集采价格 I 适中
产品质量 I 好
基本上酒店的供应链产品，都是通过集团采购的，例如，客耗品、布草、洁具、床垫等。
产品价格适中，产品质量好，配送快，售后响应快。
客人对产品的评价，例如：
大堂的茶香氛气味舒适，空气清新；房间的拖鞋厚实；毛巾柔软；沙发、床垫、床品舒适；房间的空调效果好；房间的茶叶口感好；房间的镜灯、插座配套齐全；卫生间的洗沐用品、智能马桶体验好。
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对品牌的建议：
在维持品牌现有口碑的基础上，进一步提升品牌影响力及品牌的市场竞争力，持续助力门店提升出租率和房费收益。
对投资人的建议：
1、酒店投资人需要具备一定的专业性：投资人只有具备一定的专业性，例如预判物业的能力；预判酒店收回投资成本的周期；提升门店营销的方法；管理酒店成本及相关的财务知识等，才能降低投资酒店的抗风险能力，进一步让酒店在保障生存的基础上，逐步持续获得收益。
2、选择好物业很重要：
其一，选择城市：对于当地城市的消费水平、当地同品牌酒店的数量及口碑等要提前做市场调查。
其二，选择物业：对于物业位置、租金等综合条件；物业周边的酒店市场状况，包括竞品酒店的经营情况等，需要深入地客观考察。
对于自己不看好的物业，例如，物业附近有菜场、客房的暗房较多、没有停车场等，这些环境因素都会影响客人的入住体验。切勿因为租金便宜或免租期较长，而冒然签物业合同。选择物业需要客观、谨慎做全面考量。
3、选择同区域“已投开”的酒店，是为了同品牌的良性竞争：同区域内投资“已投开”多家的品牌酒店，不是想以恶意降价为竞争，而是通过打造差异化的产品及高品质服务，促进同品牌的良性竞争，共同提升品牌的良好口碑。
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2023年，我会将精力投入在目前投资的这几家酒店的经营上。结合目前国内整体住宿业发展情况，以及泰州当地的商旅住宿市场现状来看，个人预计今年暑期和国庆期间，门店收益将进一步上涨。
如果泰州有合适的物业，会考虑继续投资酒店，选择的酒店档次以中端酒店为主。选择的品牌，会从桔子、全季等合作过且口碑较好的品牌中做选择。
